강서구 염창동 등촌주공5단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열기반 65기 6쾌하게 1하조 긴지구]

▶ 아파트명

등촌주공 5단지

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

강서구 사업체수 39,458개 / 종사자수 257,494명 (A 등급)

2. 교통

- 역 접근성 : 9호선 가양역 (1km, 20분), 5호선 발산역 (900m, 15분)

- 강남역 : 1시간 10분 / 시청 : 55분 / 여의도 : 50분

3. 학군

- 등명중 (82.1%) : 80% 이상 우수

4. 공급물량

강서금호어울림 23.10 / 523세대

우장산동문디이스트 23.09 / 87세대

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

현시세: 강서구 등촌주공5단지 24평 현재 매매 7.35억, 전세 3.5억

10년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 9.45억, 전세 3.6억 (전세율 38.3%)

10년 내 저점 매입시: 2015년 4월 매매 3.1억 전세 2.5억 (전세율 82.1%)

*고점 매입시 수익률 (73500-94500)÷(94500-36000)*100 = -36% 

*저점 매입시 수익률 (73500-31000)÷(31000-25000)*100 = 708%

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

▶ 느낀점

나의 예산 내에서 투자할 수 있고, 입지와 교통이 좋은 단지라고 생각했는데

전세가율도 예상했던 것보다 낮고 막상 수익률을 계산해보니

생각보다 고점 매수시에 빠지는 폭이 크다고 느껴졌다.

(🤔저점, 고점 매수시 수익률을 확인할때 적정한 수준이라는게 있는지 확인해봐야겠다)

같은 가격이라면 더 좋은 가치의 아파트를 투자하는 것이 기준이라고 말씀주셨는데,

이 정도의 가격이라면 더 좋은 아파트를 찾아볼 수 있겠다 싶은 생각이 들었다.

후보지 중 한곳으로 두었지만, 후보지를 늘려서 더 고민해봐야겠다!

더 많은 나무들을 살펴보는것을 목표로 해야겠다.