안녕하세요

꿈을 그리며 닮아가는 아이,

그린아이입니다!

월부학교 겨울학기의

두 번째 달도 마무리가 되고 있습니다

이제 벌써 마지막 한 달만 남겨두고 있는데요

늘 투자에 진심이신 따뜻한 카리스마

부자대디 튜터님🦁

그리고

튜터님께 배운대로 고군분투 노력하는

9명의 쟈식이들🙋‍♀️🙋‍♂️과

행복한 투자여정을 함께하고 있습니다.

특히 이번 학기의 원씽은

1호기 실전투자인 만큼

지난 두 달동안

작고 귀여운(?) 저의 앞마당들을 탈탈털며

투자물건 찾기에 열심히 집중했었는데요

협상이 잘 되지 않았던 물건들도 있고

아깝게 놓친 물건들도 있지만

그 작은 경험들 하나하나가

정말 투자자로서 소중한 자산이 된다는

깨달음을 얻을 수 있었던

시간이었습니다.

두 달 동안

5개의 매물들을 놓치며

나름대로 깨달았던

실전 투자의 법칙들을

복기해보려 합니다.

( 가격은 예시🤓 )

🚩첫 번째 매물. 중소도시 신축 24평 3.0 / 2.6

집주인이 직장때문에 다른 생활권으로 이사 희망

😍희망회로😍

① 매매가 천만원 조정하여 매수하면 적은 투자금으로 바로 가능하겠다!

② 단지 내 전세 매물이 하나도 없으니, 시세대로 내놓으면 금방 나가겠지?

매물임장을 하며 우연히 보게된 매물이었습니다.

단지임장 때에는 이 단지가 그렇게 와닿지 않았었는데

매물임장을 해보니 생각보다 예쁘게 잘 빠졌던 내부와

젊은 엄마들에게 인기 많은 단지라는 것을 알게되었고

24평임에도 신축이어서인지

매물을 보러 들어가자마자 "우와~" 소리가 절로 나오는 단지였습니다.

매물임장이 끝나고 바로 부동산 옆 카페에 들어가

두근거리는 마음으로 매물문의를 제출하고

튜터님께서 피드백 전화를 주셨을 때

저는 마치 1호기를 한 것 마냥 신나있었습니다...

녹색아이

"튜터님~ 이 매물 진짜 좋아요~

가격도 싼데 구조도 잘나왔고 상태도 진짜 최고에요

이 단지가 제일 좋은 것 같아요~"

대디튜터님

"그린님,

지금 물건과 사랑에 빠져서 그래요.

20평대는 20평대에요"

튜터님께서는 객관적으로 물건의 가치와 가격, 위상에 대해 설명해주셨지만

저는 사실 그 당시에는 무조건 이 단지가 최고라고 생각했습니다.

1호기를 하겠다고 마음먹고 일주일도 안되어 만난 물건이어서

이렇게 쉽게 1호기를 해버리는건가? 살짝 희망회로가 돌아가긴 했지만

전혀 가격을 조정해주지 않으려는 매도인과

단 돈 100만원이라도 깎아보려는 초보투자자 사이의

팽팽한 조정이 오가던 도중,

매도인은 갑자기 집안에 사정이 생겼다며

당분간 집을 보여주기 어려워서 거래가 어렵겠다고 부동산에 이야기를 한 후

물건을 보류하셨습니다.

그렇게 매물이 보류되고 아쉬운 마음에

한동안 주식창을 들여다보듯 아침 점심 저녁으로 그 단지를 트래킹했던 기억이 납니다..

투자하기로 마음을 먹고 처음 만났던 매물,

그리고 처음 놓쳐본 매물,

그래서인지 더욱 특별하게 기억에 남는 것 같습니다.

깨달은 점

🙆‍♀️투자는 항상 내 계획대로 진행되지 않을 수 있다

🙆‍♀️물건과 사랑에 빠지지 말고 더 넓게 많이 보자

🙆‍♀️ 전세가 금방 나갈 것 같았지만, 그 사이 투자자들이 들어왔는지 매물이 늘어났다. 전세 희망회로 금지 !

🚩두 번째 매물. 중소도시 신축 30평 2.8 / 2.4

집주인이 세입자에게 돌려줄 돈이 부족하여 급하게 내놓은 매물

세입자는 만기 이전에 투자자에게 집이 팔리면 다시 계약하여 더 오래 살겠다고 함

😍희망회로😍

① 세입자에게 돌려줄 돈이 없다니, 완전 급한 상황이네! 가격 많이 깎아주겠지?

② 외곽에 위치한 단지인게 조금 걸리지만, 지방이니까 신축이라 수요가 많을거야!

중소도시 외곽에 위치해있는 신축 단지.

좀 너무(?) 외곽인 것 같아서 마음이 쓰였지만

그래도 신축 단지이기에 중소도시에서는 연식이 또 경쟁력이 있지 않을까 생각하며

앞으로의 전세 수요도 꾸준할 것이라 예상했습니다.

