"이제 서울이라고 다 오르지 않습니다" 반드시 OO를 확인하세요.

안녕하세요.

머릿돌이 될 버린돌입니다.

서울이라고 무조건 오른다?

그렇지 않습니다

서울 양극화 시대입니다.

강남은 점점 더 비싸지고,

노도강은 더 싸지고 있습니다.

같은 서울임에도 불구하고,

한강뷰에 32억이라는 지갑이 기꺼이 열리지만

어떤 단지는 4억에도 나가지 않습니다.

수도권 가격이 뒤죽박죽인 시장에서

지금 반드시 봐야 할 2가지

말씀드리겠습니다.

인구는 줄고, 부는 쏠린다

최근 눈에 띈 기사가 있습니다.

서울 광진구에서 분양하는

하이엔드 아파트인 포제스 한강의

특별공급 경쟁률 기사입니다.

포제스 한강 특공 청약에서

34가구 모집에 92명이 신청했는데요.

평당 1억이 넘는 32억 분양가로

분양 승인 대상 일반 아파트 분양가로는

역대 최고가입니다.

포제스한강의 특공 흥행 소식을 보며

10년 사이에 부동산은 바뀌고 있다

라는 것이었습니다.





최근 트리마제를 1억 5천에 샀다던

배우 김지훈이 화제가 됐는데요.

최고 한강뷰인 트리마제는

당시 미분양이었습니다.

10년 전만 해도 뷰가 잘나왔다고 해도

비싸면 사지를 않았습니다.

그런데, 10년 후가 되니

트리마제보다 못한 한강뷰를 지닌

포제스 한강 특공에 사람이 몰렸습니다.

인구는 줄어 2013년으로 회귀했습니다.

부는 양극화가 되고 있습니다.

고소득자들은 강남이 아니어도,

역세권이 아니어도

프리미엄을 가질 수 있는 곳이라면

기꺼이 지갑을 꺼내게 되었습니다.

이처럼 이제는 서울이라고 해서

단순히 오르는 게 아닙니다.

더 디테일하게 사람들의 마음을

읽는 것이 중요합니다.

수도권에서 지금 봐야할 2가지

수도권은 현재 가격이 섞여있습니다.

같은 금액으로 사더라도

결과지는 다를 것입니다.

누군가는 2억을 벌고,

누군가는 6억을 벌겁니다.

더 좋은 단지를 고르기 위해서는

바로 상품성을 봐야 합니다.

그리고 상품성에는 2가지가 있습니다.

첫번째, 연식

말 그대로 연식은 '새 거'를 뜻합니다.

사람들의 소득 수준은 올라갔고

단순히 땅이 좋다고 해서

구축을 살려고 하지 않습니다.

그렇기에 '역세권'을 고집하지 말고

사람들이 좋아하는 신축을 우선으로 봐야 합니다.



여기는 사람들이 좋아하는

반듯반듯한 평촌 신도시 입니다.

범계역 역세권인 목련2단지와

저~ 멀리 있는 신축 더샵아이파크가 있네요.

더샵아이파크는 심지어 고가를 넘어서

가야하는 먼 단지입니다.



그렇다면 지난 상승장,

두 단지의 결과는 어땠을까요?

평촌에는 교통이 중요한 사람들이 사니

초역세권인 목련2단지가

더 치고 올라갔을까요?



결과지는 달랐습니다.

더샵아이파크가 1억 더 높게

최고점을 찍었습니다.

역세권만 바라봤다가는

1억을 더 놓칠 수 있습니다.

비슷한 도시인 아래는 부천입니다.

중상동 신도시가 있는 곳이죠.

학군도 좋고 상권도 좋습니다.

푸른창보밀레시티는

초역세권 단지입니다.

반면, 옥길호반베르디움은

옥길지구에 있어 지하철과는 거리가 멉니다.

차로도 상동역까지 막히면

1시간 이상 걸리곤 합니다.

그럼 저~~기 멀리 있는

옥길호반베르디움이 가격이 낮았을까요?

옥길이 2억 가량 더 높았네요.

