서울 사람들이 좋아하는 곳에 주변을 끌어당기는 독점성을 지닌 단지 특징 2가지 [월천1]

안녕하세요 월천1입니다!

오늘도 지난번에 이어 사람들이 좋아하는 단지에 대해 이야기를 해보려 합니다.

1. 단지 선호도를 잘 파악해야하는 이유

GPT에게 선호도에 대해 물으니 선호도는 특정 대상이나 경험에 대한 개인의 선호 정도를 나타내는 용어로 무엇을 좋아하고 무엇을 선호하는지를 나타내는 중요한 개념이라고 합니다.

특히나 장기보유를 할 수도권에 투자를 하는 것은 꾸준한 전세상승분이 우리에겐 필요합니다.

우리가 사람들이 좋아하는 선호도 높은 단지를 투자해야하는 이유는 사람들이 오랫동안 살고 싶은 단지가 될 수 있고, 매매/전세 수요가 꾸준해서 전세 상승이 꾸준한 곳이 될 수 있기 때문입니다.

1) 역세권 단지

역세권 단지라고 해서 좋은 선택이 되지 않습니다.

금호두산은 3호선 금호역세권 단지로 강남역까지 25분 소요되고 2군인 성동구 금호생활권에 있는 단지인데요.

24평은 방2개에 언덕이 있어, 4군 동대문구에 위치한 사람들이 좋아하는 단지인 래미안위브와 비교해봅니다. 지난 상승장엔 동대문구 래미안위브가 더 많이 오른 것을 볼 수 있습니다.



2) 신축 단지

그리고 무조건 신축이라고 해서 좋은 선택지가 되지 않습니다.

장안생활권으로 주변은 빌라들로 이루어진 곳에 2020년 신축으로 입주한 단지가 있습니다.

여기만큼이나 2003년 장안래미안2차가 지난 상승장엔 거의 비슷하게 올랐습니다.

2020년에 입주한 동대문더퍼스트데시앙을 실거래를 살펴보면 단지에서 평형 세대수가 많은 32평 거래를 보면 직거래를 포함해 딱 3건이 존재합니다.

하락장에선 사람들이 좋아하는 단지 and 싼 가격에만 거래가 되었는데 사람들의 선호도가 떨어지는 단지는 환금성 부분도 쉽지 않습니다.

투자는 신축/구축, 역세권/비역세권 등 이분법적인 기준으로 나누어 결정을 내릴 수 있는 부분이 아님을 직접 확인하면서 임장해야합니다.

사람들이 왜 그 단지와 지역을 좋아하는지 확인해야합니다.

자모멘토님, '돈이 없을수록 더 투자공부 열심히해야하는 이유' 칼럼

자모님 말씀처럼 '여긴 역세권 단지니까','여긴 신축이니까'로 이분법적으로 생각하기보다 내가 '여기 산다면 살만한 단지인가? 가치를 보는 것이 중요하다는 것을 깨달았습니다.

2. 사람들이 좋아하는 생활권 특징

: 커뮤니티

생활권에 거주하는 사람들 대부분 집을 구할 때 직장위치를 고려하여 교통이 편리한 곳으로 집을 구합니다.

그리고 아이가 생기고 커갈수록 종잣돈도 모으면서 아이를 키우기 편한 커뮤니티가 있는 곳을 고르게 됩니다.

아이들을 안전하게 키울 수 있는 택지로 이루어진 곳으로 이동하거나 단지 자체가 대단지라 세대수가 많은 단지를 선호하게 됩니다.

특히 서울 2, 3군 성동 왕십리, 마포 공덕생활권, 강동 고덕생활권, 광진구 광장생활권은 이 특징을 모두 가지고 있습니다.

1) 강동 고덕생활권



강동구는 고덕생활권에 세대수가 많은 단지들이 입주되면서 사람들의 선호도가 높아진 지역입니다.

래미안힐스고덕 3658세대, 고덕그라시움 4932세대, 고덕아르테온 4066세대,

총 1.2만세대가 생활권을 이루고 이 안에서 학교와 학원을 보낼 수 있고 대부분을 해결할 수 있는 특징을 가지고 있습니다.

한 생활권으로 모든 걸 해결할 수 있기 때문에 사람들이 모여살기 적합한 단지가 됩니다.

2) 마포 공덕생활권



마포 공덕생활권은 신축단지들이 계속 들어오면서 이미지가 개선된 곳입니다.

마래푸 3,885세대, 현대1차+홈타운+도화3지구우성까지 합쳐서 3천세대가 생활권을 이루고 있습니다.

서북권에서 종로와 DMC를 출퇴근 하는 사람들 선택지에선 교통+학군+커뮤니티 모두를 다 갖춘 생활권이 됩니다.

강동구 고덕과 마포구 공덕은 사람들이 모여사는 주거지로써 의미가 있습니다. 아파트 단지들끼리 생활권을 이루기 때문에 초등학교 배정받을 때도 함께 배정받아 커뮤니티를 이루게 됩니다.

