열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 3주차 독서후기 [열반스쿨 중급반 35기 인생목표 2루고 골든벨 7조 MakeHope]

책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사:  너나위/RHK

3. 읽은 날짜: 2024.02.22-23

4. 총점 (10점 만점): 9점/10점

간단한 요약 및 느낀 점

월급쟁이 부자로 은퇴할 수 있을 때까지 보고 또 봐야 할 기본 지침서

저자도 부자로 가기 전 월급쟁이로 일하면서 남들과 다를 바 없지만 우연한 기회에 부동산 투자 도서를 접하고 이렇게 하면 되겠다라는 생각에 자신을 부동산 세계에 푹 빠뜨려 버렸다. 그 결과 지금은 부자의 반열에 들어섰고 그 동안의 수많은 투자 경험을 바탕으로 독자에게 부동산 투자, 그 중에서도 전세 레버지리를 활용한 아파트 투자에 대해서 낱낱이 가이드를 해준다.

왜 투자를 해야 하는 것인지, 어떤 방향성으로 나아가야 하는지, 무엇을 투자해야 하는지 실제 사례를 통해 가르쳐주고, 월급쟁이 직장인이 실질적으로 할 수 있는 투자 개념, 즉 시스템 투자에 대해 설명해준다. 그리고 앞서 설명해준 투자를 어떤 방식으로 준비하는지 실제 프로세스를 투자 기준과 원칙과 함께 설명해주고, 마지막으로 돈을 버는 투자자가 되기 위해선 돈의 그릇을 키워야 하는 중요성을 짚어준다.

체계적으로 그리고 논리적으로 왜 투자를 해야 하는지 어떻게 해야 하는지 물 흐르듯 말하고 있어서 책을 페이지를 따라 읽다 보면 머릿속으로 이해를 하는 것을 넘어 행동을 하고 싶게 만드는 행동 유발 지침서인 것 같았다. 그렇지, 이게 중요했지 라고 내가 투자를 하려고 하는 이유를 다시 한번 제대로 정립할 수 있는 시간이기도 했다.  

책에서 본 것

[Chapter1. 4장. 직장생활 N년차. 당신의 현주소]

#지피지기 백전불태 #뭐가 문제인지도 모르겠다면 자기점검이 우선 #노후준비는 선택이 아닌 필수

많이 바라는 것도 아니고 돈 걱정 없이 살고 싶다고 하는데 뭐가 문제인지도 몰라 시작도 못하고 있다면 가장 먼저 해야 하는 건 자기점검이다. 나를 있는 그대로 아는 것이 변화에 있어서 가장 큰 동기가 된다. 문제가 자각되었다면 회피하지 말고 마주해야 한다. 그리고 대책을 세우고 실행에 옮기면 된다. 자기 합리를 하지 말고 냉정하게 제3자의 입장으로 자기를 돌아봐라.

투자의 1번 목표를 경제적 자유라고 생각하겠지만 사실 노후준비라고 생각한다. 노후준비가 된 이후에야 경제적 자유를 향해 갈 수 있을 것이다. 그러니 투자는 해도 되고 안 해도 되고가 아닌 꼭 필요한 것이 된다. 노후 준비는 셀프다. 꾸준히 노력하면 누구나 자신이 세운 목표에 도달할 수 있다는 것을 경험을 하며 알게 되었다. 투자는 한방 인생 역전의 꿈이 아닌 안정적으로 노후를 살기 위한 준비다.

[Chapter2. 당신과 돈이 가야 할 방향]

#시간을 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방향 #소비자산이 아닌 생산자산을 사서 모은다 #무이자 레버지지가 가능하고 눈덩이효과를 볼 수 있는 부동산 투자로 방향설정

» 1장. 직장인의 투자전략

근로자는 시간을 투입해서 돈을 번다. 하지만 궁극적으로는 시간을 직접 투입하지 않아도 돈 벌 수 있는 방향으로 가야 한다는 건 누구나 안다. 시간과 무관하게 돈을 벌 수 있다면? 돈도 더 많이 버는 동시 시간도 더 많다. 즉, 남는 시간을 더욱 생산적인 일에 쓸 수 있고 내가 하고 싶은 일을 하며 살 수 있다.

생산자산은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것. 소비자산은 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져 버리는 것. 우리가 시간과 무관하게 돈을 버는 사람, 즉 경제적 자유인이 되고 싶다면 생산자산을 구입해야 한다.

