[사달라] 달라시리즈4 ★단지분석 원씽장표★ 목표매수가, 전세가, 수익률 한번에 그리기____해석편(전저점)

안녕하세요 달라도 너무 다른 달라짱 사달라(SADALa)입니다~!

나누고 생각을 공유할 수록 그 효과가 배가 된다는 것을 알게 된 원씽장표!

첫나눔글에서는 제 개인 해석이 많이 들어갈까봐 사견을 많이 뺐었는데요.

오늘은 그동안 장표에 대해 문의가 왔었던 것을 토대로

제가 장표를 만들게 된 목적에 대해서 공유드립니다.

"전저점의 시기, 왜 적는가?"

"전저점을 어디로 잡는가?"

나눔글 1. [사달라] 달라시리즈1 ★단지분석 원씽장표★ 목표매수가, 전세가, 수익률 한번에 그리기

https://weolbu.com/community/490540

※그래프는 가설에 대한 검증이고, 분위기/단지/전화/매물 임장을 통한 저평가가 우선입니다♥

전저점 : 수도권

① 상승시점 비교 : 선호 생활권 구분



사실 선호 생활권은 생활권별 랜드마크의 전고점을 볼수도 있겠지만

신축에 따라서 생활권 순위 상관없이 바뀌는 지역들이 있어,

전저점의 시점으로 생활권 선호도를 알아보겠습니다

용인시 수지구 죽전생활권의 현대1차를 보겠습니다.

상승하기 직전 매매가가 16년~20년 약 4년간의 보합을 이루고 있습니다.

A시점(20년2월)으로 전저점을 잡게되면, B시점(17년도)에 전세가율이 가장 높았지만 매매가를 밀어올리진 못했고,

오히려 A시점에서 다시 전세가율이 붙으면서 22년 1월 전고점 5.8억까지 상승합니다.

이번엔 수지구 학군의 대표적인 풍덕천동을 보겠습니다

보시면 풍덕천동 현대아파트도 17년 11월에 전세가율이 높았고, 이때 매매가도 상승하면서

21년 9월에 전고점 9.89억까지 상승합니다.

같은 생활권의 신정7단지 상록을 보아도,

17년에 전세가율이 가장 높았고, 21년 9월에 전고점 10.3억까지 상승합니다.

이번엔 수원시 영통구 벽적골8단지를 본다면

17년에 전세가율이 높았지만, 매매가가 오르지 못하고 19년 11월 부터 상승하여

21년 11월 전고점 6.25억까지 상승합니다.

정리해 보면, 전저점을 상승직전으로 잡게되면

풍덕천동의 현대,신정7단지상록 아파트가 17년 하반기 부터 상승을 시작하였고,

죽전동이 2년 반이 지난 20년 상반기에 상승을 시작했습니다.

풍덕천동에 투자를 못했다면, 죽전동에도 투자기회가 2년이나 있었다는 얘기죠

수원시 영통구 망포 벽적골8단지는 현대1차보다 조금 앞선 19년11월에 상승을 시작했으니

망포는 풍덕천과 죽전 사이쯤의 선호도일까? 라고도 한번 가설 세워볼 수 있습니다.

② 전세가율이 높은 시점 : 상승률 비교

이 부분은 보는 시점에 따라 상승직전이 아니라

전세가율이 가장 높았던 시기에 투자할 경우, 전고점까지 몇퍼센트 올랐을까?

라고도 생각해볼 수 있습니다.

전저점 : 지방

① 상승시점 비교 : 년식에 따른 다른 영향

광역시도 생활권별로 상승시점이 다를 수 있지만,

중소도시 전주시 덕진구를 보게되면, 생활권 순위가 높은 에코시티나,

생활권 순위가 낮은 호성이나 상승시점(19년 하반기)이 비슷한 것을 알 수 있습니다.

에코시티 생활권 _에코시티더샵2차 (선호 생활권)

호성 생활권_진흥더블파크2단지

송천 생활권_송천KCC스위첸

중소도시는 공급과 연식에 따른 영향이 큰 것 같아,

아래처럼 같은 상승시기를 갖더라도, 공급시기에 매매가가 얼마나 버티는지의 차이를 보이는 것처럼 보입니다.

공급되는 단지와 비슷한 신축의 경우, 생활권 개선으로 덩달아 오르기도

준신축의 경우 보합이거나 전세가가 오르거나

준구축, 구축의 경우 매매가 마저 빠지는 것을 볼 수 있습니다.

*윤우아빠v님 인사이트 감사합니다.

18~20년(전주시 공급폭탄) 시, 매매가는

13y 아파트 : 18년 공급폭탄 -> 18년 당시 신축 5년된 단지 : 상승

08y 아파트 : 18년 공급폭탄 -> 18년 당시 준신축 10년된 단지 : 보합~하락 , 전세가 상승 (매매->전세 수요)

03y 아파트 : 18년 공급폭탙 -> 18년 당시 준구축 15년된 단지 : 하락

<년식 별 비교>

사실, 공급의 위치나 영향, 수요의 차이에 따라 모든 지역별로 다르겠지만,

지방의 경우 상승시기가 같은 경우,

전저점의 시기보다는 상승직전 전세가가 매매가를 밀어올리는 힘의 정도나 연식에 따른 영향도 등

그래프 자체로 보는게 더 의미있지 않을까? 생각했습니다

② 상승시점 비교 : 같은 연식으로 비교

사실 같은 연식으로 비교한다면 아래처럼 송천생활권(전저점 19년10월)이 하가 생활권보다 더 선호인가?

라는 점도 생각해 볼 수 있는데,

비슷한 세대수에 같은 연식인데도 거래가 활발하게 이루어지는 정도도 다른 것을 볼 수 있습니다.

생활권 순위 때문에 전저점의 시기가 다를까?

하가의 택지 규모가 작아서 수요가 적은 것일까? 정도의 의문을 가져보고

정답은 없지만 분위기 임장을 토대로 생활권 순위나, 전임을 통해서

단지 vs 단지로 확인해 보면 좋겠다~ 라고 생각합니다. :)

송천생활권의 한라비발디1단지 전저점 : 19년 10월

하가생활권의 제일오투그란데 전저점 : 21년 2월

사실 수도권이나 지방 광역시, 중소도시에 따라서

보고싶은 기준에 따라서도 (상승정도? 선호도비교?) 전저점이 달라

같은 단지임에도 사람에 따라 원씽장표는 달라질 것 같은데요

*라보엔젤 반장님 감사합니다 ♥

자신의 앞마당에서만 "기준을 통일해서 보고, 유의미하게 해석"할 수 있다면

그 방법이 원씽장표 활용법일 것 같습니다~!

좋은 인사이트는~ 공유해주세요~ ♥

<임보 자동화 장표>

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<임장>

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<요약>

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