7일사이에 2건의 전세를 빼면서 절실히 깨닫는 것들 [구세주]



일주일 사이에 2건의 전세를 빼며

(직접 해보면서 다시 배우는 세 가지)

(작성일 24.02.13)

안녕하세요 스스로를 구하는 투자자

구세주입니다.

저는 최근에 만기가 한 달 차이로 있는

물건 2개의 전세를 동시에 맞춰야 했는데요.

다행히도 일주일 사이에 2개의 전세를 모두 빼면서

해결할 수 있었습니다.

이렇게 2건이 만기가 붙어있고

역전세가 둘 다 나있는 물건을

동시에 해결해야하는 일은 처음이었습니다.

강의와 튜터링 등에서 하셨던 말씀,

'1년에 한 채만 해도 충분합니다.'

이 얘기는 수익에만 중점을 둔 말씀인줄 알았는데요.

강의에서 배웠던 것들이 실제투자에서

저에게 어떻게 피부로 와닿게 되었는지

그 과정에서 저를 어렵게한 것들과

또 무엇을 느꼈는지 나누려 합니다.



1. 순리대로 한다.

그런데 그 순리가 뭐지?

저는 지난 학기인 23년 가을학기를 수강했습니다.

너나위님의 6강에서 질문할 기회가 주어졌고

고민하던 질문을 꾹꾹 눌러 담았습니다.

질문의 내용은 24년 상반기에 1개월 텀으로

역전세 2건이 예정되어있고

어떻게 해결해하는지였습니다.

"너나위멘토님, 저는 1개월 차이로

A지역과 B지역에 역전세가 예정되어있습니다.

어떻게 하면 좋을까요..?

A지역은 시세보다는 높게받을 수 있지만 역전세는 예정되어있고

B지역은 나간다고 하는데.. 만기에 역전세가 날 것 같아요.

세입자에게 전세가 많이 나올 X월을 피해달라고 해볼까요?

임차인을 다 믿을 수는 없겠지요?

세입자를 보내고 시세가 올라오길 기다릴까요?"

세 번의 학기를 하는 동안

제 질문에 답을 주신 적은 처음이었습니다.

기쁜데 어려웠습니다.

"순리대로 하세요.

다만 임차인과 협상을 하실거면

솔직하게 얘기하세요.

전세가가 더 빠지면 자금이 빠듯하다고 솔직하게요.

그 시기를 피해 이사가 가능한지 확인하세요.

그리고 안되면 순리대로 하세요."

멘토님께서 첫마디로 순리대로 하라고 하셨습니다.

이 때 이 말씀을 제대로 이해하지 못했던 것 같습니다.

'솔직하게 소통하라는 말씀인가?' 라고 생각했거든요.

두 건 모두 저에게 유리하게 만들고싶었습니다.

그래서 말씀대로 솔직하게 소통했습니다.

'임차인분, 계약서에 있는대로 이행하겠지만

상황이 어렵습니다.'

분명 효과가 있었어요. 협조하겠다는 답이 왔거든요.

그렇지만 2건 모두 역전세는 막을 수 없었습니다.

어쨌든 현재의 시세가 있고

기다리기에 자금이 한정적이며

임차인은 재계약을 하거나 나가야 했으니까요.

해보면서 알게된 '순리대로 하세요'는

소통을 이렇게 해보되

안되면 준비한대로 현시세에 맞추고

새로운 세입자를 받고, 날짜를 조율하라는 말씀이셨습니다.

그러니까 머리를 써서 일부러 공실로 두고

전세가가 오르길 기다린다거나

세입자를 억지로 붙잡아두려고 하는 게 아닌

지금의 저와 임차인들,

그리고 시장상황에 맞춰서

자연스럽게 해결하며 진행하라는 말씀이었습니다.

덕분에 억지로 뭔가를 만들거나

일방적으로 주장하지않고

2건 모두 잘 해결할 수 있었습니다.

2. 가격이 가장 중요한 요소다.

받아들이긴 힘들지만..

전세빼기에서 가장 중요한 것은 바로

1등 물건이 되는 것입니다.

가격&상태&노출

이 세가지가 중요하다고 배우는데요.

걱정과 고민만 하던 지난해 말을 넘어

이제는 정말 행동해야하는

전세 만기 3개월 전이 왔습니다.

1월이 되고 이번 겨울학기를 수강하면서

저희 부자대디튜터님께

저의 고민을 말씀드렸습니다.

'튜터님 저 이번에 전세 2개를 맞춰야합니다.

시간이 지나면서 2건 모두 역전세가 되었습니다.

어떻게 해야할까요?'

"2번째 물건 지금 다른건 얼마에 나와있나요?

그 가격보다 조금 더 낮추세요."

알면서도 하지 않았던 것이었습니다.

우리는 이 내용을 수십번은 더 듣고 배우니까요.

역전세 대비를 했지만

가격을 낮춰야 한다는 말씀을 듣고

그러고 싶지 않다는 에고가 올라왔습니다.

2개 모두 제 예상보다(정말 의미없네요..)

