'우리동네' 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 42기 39조 선개미]

'우리동네' 후보단지 입지 분석을 하기 위해 조원분과 함께 임장을 다녀왔습니다.

임장이 처음이긴 하지만 동선을 최대한 효율적으로 하기 위해 임장 루트를 사전에 설정해보았습니다.

<임장 목표>

1. 흑석동에서 상대적으로 '비싼 동네'와 '덜 비싼 동네'를 비교하여 그 차이 생각해보기
2. 후보단지들을 비교평가하여 최종 의사결정하기

<입지 분석>

Step1. 지역 선정하기(네이버부동산)

① 아파트명 : 롯데캐슬에듀포레

② 세대수 : 545세대

③ 입주 연도 : 2018년 11월 29일

④ 위치 : 서울시 동작구 흑석동 340

Step2. 각 입지요소별 등급 구분하기

① 직장 분석(과제 가이드)

동작구 종사자수는 서울에서 하위권에 해당하며 106,159명입니다 → B등급!!!

② 교통분석(카카오맵)

강남까지 거리는 44분 소요되며 640번 버스를 타고 환승없이 한번에 갈 수 있다는 점이 특징입니다.

직장까지고 44분 소요되며 환승 1번이 필요합니다.

→ 강남과 직장까지 거리가 모두 1시간이 안 걸리기 때문에 교통 부분에서 만족스럽습니다.

③ 학군 분석(아실)

중앙대학교사범대학부속 중학교는 아파트로부터 대략 100m거리에 위치하고 있으며 학업성취도 평균 80.5%로 서울과 동작구 평균보다 높습니다.

[참고_학원가(호갱노노)]

학원가는 흑석역 3번 출구 인근에 있으나 실제로 임장해본 결과 활성화 되어 있지 않았습니다.

④ 환경분석(카카오맵)

후보단지 1km이내에 백화점, 대형마트는 없었습니다.

중앙대학교 병원 인근에 아파트와 학교가 많음에도 불구하고 대형마트 하나 없다는 점이 신기할 따름입니다.

Step3. 각 후보 단지의 입지 비교 해보기

1. 롯데캐슬에듀포레

① 직장 : 대략 10.6만명으로 서울 평균보다 적은 편입니다.

② 교통 : 9호선 흑석역까지 11분 소요

③ 학군 : 주변에 초등학교, 중학교, 중앙대학교가 있습니다.

④ 환경 : 주변에 백화점, 대형마트가 없습니다. (소형 마트와 편의점만 있을 뿐입니다.)

2. 흑석자이

① 직장 : 대략 10.6만명으로 서울 평균보다 적은 편입니다.

② 교통 : 9호선 흑석역까지 11분 소요

③ 학군 : 주변에 초등학교, 중학교, 중앙대학교가 있습니다.

④ 환경 : 주변에 백화점, 대형마트가 없습니다. (소형 마트와 편의점만 있을 뿐입니다.)

Step4. 최종 선택 및 느낀점 적어보기

★최종선택 : 롯데캐슬에듀포레

★느낀점

① 롯데캐슬에듀포레와 흑석자이는 상당히 인접해 있는 아파트이기 때문에 직장, 교통, 학군, 환경 측면에서 상당히 유사한 입지를 가지고 있습니다. 그럼에도 불구하고 롯데캐슬에듀포레를 선택한 이유는 '땅의 가치' 대비 '가격'입니다. 사전 임장 루트를 보시면 아시겠지만 아파트 가격은 흑석역에 가까울수록 비싸게 형성되어 있습니다.

롯데캐슬에듀포레가 흑석역에 더 가깝게 위치하고 있지만 흑석자이에 비해 가격이 저렴하게 형성되어 있습니다.

또한 흑석자이에 가깝게 가면 갈수록 가파른 언덕이며 인적이 드물어 최종적으로 롯데캐슬에듀포레을 선정하게 되었습니다.

<아파트 비교>

롯데캐슬에듀포레

세대수 : 545세대

연식 : 2018년

가격 : 전용률 59기준 13억 8,000~14억 7,000

흑석자이

세대수 : 1772세대

연식 : 2023년

가격 : 전용률 59기준 13억 3,000~15억 5,000

② 확실히 현장을 방문하는 것은 그렇지 않은 것과 큰 차이가 있었습니다. 가장 큰 차이는 해당 동네에 거주하고 있는 '사람'입니다. 손품을 팔아도 지형과 시설은 볼 수 있지만 그 안에서 사는 사람들의 모습을 관찰하기 어렵습니다. 흑석동(일요일 오전 기준)은 중앙대학교 병원 인근을 제외하면 사람들이 많이 없었고, 전반적으로 어르신과 초등학교 학생들이 많이 있었습니다. 또한 주변에 종교시설, 복지시설, 체육센터, 도서관등을 쉽게 찾아 볼 수 있었으며 유해시설은 거의 없었습니다. 아이를 키우는 부모나 은퇴를 하신 어르신들이 조용하게 살기 좋은 동네라는 인상을 강하게 받았습니다.