» 2장. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

직장인의 비근로소득 창출 6단계: 근로 소득 -> 절약 (지출 최소화) -> 자본화 (돈 모으기) -> 투자 (생산자산 구입) -> 앞 4단계 반복하며 시스템 구축 -> 시스템으로부터 비근로소득 확보

이렇게 해서 투자 시작 당시보다 30배 이상의 자산, 10배에 달하는 순자산을 쌓아 올렸다.

» 3장. 내가 부동산을 택한 이유

생산자산을 사모아야 하는데 그 중 아파트 전세금 레버리지 투자를 선택했다. 이유는 인플레이션을 상쇄하면서도 환금성이 비교적 높고 무이자 레버지리를 활용해서 눈덩이 효과를 볼 수 있기 때문. 전세가율이 높다면 더 비싼 아파트 매입도 가능하다.

이를 가능하게 하려면 치러야 하는 대가가 있는데 임차인에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그 말 뜻은 많은 사람들이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 있어야 한다는 것이다. 이외에도 물건의 강점을 드러낼 수 있는 보수하기, 중개인과의 사업 파트너 관계도 잘 형성해야 한다.

매입할 때 돈이 얼마 들었는지는 중요한 게 아니다. 매입한 아파트를 내가 가지고 있어야 하는 게 중요하다. 내가 소유하고 있다면 그 생산자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 오롯이 내 것이 된다. 심지어 거기서 나오는 부가가치도 모두 내 것으로 만들 수 있다.

[Chapter3. 2장. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원: 분당 21평 아파트]

#지역적 위상에 따른 저평가 판단 #비교대상이 많을수록 정교해지는 가치판단

철산에 있는 P아파트 입구에 다다랐을 때 전에 임장 했던 분당 구미동의 J아파트와 비슷하다는 느낌이 들었다. 투자를 위해 여러 지역을 다니다 보면, 느낌이나 분위기가 비슷한 지역과 아파트를 만나게 된다.

그럼 지역적 위상을 따져봐야 한다. 분당 끝자락에 위치한 구미동이지만 분당과 광명의 입지적 차이가 있다. 서울과의 물리적 거리도 분당 구미동이 더 가깝다. 가디, 구디보다 판교 규모는 작지만 급여 수준은 우위에 있었다. 입지적인 측면에서 구미동이 떨어지지 않는다고 판단했다.

부동산을 통해 좋은 성과를 내려면 가치를 볼 줄 아는 안목이 있어야 하는데 쉽게 보이는 게 아니기 때문에 공부를 열심히 해야 한다. 입지 요소를 따져본 이후 비교평가를 해야 싼지 비싼지 판단할 수 있는 것이다. 그러니 많은 지역을 알아야 하는 것이고 그러기 위해선 발로 직접 걸어가며 가치를 느껴야 하는 것이다.

#투자자의 자산 목록 1호는 경험

선입견은 나를 돕지 않는다. 그래서 부동산 처음 10채까지는 최대한 많은 경험을 하려고 애썼다. 가장 중요했던 건 잃지 않는 선에서 경험 싸는 것이었다. 시행착오를 반복하면서 얻는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 것이다. 그렇기 때문에 가지고 있는 한정적인 돈으로 최대한 여러 번의 투자를 해봐야 했다. 10채까지 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다.

마치 <수학의 정석>에 나와 있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해 나가는 느낌이었고, 그동안의 경험이 만들어준 지혜가 내 안에 쌓여 잃지 않는 투자를 하는 동시 큰 수익이 돌아오는 투자를 할 수 있게 되었다.  

[Chapter3. 4장. 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아: 평촌 21평 아파트]

#부동산은 사람과 사람 간의 거래 #내가 우위를 점하는 협상을 하라 #협상이 깨지는 경험조차 값진 자산이 된다

나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않을 때 혹은 계절적 비수기 (6월초~8월중순/11월초~1월말)에 매수하러 간다. 그때가 매수자 우위 시장이기 때문이다. 같은 단지라도 불과 몇 주, 심지어 며칠 사이에 1~2천만원의 차이가 생길 수 있다.

매물을 확인하고 나오면서 보통 거주자에게 언제 이사 계획인지 질문한다. 대화의 문을 열기도 하고 거주자 사정을 파악할 수도 있기 때문. 나중에 임차인이 집 보러 왔을 때 우호적일지도 짐작해볼 수 있다. 등기부등본을 소장님에게 떼어 달라고 부탁한다. 현재 근저당 설정 여부와 권리관계, 매두자의 주택 매입 가격을 확인할 수 있다.

