수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
입지좋은 구축이 좋을까?
입지나쁜 신축이 좋을까?
왜 항상 이 두 단지는
가격이 같아서 우리를 헷갈리게 할까요?
좋은 땅이냐!
좋은 건물이냐!
그 고민
오늘 해결해드립니다
이제는 수요를 제대로 파악하는
단지분석이 필요합니다
안녕하세요 갱지지입니다 :)
벌써 한주가 지났네요
추운듯 더운 요즘 감기조심하시길바랍니다!
수요일에 쓰는 수요에 관한
세번째 칼럼
오늘은 단지의 무기인
수요를 이끄는 핵심 요소를
파악하는 방법에 대해 말해보려합니다
우리가 흔히 공부하는 부동산은
크게 땅과 건물로 나눌 수 있습니다
하지만 절대 간과해선 안되는 것이
사람의 심리죠
사람의 심리에 대한 부분도
단지 가치에 반영하여 생각해야합니다
알고나면 소름돋는, 사람들이 비싼 동네로 이사가는 이유
(사람들의 심리가 궁금하다면 위에 글을 읽어주세요!)
그래서 저는 단지 가치를 파악할 때
다음과 같이 크게 3가지로
가치를 파악을 하고자합니다
✔ 땅
✔ 위상
✔ 상품
한개씩 자세히 살펴볼게요 !
📌 단지 가치를 객관화하는 방법
1. 땅
땅의 가치는 말그대로
우리가 공부하는 입지의 가치를 보면됩니다
사람들은 돈을 벌고
그 돈으로 자는 곳을 사면서
환경이 좋고, 교육이 좋은 지역을 선택하게되죠
우리가 임장보고서에서
교통, 학군, 직장, 환경을 공부하는 이유는
땅의 가치를 파악하기 위함입니다
2. 위상
여기서부터는 사람의 심리가 들어갑니다
더 큰 도시
더 좋은 생활권
더 좋은 단지
위상
"다른 사물과의 관계 속에서
가지는 위치나 상태"
땅의 가치로는 설명이 안될 수 있는
사람들의 인식속에 오랫동안 박힌
여긴 원래 좋아
가 통하는 것이 위상이라 할 수 있어요
3. 상품
마지막으로
월부에서 배운대로 단지임장을 했다면
파악하기 쉬운, 상품성입니다
땅과 위상을 배제한 정말
단순한 이 건물의 가치를 판단하는 요소입니다
이 3가지가 쌓아올린
단지의 가치는 다음과 같습니다
여기서 땅은 수요의 전체 크기라고 한다면
위상과, 상품에 따라서 그 수요를 나눠갖게 됩니다
강남이라는 땅이 필요해서 사람들이 모이지만
그 안에서 반포라는 위상,
그 안에서 원베일리의 상품성을 좋아하기에
이런 단지에 사람들이 더 몰리는 것과 같은 이치에요
단지 수요 분석법
[서울 Ver.]
그렇다면 서울의 1~5군을
땅/위상/상품으로 나눠서 생각해보겠습니다
1군은 땅도 좋고, 위상도 좋고, 상품성도 좋은
가장 대한민국에서 좋은 곳이라고
기준을 잡아놓고 시작해볼게요!
📌2군과 3군의 차이는?
2군과 3군은
1군에 비해서 서울의 주요 업무지구에서
한단계 벗어난 지역입니다
2군과 3군 모두
주요 업무지구와 가깝다는
땅적으로는 비슷한 가치를 지니고있지만
이 둘은 위상 차이가 있다고 생각해요
위치는 좋지만 거주 환경이 좋지않은
동작구, 여의도, 종로,중구는
2군에 비해서 좀 덜 쾌적한 특징을 갖고 있죠
그렇기에 사람들은
거주매력도가 더 높은 2군을
더욱 선호하곤합니다.