이미 결과지로 사람들의 심리는

보여줬다고 생각합니다.

사람들은 이제 단순히 입지가 좋다고 해서

구축에 들어가지 않습니다.

새거에 살고 싶어합니다.

그렇다면, 다 신축이면 될까요?

그건 NO 입니다.

그럼 뭘 보라는거지 싶으시죠?ㅎㅎ

두번째로 봐야할 것은

바로 쾌적성 입니다.

쾌적성이라 함은 생활 환경으로

윤택함을 주는 요소라고 할 수 있습니다.

대단지, 공원, 프라이버시, 소음,

언덕, 동간간격, 상권 인프라,

경관, 청결, 균질성, 대형평수 등등

이 모든 것들이 쾌적성에 해당됩니다.

사람들은 어디에 돈을 주고 살고 싶을까?

돈을 좀 더 주더라도 살고 싶은 곳은?

위 질문을 반드시 생각하셔야 합니다.

아래는 서울 2급지 성동구입니다.

땅이 굉장히 좋은 곳이죠.

서로 멀지 않은 2개의 단지가 있습니다.

구축인 행당대림과

신축인 왕십리KCC스위첸입니다.

여기는 위치도 비슷하고

왕십리KCC스위첸이 연식이

16년이나 앞서니 당연히 스위첸이

좋을거라 생각합니다.

그러나 과연 그럴까요?

16년차의 연식을 가지고 있음에도

지난 상승장에 가격이 같이 갔습니다.

이유는 바로 쾌적성 때문입니다.

아래는 행당대림 주변입니다.

도로가 넓고 상권은 가득 차있고

5천 세대의 대단지가 모여 있습니다.

실제로 이 곳에 가보면

0세 아기부터 70대 노령인구까지

남녀노소 모두 많은 걸 알 수 있습니다.

아래는 왕십리KCC스위첸입니다.

단지는 16년식으로 내부는 좋을지 몰라도

실제로 가보면 완전히 언덕을 타고 가야합니다.

눈이 오는 날이면,

사람들이 미끄러지며 올라갑니다.

단지도 200세대 정도로

단지 내부가 굉장히 협소적입니다.

살고싶다는 마음이 크게 들지 않아요.



같은 매매가, 같은 투자금일 경우

저라면 행당대림에 손을 먼저 들 것 같습니다.

그렇다면, 땅이 더 좋아보이는

구축은 어떨까요?

아래는 아까와 동일한 행당대림과

3호선 역세권 금호두산입니다.

옥수역 주변에 신축도 들어왔고

3호선이 더 위치나 강남가는게 빠르니

금호두산이 더 좋지 않을까요?



실제 결과지를 받아보면,

금호두산에 가수요가 붙었을지는 몰라도

행당대림의 실거주가치가 높습니다.

사람들은 행당대림에 더 살고 싶어합니다.

같은 돈이라면 쾌적성에 지갑을 열게 됩니다.

실제로 금호두산 단지 내부를 보면

언덕이 상당하다는 것과

동간 간격이 상대적으로 좁다는 것을

알 수 있습니다.

옆 단지인 휴플러스에서는

아래와 같은 언덕 수준을 만날 수 있습니다.



제가 말하고 싶은 것은,

가서 느끼셔야 한다는 것입니다.

내가 이 동네 사는 사람이라면

이 아파트에 돈을 지불하면서 살고 싶을까?

과연 담보대출을 받아서 살까?

과거와 달리 소득 수준이 증가하며

일반인들의 기본 수준도 올라갔으며

기존 상류층은 더 높은 차별화를 원합니다.

이전과 같이 '역세권'으로 충족되는

편리함을 넘어서 '쾌적성'을 원합니다.

독보적이고 희소성있는 뷰가 있다면

돈을 더 지불하게 될 것입니다.

역세권, 초품아가 흔해진 요즘

차별화를 원하는 니즈들이

다음 부동산 상승장에서

결과로 보여줄거라 생각합니다.

오늘은 한가해보이멘토님이 나눠주신

인사이트에 생각을 더해 정리해봤습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

원글은 요기!