매도자에 대해서 파악하면 할수록 내가 우위를 점하고 협상할 수 있다. 하지만 주의할 것은 충분히 저평가된 물건이라고 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범할 수 있으니 조심하라. 200~300만원 조정하려고 욕심내다 훗날 가격이 크게 상승하는 경우도 많았다.

협상도 경험이라는 걸 기억해라. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 이루어지지 않는다고 해도 그런 경험들 모두가 귀한 자산이 될 거다.

[Chapter4. 3장. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법]

#첫째, 잃지 않는다. 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다 #HOW? 사는 순간 돈을 버는 투자를 하라

주식 투자는 원리만 놓고 봤을 때 시세차익형 전세투자 원리와 매우 흡사하다. 그러니 투자의 대가 워런버핏의 잃지 않는 투자규칙. 첫째, 잃지 않는다. 둘째, 첫번째 원칙을 지킨다. 를 지켜라. 좋은 투자란, 사는 순간 버는 것이고, 이 뜻은 미래 가치를 내다보는 것이 아닌 “현재” 가치 대비 싼 것을 산다는 의미다.

하락장 진입하더라도 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진이 확보된 상태라 잃지 않는 것이다.

부동산은 입지로 가치가 결정되니, 입지>가격으로 저평가 여부를 판단할 수 있다. 그리고 다른 물건들과 비교해야 한다. 다른 것들에 비해서도 싼 건지. 즉, 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 할 수 있게 된다. 발품 팔아 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 하는 것이 저평가 판단에 핵심이다.

내가 잃을 수 있는 돈의 한계는 매매가와 전세가의 차이. 즉, 투자한 금액만큼이 내가 잃을 수 있는 최대치다. 그렇기 때문에 전세가율이 높은 물건에 투자해야 한다.

[Chapter5. 2장. 가격이 상승할 지역 선정하기]

챕터5의 모든 이야기를 담고 싶지만 강의를 통해서도 배우기 때문에 가장 기본이 되는 부동산 시장의 커다란 움직임을 복습하자.

#아파트 시장의 흐름

부동산 시장의 큰 흐름은 근본적으로 수요와 공급이 만든다. 그리고 전반적인 시장의 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다.

허니버터칩 대란은 폭증한 수요에 맞춰 빠르게 공급량을 조절할 수 있다. 그렇게 가격도 빠른 시일내에 진정된다. 하지만 아파트는 하루아침에 뚝딱 만들 수 없다.

늘어난 수요를 충족시키기 위해서 공급이 이뤄지는데 꽤 오랜 시간이 소요된다는 점에서 가격이 싸이클을 만들게 된다. 장기적으로 지속되는 어떠한 한 방향의 흐름은 대중의 심리에도 영향을 주게 되고 이는 싸이클을 더 지속되게 만든다.

수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 하게 되고 이 시차가 수급 불균형, 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

# 지역 선정의 기준과 순서 (책에 나온 대로 실행해봤다)

사이클 이해하는 것보다 더 중요한건 이를 어떻게 투자에 활용할지다. 권역이라는 단어는 사이클이 동일하게 움직이는 지역적 범위를 나타낸다. 시차는 존재하지만 수도권은 하나의 권역. 하지만 지방은 대부분 시 단위로 권역이 나뉘어 진다.

전국적으로 권역별로 시장 움직임이 다르다는 의미는 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다는 의미다!!! 그러니 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다.

이를 1. 전세가율과 가격 2. 투자금 규모 3. 입주물량(공급) 4. 미분양으로 선정할 수 있다.

1~2. 전세가율, 가격 & 투자금 규모: 전세가율 85%이상, 매매가/전세가 3천~5천만가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정한다. (전세가율은 강의에서 배운대로 조정될 수도 있을 것 같다!)

3. 입주물량 (공급): 부동산지인으로 입주 물량 전반전인 감을 익히고, 호갱노노/아실로는 구체적인 공급 시기와 입지를 지도상에서 확인 가능하다. 권역별로 함께 움직이기 때문에 구 단위 미분양과 입주 물량 많다 적다 따지는 건 의미가 크게 없다.

4. 미분양: 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함이다. 미분양이 눈에 띄게 감소 추세라면 공급 부족이 현실화 되고 있는 단계라고 판단할 수 있다.

하지만 무엇보다 가장 중요한 건 현시점에서 부동산 가격과 저평가 여부. 입주물량과 미분양은 참고정도만 하자.

