[사달라] 달라시리즈5 ★달라장표 (원씽장표+리스크햇지)★ 공급물량 리스크 감당가능? 한번에 계산하기 + 원씽장표 콜라보

안녕하세요 달라도 너무 다른 달라짱 사달라(SADALa)입니다~!

이번 지방기초반 3주차 망구99튜터님이

역전세 리스크 대비하는 강의를 해주시는 것을 보고

이번에도 역시 감명 받아 만들었습니다.

지난달 첫 나눔글 "원씽장표"를 쓴지 한달이 지나

공급리스크에 따른 역전세 가능여부 계산하는 upgrade 버전 공유드립니다.

*투자가용 금액[종잣돈, 모으는돈, 마통금액]과 리스크[투자금+역전세]에 따른

기회비용[투자 불가능한 기간]을 간략하게 계산하여,

결국 기회비용을 감당할 것인지? 리스크를 피할 것인지 대비할 것인지?

알아보는 용으로, 개개인의 상황에 따라 바뀌는 점 확인하세요~♥

<완성미리보기>

작성 방법은 노란음영만 숫자로 기입하시면 아래 설명 PASS 하셔도 됩니다~!

<작성하기>

거래 금액 작성

1. 원씽장표 연동 버전

천안 "두정e편한세상"을 예로 들겠습니다

<달라시리즈1. 원씽장표> 작성은 아래 링크를 통해서 확인해주시고,

작성이 끝나게 되면 아래처럼 현재(호가) 부분이 <달라시리즈5.달라장표> 매매/전세 가격으로 옮겨집니다

나눔글1. [사달라] 달라시리즈1 ★단지분석 원씽장표★ 목표매수가, 전세가, 수익률 한번에 그리기

https://weolbu.com/community/490540

2. 원씽장표 미사용 버전

2.55억에 호가가 나와있지만, 실제로 네고 금액을 넣어볼 수 있게 노란음영 표시 해두었습니다

원씽장표랑 상관없이 예상 매매/전세 가격만 기입하셔도 됩니다

투자 가용 금액 작성

아래와 같이 개인의 종잣돈, 1년 동안 모을 수 있는 금액, 마이너스 통장 대출 가능 금액을 넣어줍니다.

과거 전세가 최저

24년 공급물량까지는 아니지만 16~18년에 공급물량이 많았던 시기,

전세가가 얼마까지 빠졌는지 확인해 줍니다.

아래 데이터를 확인해 보니, 1층이나 특수하게 빠진 경우를 제외하고

1.7억까지 전세금액이 떨어진 것을 확인합니다.

해당 1.7억을 리스크, 과거 전세가 최저에 적어줍니다.

리스크 최종은, 전세가 2.2억에서 1.7억으로 -0.5억원이 빠졌지만

리스크 -30%역전세 가정한 -0.66억원의 전세가 하락이 크기 때문에

최종적으로 -0.66억원이 전세가 하락 리스크가 됩니다 .

(전세가 최저에 의한 리스크가 클경우, 최종이 바뀜)

예상수익

사실 원씽장표에 의해 수익률 100%를 가정한 수익이 자동으로 계산되지만,

별도 수익을 예상한다면 기재해 주면 됩니다.

분석하기

1.리스크 감당여부

리스크(투자금 + 역전세)금액이,

투자 가용금액보다 작다면 투자 "가능"

아래처럼 마이너스 통장 가용금액이 0원이라,

리스크 대비 투자가용금액(종잣돈+1년 모으는 금액)이 작다면 투자 "불가능"

2.기대수익

예상수익을 따로 적지 않는다면,

원씽장표에 의한 수익률(여기선 100%)이 자동으로 계산되어,

5천만원의 수익이 발생하고,

1년 모으는 금액 3천만원보다 2천만원 더 큰금액을 수익 발생시킬 수 있습니다.

3.기회비용

마이너스통장 대출 가능금액이 5천만원 -> 4천만원으로 줄어들면

기존 리스크 0.96억원을 종잣돈과 마이너스통장 금액을 합한 0.9억원으로 대비를 하더라도

0.06억원이 남게되고 이는 모으는 금액에서 대비를 할 수 밖에 없습니다.

기존에 3천만원씩 모아서 투자하려 했으나, 6백만원을 리스크 대비로 사용했기때문에

0.2년 (2~3개월) 정도 투자 시기가 미뤄지는 기회비용이 발생합니다.

사실 리스크도 감당가능하고,

1년 모으는 금액 대비 수익이 크고,

바로 다음투자가 가능하다면 BEST 이겠지만,

어느정도의 리스크를 대비해서 갈 것인지는 개인의 선택이 될 것이기에

자유롭게 사용하여 확인하시길 바랍니다.

공급에 따른 리스크를 무작정 피하기도,

무작정 희망회로를 돌리지 않고,

어떻게 대비해야 하는지 알려주신 망구99튜터님 감사합니다

PS. 처음으로 어게글5에 들어갔습니다

도움이 되셨다면 정말 다행입니다

감사합니다 ♥

<임보 자동화 장표>

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나눔글10. [사달라] 달라시리즈10 ★매수절대가계산★ 투자금?전세가율? 내가 봐야할 금액대는?

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<임장>

나눔글2. [사달라] ★달라시리즈2 한장지도★ 분임 단임 시세까지~계속 써먹는 깨지는 않는 지도만들기

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나눔글8. [사달라] 달라시리즈8 ★백지도 활용편★ 단지임장때 필요한 단 한가지

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<요약>

나눔글6. [사달라] 달라시리즈6 ★요약달라★ 강의로 시작해서 나눔글로 정리되는 꿀팁 공유! (정답 : ㅋㅌㄱㄹ )

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