시세 조사 하는 방법 (+ 시세그룹핑 표 양식 공유) [부동산딱대]

안녕하세요. 부동산딱대입니다.

실전준비반 강의를 2주차 지나가며

'임장보고서' 와 '단지 임장'에 관련한 내용을 배우고 있습니다.

처음 시세 조사를 하는 분들이 강의에서 제공해 주는 플랫폼과 더불어

네이버 카페에 있는 동료분들의 여러 자료들을 잘 활용하고 계십니다.

다만 이런 내용도 있어 글을 쓰게 되었는데요.

'타입별로 시세를 다 조사해야 하나요?'

'시세 조사는 어떻게 해야하는 건가요?'

'왜 최저가를 조사해야 하는거죠?'

강의에서 나온 내용들을 듣고 적용하는 게

생각보다 쉽지는 않습니다.

'가격' 그리고 '가치'를 알기 위해 시세 조사는 필수입니다.

이거 하나면 됩니다.

1. 시세 조사를 하는 이유

하나의 임장보고서 안에 들어가는 내용은 크게

- 인구/개요

- 입지분석

- 시세조사

- 단지분석

- 결론

위의 과정으로 하나씩 써내려 갑니다.

다만, 실제 '투자' 를 넘어서 '더 버는 투자'를 위해서는

내가 왜 시세 조사를 하는지 알고 넘어가야 하는데요.

바로 가격 감을 익혀 나가기 위함입니다.

저는 보통 시세 조사를 한 이후에 단지 임장을 나가는데요.

그 이유는 현장에서 어플 사용(호갱노노/아실 그래프 붙이기)을 최소화 하고

최대한 그 현장 모습과 더불어 사는 사람들의 모습을 눈으로 담기 위함입니다.

처음 하시는 분들도 이 방법 하나만 따라서 하나씩 한 단지씩 손으로 찝어가며

그 도시의 가격 '감'을 익혀 나가시길 바랍니다.

저는 이렇게 조사 하고 있습니다.

2. 시세 그룹핑 하는 방법

네이버 부동산을 보면 내 입맛에 맞게

필터링을 할 수 있습니다.

면적도 각 10평대/20평대/30평대 나눠볼수도 있습니다.

20평대로 고정시킨 이후에 낮은가격순으로 정렬해 보면

위에서부터 '매매' 가격 중 최저가 순으로 정렬이 됩니다.

- 매매가는 저층(1~3층)/및 탑층 제외!

- 전세가는 최저가 조회

매매가는 '환금성'측면에서 매도가 상대적으로 어려운 매물은 제외해서 그 이후 최저가를 보기 위함이고

전세가는 향후 실제 투자를 하게 되면 전세를 맞추기 위해서는 낮은 가격으로 빼기 위해 조건 없이 최저가로 보고 있습니다.

한 단지씩 조사하시면서 매매가 및 전세가를 파악하시되

타입별로 시세 조사하면서 세부적으로 단지의 가격대를 이해하는 데에는

오랜 시간이 걸리기 때문에

처음에는 각 평형별로 매매 및 전세가 조사만 하셔도 충분합니다.

저는 이렇게 일일이 손으로 써 보고 감을 익혀 나갑니다.

첨부 파일 참고해 드리니 사용하시면서 배워 나가실 바랍니다.

(말 풍선은 본인이 느낀 가격대의 생각을 써 보시면서 고민 하는 시간들이

매크로 돌리고 하는 것보다 훨씬 더 도움 될 겁니다.)

3. 시세 조사 하며 기억해야 할 한 가지 (One Thing)

처음에는 저도 '과제' 또는 '공부'만을 위한

시세 조사를 했던 것 같습니다.

시세 조사는 해야 하는데 뭘 어떻게 해야할 지 모르겠고

강의를 들어도 실제 적용하는 데는 쉽지 않았던 것 같습니다.

다만 시세 조사를 하는 이유를 생각해보면 쉬워 보이기도 합니다.

누가 떡하니 주는 자료를 아무 생각없이 '임보'에 올리는 게 아니라

내가 일일이 조사해가며 느껴보는 겁니다.

아래 처럼요.

송파구를 예를 들어볼까요?

'아 잠실엘스는 헬리오시티와 가락쌍용1차 보다 매매가 그리고 전세가도 높네?'

'전세가도 엘스가 있는 잠실쪽이 더 비싸다. 현장가서 왜 좋아하는지 확인해볼까?'

'가격이 비싼 순이 이유가 있을거야. 저 순서대로 한 번 현장에서 확인해보자!'

단순히 임장 보고서에 올리기 위한 행동을 하는 투자자와

내 생각 정리해 나가며 가격감을 익히는 투자자의 자세는

임보 하나씩 늘려가며 아는 지역이 늘어감에 따라

실력 차이는 점점 커질 거라고 생각합니다.

그렇기에 조금 어렵고 힘들더라도 한 단지씩 찍어보며

현장 매칭과 함께 해나가시면 도움 되실 것 같습니다.

무엇을 하든지 처음이 많이 어렵고 뎌딥니다.

지금 해나가는 과정에서 포기하지 말고

내 생각 정리하며 재밌게 해보시면 좋겠습니다.

꼭 오래 해 나가시길 바랍니다.

글 읽어 주셔서 감사합니다.