지방투자 기초반 3강 망구99 튜터님 강의 후기 [지기 17기 2번생에 6(욕)심한번 부려보조 로레니v]

안녕하세요, 로레니v입니다.

3주차는 아리따운 망구99님의 D,E지역 분석 강의였습니다.

싱글투자자의 롤모델로 만나뵙고 싶었던 망구튜터님

지난 돈독모에서 만나뵈어 너무 좋았었는데

이번 지기반에서도 강의 들을 수 있어서 너무나 반가웠던 ! >_<

근데 망구님.. 외모만 아름다우신게 아니라

강의도 어쩜 이리 잘하시나요..

강의 시작전 영상 시간만 보고 살짝 식겁했는데

강의가 너무 재밌고 알차서 시간 가는 줄 모르고 후루룩 들을 수 있었습니다 ㅎㅎ

D,E 지역은 망구님에서 강의에 앞서 말씀해주셨던 것처럼

저에게도 꽤나 낯선 지역..

이름만 들어봤지 한 번도 가본적도 없고

아예 생소한 지역이었는데요.

정말 신기하게도 강의가 점점 진행될수록

마치 내가 이곳에 가본적이 있는 것처럼

생활권 이름이 쏙쏙 들어오고 대표단지들의 가격이 기억나는 마법 ☆

망구님의 강의를 듣고..

ㅇ 중소도시에서 가치있는 자산을 판단하는 방법을 터득하고

ㅇ 공급을 무조건 피하는 것이 아닌 돈 버는 의사결정을 알고 & 실행할 수 있고

ㅇ 올바른 시세트래킹을 통해 실력을 키우고 실전 투자로 연결 시킬 수 있는

실력의 기본을 다졌다고 생각됩니다.

D, E 지역은 지금껏 보지 못했던, 가슴 두근거리는 바로 그

"절대적 저평가 시장"

랜드마크 단지까지 가격이 눌려있는 절대적 저평가 시장이며,

좋은 단지를 싼 가격에 살 수 있는 너무나 좋은 시장이라고 말씀해주셨습니다.

(지기반 들으면서 얼릉 가보고 싶어 심장이 쿵쾅대는 도시들이 참 많네요..)

임보를 쓸때 레이아웃과 중요정보를 참고했으면 좋겠다고 말씀해주셨는데

이번 지기반 지역분석 내용을 들으면서

무엇보다 튜터님들이 어떻게 한 지역에 접근하시는지

투자의 관점에서 그 지역을 어떤 방식으로 바라보고 어떤 정보들을 어떻게 분석해야하는지

이런 노하우와 인사이트들을 배울 수 있어서 무엇보다 값진 시간인 것 같습니다.

아직 앞마당이 아닌 이 지역들에 대한 분석 정보는

다음에 이 지역들로 임장을 갈 때 필수로 다시 복습해야 할 것은 물론이고요!

지역개요

임보의 도시확장과정 - 이런건 왜쓰는거야 했던 장표였는데 이제서야 그 의미를 알게 되었네요.

사람들이 어느 생활권에 왜 살고 싶어했을까

지역민의 선호도와 아파트의 가치를 이해하기 위해

(+ 앞으로 어떻게 선호도가 변할까)

입지분석 = 지역의 '가치(=수요)' 이해

이 도시에 사람들이 살아야 하는 이유는 무엇일까?

'어느' 아파트에 '왜' 살고 싶어할까?

이 두 가지 질문을 계쏙 던지면서 답을 찾는 과정

임보 쓰느라 급급해서 잊지 말고 틀리더라도 내 답을 찾아보자

1) 직장 - 규모, 퀄리티, 위치

수요을 이끌만큼 충분히 많은지!

높은 연봉의 직장이 있는지!

어디로 출퇴근하는지!

-> D,E 지역은 탄탄한 대기업 일자리가 있어 도시에 머물고자 하는 거주 수요가 발생한다.