3. 사람들이 좋아하는 구축 단지 특징

: 커뮤니티

2, 3군에서 사람들이 좋아하는 생활권처럼, 사람들이 좋아하는 구축 단지들 특징은 똑같이 커뮤니티를 이룰 수 있는가입니다.

즉, 단지에 들어섰을 때 한 동네, 마을 같은 분위기가 드느냐?입니다.

1) 동대문구 장안생활권



동대문구 장안생활권을 가면 빌라와 아재상권들이 즐비해있습니다.

그 중에서도 현대홈타운1차와 래미안2차가 역세권도 아니라서 지도만 봤을 땐 아쉽다는 생각이 많이 들었는데요.

하지만 직접 가보면 세대수가 많아 단지 자채가 하나의 마을같고, 쾌적하고 살기 좋다는 느낌이 듭니다.

2) 영등포구 문래생활권



문래생활권도 마찬가지로 단지들이 세대수가 많지 않게 하나씩 뜨문뜨문 떨어져있는 게 특징입니다.

대신 문래자이 겉으로 세대수가 많아 위상이 느껴지고 들어섰을 때 대형평수가 섞여져 있어 동 간 사이도 넓직넓직해 구축이지만 살고 싶은 마음이 들게 만드는 단지입니다.

3) 동작구 상도생활권



상도생활권에서도 상도래미안3차는 사람들이 좋아하는 단지입니다. 래미안 브랜드가 만든 단지라 단지 자체가 짱짱하면서도 앞에 힐스 두 단지가 입주하면서 하나의 생활권을 이루게 됩니다.

실제로 래미안3차 앞으로 아이들이 다닐만한 학원, 그리고 대형 상가들이 입점해있어 살기 좋은 환경을 이룹니다.

단지들의 특징은 실거주하는 수요도 항상 존재하기 때문에 투자기회를 길게 주지 않습니다.

전세로 살던 사람들의 주거 만족도가 높기 때문에 전세와 매매차이가 얼마 나지 않는다면 빠르게 매매로 전환되고 그 속도도 빠른 편입니다.

그래서 지난 상승장엔 전세가격이 매매가격과 크게 차이가 나지 않자 바로 매매가격이 상승한 것을 볼 수 있습니다.

4. 사람들이 좋아하는 단지 + 독점성

사람들이 좋아하는 단지들 사이에서 독점성 위상을 한스푼 넣는다면 그 위상은 달라집니다.

앞에서 사람들이 좋아하는 단지는 커뮤니티를 이루는 단지라고 말씀드렸는데 여기다가 그 중에서도 사람들이 가장 좋아하는 단지라면 의미가 있습니다.

1) 안양 평촌더샵센트럴

평촌더샵센트럴은 평촌 1기신도시가 들어서고 바로 옆에 들어선 신축입니다.

실제로 평촌 구축에 살면서 인프라는 같이 누리고 싶은 분들이 많이들 더샵센트럴로 넘어갔고 평촌에서 선호하는 단지 중 하나입니다.

- 군포 산본 래미안하이어스

- 수원 화서역파크푸르지오

- 수원 영통자이센트럴파크

이렇게 구축사이 신축 단지로써 의미가 있습니다.

실제로 영통자이센트럴파크는 수원에서 10억으로 분양되어 처음에 수원이 10억이면 너무 비싼거 아니야? 했으나 이번 분양에서 완판되었습니다.

https://naver.me/FjcanU0m



2) 서울 은평구 녹번생활권

은평구 녹번으로 가보겠습니다. 녹번은 3호선 녹번역을 이용해 출퇴근하는 수요가 많습니다.

녹번이편한세상캐슬을 중심으로 힐스녹번, 래미안베라힐즈, 북한산푸르지오로 생활권을 이룹니다.

그런데 녹번e편한세상이 역세권도 아닌데 왜 사람들이 좋아할까요? 그건 바로 단지를 가봐야 알 수 있습니다.



e편한세상캐슬이 제일 세대수도 많고 중앙공원에 있는 조경이 단지 분위기를 압도합니다..

실제로 조경이 좋은 아파트로 유명하기도 합니다. 이런 신축 사이에서도 선호도가 높으면 독점성을 띄게되고 랜드마크 단지가 됩니다.

선호도에 독점성을 더한 단지는 서울 4군 혹은 5군, 입지를 뛰어넘어 사람들이 좋아하는 단지이기 때문에 가격에 반영됩니다.

실제로 선호도가 떨어지지만 용산구에 속해있는 한강타운보다 녹번생활권에서 선호도 of 선호도 녹번e편한세상이 지난 상승장에 더 높은 가격을 보였습니다.



그래서 오늘의 원메세지는 결국 사람들이 좋아하는 단지가 중요한데 교통과 학군이 갖춰진 곳에서는 커뮤니티가 중요합니다.

거기에 더해 구축사이 신축, 선호도 높은 단지 중에서 가장 선호도 높은 단지는 독점성을 띄고 주변 수요를 끌어당기는 힘이 있고 대체 불가하기 때문에 의미가 있습니다.

서울과 수도권 보실 때 꼭 염두해주시고 보시면 좋겠습니다 :)