주황색 : 2군, 파란색 : 3군
위의 사진은
2군(마포,성동,광진) 3군(종로,여의도, 동작)의 단지들을
주요 업무지구(강남,중구,여의도)의
수요층을 도식화 한 것입니다
(ex. 마포는 상대적으로 강남과 거리가 멀어 수요가 약하고
중구와 여의도 업무지구의 직장인들의 수요를 한몸에 받는 곳이기에
다음과 같은 Y,C블럭으로 표기합니다)
각 구의 랜드마크의 단지들을 살펴보면요
시세를 리딩하는 요소가 각기 다릅니다
2군은 한강과 학군이라는 프리미엄에 따라
시세가 높게 가는 특징이 있구요
3군은 3호선, 9호선이라는
지하철 노선에 가까운 곳이
시세가 높게가는 특징이 있습니다
즉, 2군은 기본적인 땅의 가치가 좋으면서
+a인 프리미엄 요소(한강, 학군, 부촌 등)이
시세를 리딩합니다
정리해볼게요
3군과 2군은 땅의 가치는 비슷하다
단, 3군이 2군을 뛰어넘으려면
거주 환경을 개선할 프리미엄이 필요하다.
그래서 3군이지만
강북의 프리미엄단지인 경희궁자이
흑석의 아크로리버파크는
2군 이상의 가치를 보이고있습니다
📌4,5군의 특징은?
자, 이제 45군입니다
4군은 이제 업무지구로 부터 더 멀어집니다
그리고 위상도 빠지게되죠
5군은 4군보다 더 뒷단이라고 보시면 됩니다
전체 막대기의 비중을 보면요!
2,3군은 단지의 가치를 결정하는데 있어
땅의 절대적 가치가 큰 반면
4,5군은 상품의 상대적 가치가 크다고 볼 수 있습니다
✔ 1군 서초구 반포
대한민국에서 가장 좋은 반포
09년식 반포 래미안퍼스티지와
18년식 반포 래미안 아이파크
둘 다 상품성은 좋고, 가장 좋은 땅에 있지만요
땅의 가치가 절대적으로 높기때문에
아무리 연식이 10년이 좋다고해도
땅 한블럭도 따라잡지못합니다.
래미안퍼스티지의 가치는
견고히 유지되는 모습이네요.
✔ 3군 중구 약수동
3군의 약수역 주변 약수동입니다
상품성이 다빠진 99년식 약수하이츠와
상대적으로 상품이 좋은 11년식 래미안 하이베르를 비교해볼게요
3군까지도 땅의 가치가 높은 편이기에
더블역세권인 99년식 약수하이츠가 11년식 래미안보다
높은 시세를 지난 상승장에 보였습니다
3군도 땅의 힘은 무시할 수 없습니다
✔ 경기도 4군 용인수지 vs 동탄
서울4군과 비슷한 용인 수지는
4군의 특성에 맞게
상대적으로 상품성의 힘도 존재합니다
신분당선이라는 엄청난 교통 파워가 있는
00년식 신정7단지상록이지만
지난 장에
압도적인 대규모 동탄신도시의
15년식 센트럴자이게 시세가 밀렸습니다
용인 수지라는 땅은
동탄정도의 신도시 프리미엄이라면
뛰어넘을 수 있다는 점을 보여줍니다
1.3군에 비해
상대적으로 땅의 힘이 약한 모습입니다
수요를 이끄는 단지분석 방법
이 세가지만 기억하세요
세개를 바탕으로
땅의 힘이 압도적인지
땅을 뛰어넘을 프리미엄이 존재하는지
개별 단지별로 가치를
파악해보시길 바라겠습니다
이번 편을 마지막으로 하려했는데,
분량조절의 실패입니다..
그래서 다음편에는
마지막편!
수요층을 타겟팅해드리겠습니다
우리의 영원한 숙제
20평이냐, 30평이냐
수요를 정리하는 주제로 찾아오겠습니다
제 글을 읽고
수요라는 추상적인 개념이
조금은 명확해지시길 바라겠습니다
다음주 수요일에 만나요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
▶수요일의 수요칼럼◀
이제는 이런 아파트만 살아남습니다(수요의 모든 것 1탄)
알고나면 소름돋는, 사람들이 비싼 동네로 이사가는 이유(수요의 모든 것 2탄)
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