더 낮은 가격이 될 것만 같았고

그러면 다음 투자가 늦어질 것이기 때문입니다.

하지만 대디튜터님께서는

"전세가 낮춘건 매도할때는 그만큼 웃게될거에요"

라고 다시 짚어주셨습니다.

튜터님이 계시는 이유.

저보다 더 저를 객관적으로 보신다는 것을 알고

다시 한 번 마음을 다잡게 됩니다.

첫번째 물건은 재계약이었으므로 협의의 여지가 있었습니다.

두번째 물건은 튜터님과 통화를 마치자마자

바로 가격을 낮춰 부동산들에 의사전달을 했습니다.

그렇게 손님이 돌지 않았는데

1등 가격이 되며 사장님들부터 반응이 있었어요.

그 다음날부터는 한 두분씩 집을 보고있다는 소식을 듣습니다.

만기와 입주날짜가 안맞는 분들은 보내드렸습니다.

이미 낮은 가격과 거래되는 가격이라는 확신을 얻어

터무니없는 가격을 원한분께는 거절의 의사를 밝혔습니다.

그렇게 세번째 계약의사를 밝힌 분과 계약을 하게 되었습니다.

결국 가격이 답이었습니다.

강의에서도 많이 배웠고

튜터님께서도 또 말씀해주신 전세가격.

배운대로, 말씀하신대로 행동하는 것이

얼마나 어렵고 또 그렇게 해야만 하는지

재차 확인했습니다.

3. 인간은 배신하는 존재다.

어떻게 배신을 막을 수 있을까?

유명 공무원 강사이신 전한길 선생님의

'인간이란 배신하는 존재'라는 영상이 있습니다.

- 가장 가까운 사람도 배신하는 것이 인간이다.

라는 내용입니다.

저는 부동산 투자자가 되면서 이 말에 많이 공감합니다.

이번에도 그랬는데요.

첫번째 세입자는 법인임차인으로

전세가격에는 민감하지 않았습니다.

또 만기 5개월 전에 얘기를 나누었을 때는

제가 원하는 가격에 재계약 의사가 있었지만

막상 재계약을 시작하자 담당자로서 귀찮은 일은 피하려고 했습니다.

두번째 세입자는 아이를 낳은 신혼부부로

재계약을 원하셨다가,

가격을 낮춰 1년만 더 살기로 했다가,

나중에는 이사를 가겠다고 하셨습니다.

매 주 바뀌는 임차인의 결정에 어떻게 대응해야할지

정신을 못차렸습니다.

이 때 임차인분들을 잠깐 원망하기도 했습니다.

그렇지만 본인의 이익에 따라

움직이는게 당연하다고 받아들이니 오히려 쉬웠습니다.

영상에서 전한길 선생님은

"그러면 배신하지 않도록 어떻게 해야하나요?"

라는 질문에

"배신하지 않도록 끊임없이 노력하고 관리해야 합니다."

라고 답을 했습니다.

부동산 투자에도 똑같이 대입할 수 있다고 생각합니다.

그래서 평소에 부동산 사장님이나 임차인들에게

마냥 배신할 수만은 없는 임대인이 되려고 했습니다.

그 방법으로 친절과 배려를 선택합니다.

저는 늘 친절하고 불편사항을 바로 처리하려 애쓰는데요.

이번 계약때도 임차인분들이 말을 바꾸고

사장님들이 제 편에서 서지 않을 때도

공감부터 한 후 친절하고 예의바르게 행동했습니다.

그 결과 제 물건이 가격적으로

1등이 되기도 했지만,

감정적으로도 저를 도울 수 있도록

만들었다고 복기합니다.

입주날짜가 잘 안맞는 새 임차인과의 날짜도

기존 임차인께서 맞춰주셨습니다.

사장님들도 물건이 나갔을때도 다행이라고,

얼른 빼주고싶었는데 빨리 나간 것 같다고

기뻐해주시는 모습을 보았습니다.



CEO 마인드는 문제해결 뿐만 아니라

사람과의 인연을 소중히 여기는 것도 포함이며

그래야만 문제해결이 더 수월하다고 느꼈습니다.

첫 머리에 적었던

늘 강의와 튜터링 등에서 하셨던 말씀,

'1년에 한 채만 해도 충분합니다.' 는

이렇게 만기가 겹쳐보니 알겠습니다.

실제로 계산을 해보면서

둘다 제때 못하면 곤란해지겠다는 것도

온몸으로 느끼며 오싹했습니다.

그러므로 리스크관리 차원에서도

흑자부도가 나지 않도록

1년에 1채, 만기일 관리 등을 잘해야겠습니다.

두 건의 전세를 빼는 과정을 통해

강의에서 배웠지만 실제로는 적용을 못하거나

몰랐던 것들은 아래와 같았습니다.

이 글을 작성하면서 역전세로 동시에 2건이라

조금 서운한 마음을 정리하며..

저의 질문끝에 너나위님의 말씀을 덧붙입니다.

"시간 지나면 좋아질 거에요.

그냥 시덥잖은 위로가 아니라 시장이 그렇게 움직입니다. 항상."

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늘 감사드립니다.