고연봉 직장인이 많아 주택 매수 여력 충분

직장에서 적당히 떨어져 있으면서 너무 멀지 않은 곳 선호

2) 인구 - 규모, 증감, 이동, 구성

주택을 매수할 사람이 얼마나 많은가

거주 수요가 꾸준히 있나

공급 과다시 영향을 주고받는 곳은?

3050의 선호 거주지는?

인구가 감소한다고 집값이 하락하는건 아니다.

-> 공급물량에 따른 '가격 사이클'을 이해하고 선호 단지를 '싼 가격'에 사는것이 중요!

인구 지표만으로 판단시 대부분은 맞지만 오판 할수도 있다.

-> 인구 비율은 참고로 보고 실제로 현장에서 파악하고 확인하는 작업이 중요!

3) 학군&환경

-학군지는 어디? 수요를 끌어들이는 학군인가?

(특정 '중학교'에 보내려고 적극적으로 이사 오는 아파트가 있는가?)

초등학교 학생 수 - 활발한 경제활동 하는 젊은 가족들이 모여살고 싶어하는 곳

정주여건 - 안전, 편리, 균질한 지역 (자녀 양육에 선호하는 환경인지 임장으로 확인)

-환경: 백마병스 위치보다도 '신축 택지 느낌'과 '안전함'이 중요

(생활상권, 유해시설 유무)

생활권 특징과 시세 정리에서는

같은 중소도시라도 각 지역마다 중요한 입지요소가 다르고

그 지역의 특징에 따라 거주민 입장의 선호 이해가 정말 중요하다는 부분을 알 수 있었습니다.

공급

각 지역의 사이클에 영향을 주는 주된 요인인 '공.급.물.량'

과거 공급이 어느정도 있을 때 얼마나 영향이 있었는지 확인하고

실제로 어디에 얼마나 입주가 있는지 지도에서 위치 확인

가격분석

현재 D, E 지역은 완연한 '매수자 우위'의 시장

우리는 공포에 사서 탐욕에 팔 수 있어야 한다.

사요마요보다 중요한 건, 공포의 시장에서

'가격'이 싼지 판단하고

'리스크'를 감당 가능한지 냉정하게 판단하는 것

가격이 싸고 입주 물량이 많은 시장에서는

나의 기대수익과 리스크를 면밀히 판단해보고

나의 상황에 따라 어떤 선택을 할 것인지 결정하고 행동하는 것이 중요하다는 점을

투자자 상황별로 상세하게 짚어주셔서 좋았습니다.

기대수익과 리스크 - 메타인지 필수

시세트래킹

시세트래킹은 정찰병이다

투자 단지를 정하는게 아니라 지역의 분위기를 알려주는 정찰병을 심어놓는 것

임장을 투자로 연결 짓기 위해 반.드.시 필요한 시세트래킹!

<적용할 점>

o 인구 지표 지도에 올려서 아파트랑 같이 보기

o 시세지도에 분양단지까지 넣기

o 입주 단지 지도에 표시 + 입주캘린더에 숫자+단지이름 같이 넣기

o 시세트래킹 점검 - 랜드마크, 생활권 대장, 생활권 대표단지 잘 들어가 있는지 점검 & 한달에 한번씩 지속

o 시세트래킹에 전고점 넣어주기

24년 2월 현재 이제 6~12 개월 사이를 지나고 있는 저는

독, 강, 임, 투를 통해 투자를 위한 방법을 이해하고

투자자로서의 실력을 쌓으면서 성장하는 시기에 있습니다.

잘하는 동료들, 먼저 앞서나간 선배동료들과 자꾸만 비교하는 마음이 올라오더라도

비교하지 말고 (비교는 아파트만!)

내 안에서 의심의 목소리가 올라와도 중심을 잡고

나만의 페이스로 제가 해야할 일을 꾸준히 해나가겠습니다.

인생은 월세다.

어떤 인생을 사느냐는 내가 한만큼, 내가 낸 만큼 돌아온다.

긴 시간동안 알차고 소중한 강의 해주신 망구 튜터님 감사합니다!!! ♡♡♡