임장 지역 선정 후에는 묵묵히 현장에 간다. 경험의 축적으로 투자 결과도 점점 좋아진다. 인내심을 가지고 아는 지역을 늘려 갈수록 머릿속에 투자 가능 후보지가 늘어나게 된다.

[Chapter6. 2장. 한번의 성공보다 중요한 것들]

#투자의 달인이 된다는 것 #될 때까지 한다

투자의 달인이 될 때까지 시간이 오래 걸릴 수 있고 쉽지 않을 수 있다. 그러니 조급함을 버려라. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 다만, 준비하고 있다면 결국 기회가 찾아올 것이다. 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 걸 잊지 말아라. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하다. 그렇기에 더더욱 조급하면 안 된다.

투자공부에도 순서가 있다. 순서를 따르고 반복 반복하면 된다.

1. 경제와 투자관련 서적 읽기:

초반에는 부동산 관련 책보다는 자본주의 사회와 그 시스템을 기반으로 한 경제 전반을 다루는 책을 추천. 자본주의와 그 속성이 어느정도 인지되었다면 부동산과 부동산 투자 관련 서적을 모조리 다 읽겠다는 생각으로 읽어가라.

2. 투자 관련 강의 듣고 오프라인 모임에 참석하며 투자 동료 만들기:

강의료는 지출이 아닌 투자의 개념으로 봐라. 내가 하려고 하는 것들을 미리 해보고 성과를 낸 사람들의 투자 스토리와 경험에서 나오는 노하우는 엄청난 에너지를 제공할 것이다.

3. 실제로 투자 실행하기:

책을 통해서든 강의를 통해서든 배운 것을 실천하는 건 전적으로 당신의 몫이다.

4. 1~3번 반복하기

#꾸준함 > 실행 > 결심

투자 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다. 이 꾸준함 때문에 투자의 결과가 달라진다.

주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두어라. 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다.

책에서 깨달은 것

투자로 경제적인 자유보다 더 앞서서 해야 하는 건 노후 준비. 퇴직 이후의 나의 삶에 대해서 크게 생각해본 적없이 하루하루 현재를 즐기며 살아온 나로서는 노후에 대해 눈을 뜨게 해주었다. 그것을 알게 되니 투자는 더 이상 선택사항이 아닌 필수항목이 되었다. 투자가 그 무엇보다도 내 인생에서 중요한 행위라는 것을 깨닫게 되었다.  

투자의 목표를 생각했을 때 ‘돈 많이 벌기’를 가장 먼저 떠올렸던 것 같다. 단기적으로 얼마의 현금을 수중에 갖고 싶다 라는 생각을 자연스레 했었다. 그리고 그 돈으로 여행가야지~ 소비해야지~ 라는 생각을 했었다.

하지만 투자는 돈을 많이 벌겠다는 목표로 하는 것이 아닌, 실력 있는 투자자가 되겠다는 목표로 해야 한다는 것을 깨달았다.  실력 키우기에 초점을 맞추게 되었다. 실력이 올라가면 돈은 자연스레 따라오는 부산물이다. 이것을 인지하는 순간, 돈을 못 벌어서 조급해지거나 사기저하 되는 것이 아닌 실력이 올라가는데에 보람을 느끼고 성취감을 느낄 수 있을 것 같다.

잃지 않는 투자에 대한 중요성. 잃지 않는 투자를 하려면 비교평가를 통한 저평가 여부를 판단할 수 있는 것이 핵심임을 알게 되었다. 저평가 여부를 판단하기 위해서 가장 중요한건 많은 지역과 물건을 비교해야 한다는 것. 그러기 위해선 많은 지역과 물건을 직접 발로 밟아보며 가치를 느껴야 함의 중요성을 다시 새기게 되었다.

그리고 이번에 재독하면서 새삼 눈에 들어왔던 문구는 “현재 가치 대비 저평가 되어 있는 것을 사는 건 내 실력으로 할 수 있는 것이고 현재 가치 대비 저평가 되어 있는 물건을 사면 사는 즉시 돈을 버는 것이라는 것”이었다.

마지막으로 투자를 하기 위해서 독서로 간접경험을 하고 강의를 통해 앞서 걸어간 사람들의 경험을 레버지리 하는 것의 중요성도 다시금 깨달았고, 함께 가는, 같은 곳을 바라보는 동료의 소중함도 느끼게 되었다.

책에서 적용할 점

1. 아는 지역을 많이 늘리자. 발품 팔아 가치를 볼 줄 아는 안목을 키우자.

2. 오랜 시간 푹 고아서 실력과 지혜를 겸비한 투자자가 되자.