안녕하세요 여븨입니다.
벌써 월부학교 가을학기 중반을 지나고 있습니다.
월부학교에서 배울 수 있는 기회를 소중히 여기고
임장, 임보는 물론 강의도 꼭꼭 씹어먹으려고 노력하고 있습니다.
이번 강의에서는
투자자의 실전 투자와 밀접한 관련이 있는
정책, 세금, 대출에 대해 알려주셨습니다.
이번에 매도와 갈아타기를 해보면서
정책이 얼마나 중요한지, 세금이 얼마나 중요한지
그리고 대출가능 여력을 상세히 알고 있는게
얼마나 중요한지를 절절히 느꼈기 때문에
정말 몰입하면서 들을 수 있던 강의였습니다.
정책:: 투자 시장에 큰 영향을 준 세 가지
“규제는 상승장에서 항상 동반되는 것이다”
부동산 정책은 지역, 금융, 세금, 공급으로 뜯어서 봐야하고
지역은 내가 선택할 수 없는 부분이니 거래 가능여부를 잘 확인하고
대응할 수 있는 금융, 세금, 공급 부분을 잘 파악하는 게 중요하다고 하셨습니다
① 공급
서울은 공급이 정말 없지만
수도권에는 공급이 지역별로 꽤 있습니다.
1강에서도 서울과 수도권 공급을
아예 외워버리라고 제러미 튜터님께서 말씀해주셨는데요.
이번 3강에서 빈쓰 튜터님은
지난 1~2기 신도시 입주와 결과, 그 과정에서 미쳤던 전세가 영향 등을 복기하여
앞으로 다가올 3기 신도시 입주장 속에서 기회를 잡아야 한다고 강조하셨습니다
특히 수도권 공급 한판 정리가 인상적이었습니다.
수도권 앞마당이 많이 않아서
항상 코끼리 다리 더듬듯이 수도권 시장을 봤던 거 같은데요
수도권 공급의 지역과 시기, 특징을 한번에 정리해주셔서
지역 간의 연계성, 가격 흐름, 어떤 특징이 있는지
잘 알 수 있게 되었습니다.
신도시든 공공택지든 가장 중요한 건
위치, 교통, 일자리!!!
입지를 결정하고 신도시 성공을 좌우하는
요 세가지를 잊지 말고,
이 키워드를 중심으로 1~3기 신도시를 정리해봐야겠습니다
공급이 중요한 이유는
공급으로 인해 일시적으로 매매가 조정되는 지역에서
기회를 찾으라고 말씀해주셨는데요
공급을 잘 트래킹하여 꼭 그 기회를 잡도록 하겠습니다
② 세금
세금은 취득세, 보유세(재산세, 종부세), 양도세가 있습니다.
취득세, 재산세, 양도세를 내보면서
튜터님들이 강의에서 왜 잘 알아봐야하는지
다시 한번 체감할 수 있었습니다.
- 취득세: 수도권 자산은 매매가액 절대가가 높기 때문에 취득세도 1~2천만원으로 큽니다. 여기에 복비, 국민채권, 법무비 등 부대비용도 합치면 몇백수준입니다. 투자금을 내가 가진 현금으로만 생각하면, 추후에 다 지불하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다. 이런 부대비용까지 모두 투자금으로 계산하여 단지를 찾아보는 게 중요합니다. 저 역시 수도권 취득세와 부대비용의 수준을 잠시 망각하였던 거 같아서 깜짝 놀랐습니다…
- 재산세: 재산세 계산 산식은 복잡하긴 해도 내가 줄일 수 있는 부분은 거의 없어서 내라는 금액만큼 주로 내게 되는데요. 그래도 취득한 자산의 재산세가 얼마 인지 미리 파악하는 것도 중요하고, 6/1 소유자 기점으로 재산세가 나뉘니 취득, 매도할 때 잘 활용해서 조금이라도 아껴봐야겠습니다
- 종부세: 내면 부자라서 좋겠지만, 아직은 이름만 들어도 무시무시한 느낌입니다. 수도권 주요 지역의 단지들이 평균 매매가 10억을 넘어가고 있는 상황이라 수도권 자산을 가진 사람이라면 누구든 종부세 대비도 필요하더라고요. 저도 지금 해당 안된다고 넋 놓고 있는 것이 아니라, 종부세 대상이 되면 얼마 정도 내야하는지 미리 계산해놓아야 겠습니다
- 양도세: 매수 매도 부동산중계수수료, 법무비 등 영수증을 정말 잘 챙겨야하는 것 같습니다. 아무도 챙겨주지 않으니까요! 국민채권이나 등기비용 등도 포함되는지 이번에 알았습니다.
→세금을 아껴야하는 이유는 세금에 따라 내 수익금이 달라지고, 투자금이 달라진다
→투자금이 달라지면 투자할 수 있는 단지가 달라진다
③ 대출
대출은 개인마다 다르기 때문에
각자의 상황과 조건에 맞게
가능한 대출금액과 이자 등을 알아봐야 합니다
특히 정부에서 규제를 할 때
가장 쉽게 손 보는 것이 대출이기 때문에
매번 바뀌는 대출에 대응해서 대출가능 여력을 잘 확인하는 것이
내 투자금과 투자 단지를 좌우하는 것 같습니다.
경험하기 전에는 강의 내용들이 어렵고 막막하게 느껴졌는데
막상 경험하고 나니 이미 강의에 관련 내용들이 다 있었더라고요!
이번 경험과 강의를 통해서 강의의 중요성을 더욱 느낄 수 있었고
다른 기사나 글을 찾아보며 공부하는 것도 중요하지만
그동안 배웠던 강의교안들을 잘 정리하고 소화시키는 게 중요한 것 같습니다
특히 수도권 공급과 신도시 부분은 월부학교 동안
꼭 정리하고 가고 싶어졋습니다!!
다들 빠이팅!!!
