수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 지금, 부동산 투자 성공하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 제이든J입니다.
첫번째 반모임을 가졌습니다.
최종임장보고서 발표는 감자랑토마토랑 반장님, 씽크하드님, 무늬스누피님 께서 해주셨습니다.
감토랑반장님
단지분석
- 단지분석을 모든 단지를 하게 됨
- 전고점도 한 번씩 써보면서 머리를 긁어봄
- 코멘트 : 전고점 못 넘은 것에 대해 씀
투자 타이밍
- 비교분임지 5개단지, 임장지 5개단지 붙여서 현재 시장 어떤지 파악.
- 첫번째는 싸게 사는 것이 중요. 그러면 전세도 내려서 맞춰도 됨.
투자기준
- 5년 후에도 사람들이 좋아할 단지와 연식일까
- 다른사람들이 하는 일반적 투자기준을 가져가면 안 됩니다. 본인의 정말 투자를 하겠다는 기준을 가져가야 합니다.
- 서울시장은 한번 상승을 하면 매매가의 2배정도(평균) 됩니다.
- 광역시는 90년대도 보겠다. 중소도시는 선호 생활권 10년 이내로 보겠다 등.
매물임장 가격별
- 지도 위에 매물을 올려서 봄.
- 30평대 투자후보군 뽑아봄.
앞마당 원페이지
- 송파구, 강동구, 성동구, 강서구, 성남 중원구, 안양 만안구, 용인 수지구, 인천 부평구
- 부산 강서구, 대구 수성구, 대구 중구, 대전 서구, 대전 유성구, 대전 대덕구, 울산 남구, 울산 북구, 광주 북구
- 천안, 청주, 포항, 아산, 전주
> 앞마당이 많은 반장님의 임보를 보면서 튜터님과 가격 이야기 하면서 인사이트 받는 시간이었습니다. 앞마당이 많은 사람은 이렇게 넓은 시야를 가질 수 있겠구나 간접이나마 느낄 수 있었스빈다.
투자검토대상 선정
- 보유물건 현황 계획 세우기
- 매도 계획
- 종자돈 얼마나 들어올지 계획, 목표 세우고 쪼개서 역산해서
- 계속 생길 것이기 때문에 매수계획 & 매도계획 등을 세워야 함.
- 하나씩 쓰고 이루어가면 “이게 되네” 라는 것을 느낄 수 있습니다.
- 세입자에게 언제 연락 할 거라고 캘린더에 박아놔야 함. 연락하지 않으면 묵시적 갱신이 됨.
- 그래서 뭐 살 것인지 정리가 됨. ex) 몇급지 얼마, 몇급지 얼마 등
- 서울 25개구를 한번에 raw 데이터를 다 쓰고 임보도 필요한 것만 쓰게 됩니다. 그러면 포트폴리오 나만의 투자기준을 가지는 것이 중요합니다.
- ex) 반장님은 지방이 싼 것을 알지만 매도를 하고 다음해에 서울에 한 채를 넣겠다 등의 계획을 세웁니다. 이렇게 해야 순자산 10억 30억으로 갈 수 있습니다.
마지막 결론은 이런 것이구나를 느낄 수 있었습니다. 저도 이렇게 정리하면서 투자 검토 지역, 투자금 얼마일지 생각해보고 목표설정해서 유심히 봐야겠다 생각했습니다.
씽크님
단지분석
- 50만 인구 예를들어 청주에서 연식이 좋고 균질한 택지는 산남동의 힘이었어요. 이전에는 그랬지만 한번은 더 가줍니다. 하지만 그 다음에는 모르겠어요.
- 50만 도시에서 연식 좋고 학군지라고 하는 곳은 두 번까지는 가주는데(10년차 까지는) 그 다음은 안 갈 수 있음.
- 입지가 뒤에 있는 것들은 저렇게 힘이 많이 빠진다.
- 멀리 있지만서도 새것을 하는 것이 좋다. → 1번은 간다. (주변 입주가 없다면)
- 최적 투자 시기
- 선호도 있는 신축은 빨리 열렸고 빨리 닫혔다. 구축의 경우는 투자기회를 그래도 계속 주었음.
- 생활권별 정리
- 그룹별로 단지를 묶음.
- 단지정리
- 생활권 지도에서 단지 → 초등학교 위치
- 로얄동 표시함.
투자결론
- 자산 상황 점검
- 현금, 대출, 최대잔금, 보유자
- 임장지 분석
- 평단가를 비교하는 것도 좋은 지표
- 공급 없는 50만도시는 전세가가 많이 올라왔음.
- 임대사업자를 풀어준다면 84까지 안 해줄수도 있음. 수도권 59 위주로 보는 것이 좋음
- 보유세 대비를 위해서 59로 임대사업자 묶어두는 것이 좋음.
- 3급지 선호도 떨어지는 곳 vs 4급지 선호도 좋은 곳 → 가격이 붙기 때문에 고민 해야함. → 시간이 지나서 연식이 떨어지면 입지 좋은 곳의 파워가 있음. 그렇기에 신축을 갈아끼운다던가 하는 전략을 세워 볼 수 있음.
- 리모델링을 보고 싶으면
- 분당 느티울마을 봐야함
- 추가분담금 감당이 되어야함.
- 전세가는 올라가지 않을 것.
- 세입자에게 계속 돈을 돌려주면서 기다려야 할 지도 모름.
- 리모델링을 가려고 한다면 투자를 많이 하지 말고 반전세/월세로 생각하는 것이 좋음
> 단지 분석을 정말 정성스럽게 한다는 것. 디테일을 추가한다는 것은 이런 것이구나를 느꼈습니다. 초반에 궁금했던 점을 답을 내리시는 씽크님의 임보를 보면서 인사이트도 얻고 배울점도 많았습니다.
무늬스누피
임장지역에 투자기회 왔을때
- 단지별 투자 우선순위 그룹핑 하는 것
앞마당 비교 PIR 비교
- PIR, JPIR(전세) 까지 앞마당 별로 비교
- 앞마당별로 공급 리스크 파악 표로 정리(24년~26년)
> 정리의 끝판왕 누피님의 임보를 보면서 앞마당별로 공급이 어떤지 한눈 비교를 해봐야 겠다고 생각했습니다.
느낀점
- 서울이 본게임 같은 느낌.
- 임보를 봤는데 나와 관련된 투자를 할 수 있는가 생각과 마침표를 찍을 수 있어야 한다.
- 네이버로 한번 훑고 + 트래킹 단지
- 앞마당이 적으면 지역 내 비교평가를 열심히 해야 함.
- 가격의 감을 잡으려면 지역 내에서 비교평가를 끝장나게 해봐야 함.
- 앞마당 시세그룹을 전부 다 하는 것. (주요 단지 가격대별로 시세그룹 하는 것)
이후에는 반원들이 궁금해하는 질문 하나씩 튜터님이 답변해주시는 시간을 가졌습니다.
늦은시간까지 인사이트 주신 빈쓰 튜터님, 발표해주신 감자랑토마토랑 반장님, 씽크하드님, 무늬스누피님, 뉴빈쓰들 감사합니다.
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