그리고 매도인의 상황 또한 가격 조정의 여지가 많아보이는 상황!

그래 이거다!! 라는 생각으로 매물문의를 제출했고

튜터님께 피드백을 받을 수 있었습니다.

녹색아이

"튜터님~

이 매물은 가격이 정말 싼 것 같아요.

외곽이지만 이 정도 가격이면 괜찮지 않을까요?"

대디튜터님

"그린님,

가격이 나쁘진 않아요.

그런데 저라면

더 좋은 단지를 찾아볼 것 같아요."

같은 투자금으로 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자를 해내야한다는 이야기를

수없이 많이 들어왔지만

막상 투자 후보물건을 만나게 되니 저렴한 가격을 보고

가치보다 가격에 집중하는 저의 모습을 볼 수 있었습니다.

조금만 더 살펴보면 그정도 투자금으로 더 괜찮은 생활권이나 단지에서

투자물건을 찾을 수도 있을 것 같았습니다.

물론 가격 자체가 나쁘지 않아서 투자를 진행하더라도 잃지 않는 투자는 되겠지만

어딘가 모르게 살짝 아쉬운 투자가 될 뻔했던 두 번째 매물이었습니다.

깨달은 점

🙆‍♀️저렴한 가격에만 집중하지 말고 가치와 함께 보자

🙆‍♀️같은 투자금으로 내가 할 수 있는 가장 좋은 지역, 단지, 매물을 찾아 투자한다

🚩세 번째 매물. 중소도시 신축 24평 3.0억 / 2.5억

집주인이 양도세를 부담하면서까지 집을 팔고, 같은 단지 34평으로 이사가고 싶어하는 상황

잔금을 2개월 안에 해야하는 조건

😍희망회로😍

① 매도인이 이사 가고 싶어하는 의지가 너무 강하고 조급하니 가격 조정이 많이 되겠지?

② 신축 24평이고, 단지 내에 전세가 하나도 없으니까 두 달 정도면 전세 금방 빠질거야!

중소도시에 위치한 신축 단지.

매물임장을 하면서 깜짝 놀랐었는데요.

대전 유성구의 도룡SK의 매물을 볼 때처럼 집 안에서 고급짐이 뚝뚝 떨어졌던

매물이었습니다.

(폴리싱 타일에, 가구와 소품까지 집주인이 너무 고급지게 잘 배치하고 관리해놨던...)

많은 금액의 세금을 본인이 다 감당하면서까지

34평으로 최대한 빨리 이사하고 싶어하는 상황이었는데요.

부모님과 고등학생 자녀 두 명이 함께 살고 있었기에

아무리 신축이어도 24평은 너무 좁은 공간이었습니다.

(역시 완성형 가족은 30평대 수요라는 걸 다시 깨달음..)

게다가 제가 집을 보기 바로 전에 어떤 분이 계약을 진행하려고 했었는데

가격을 어렵게 1,500만원이나 깎아놓고서는 본인 대출이 안나와서 아쉽게 계약을 포기했다고 해서

부사님도 제가 운이 좋은 타이밍에 집을 잘 봤다고 말씀해주실 정도였습니다.

그래서인지 매물문의와 매물코칭까지 마치고 진짜 투자를 진행하기 위해 부동산으로 가는 길이

더욱 설렜던 기억이 납니다.

마지막으로 부사님과 조건을 협의하고 확인하던 도중, 이상한 제안을 하나 받게 되었는데요.

부사님

"이 금액에서 500을 뺀 금액만

계약서에 적을거구요

500만원은 현금으로

매도인에게 드리면 됩니다."

녹색아이

"네?? 500만원을 현금으로 따로요??

아 네~ 그렇게 할게요!"

진짜 아무것도 상황파악을 하지 못했던 저는

매도인이 계좌이체보다 현금이 필요한가보다 라고 단순하게 생각하고

그 자리에서 "네!!" 라고 쿨하게 대답을 해버립니다😅

그리고 이 부분은 깊이 생각하지 못한채

짧은 잔금일에 대한 조정만 열심히 하고 있었는데요.

튜터님께서는 아무리 신축이라도 전세 상황은 알 수 없기 때문에

매매-전세 동시 계약을 하거나,

잔금일을 4개월 이후로 넉넉하게 잡고 세입자가 구해지면 협의 가능한 조건이어야 한다고

강조해주셨습니다.

부사님께서는 매도인에게 여러 번 전화통화를 시도했지만 바로 통화가 되지 않아서

나중에 연락이 오면 알려주겠다고 하고, 저는 부동산을 나오게 되었습니다.

터덜터덜 걸어가는데 갑자기

"어? 지난 달에 임장지에서 신축 임장할 때

계약서에 금액 다르게 적는거 불법이라고 들었던 것 같은데?"

라는 생각이 들어서 부랴부랴 노션에 칼럼 정리한 내용들을 검색해보니

다운계약은 불법이며, 그 위험성에 대한 내용들을 다시 알아볼 수 있었습니다.

"다운 계약" 이라는 말은 들어보았지만

부사님이 돌려서 이야기하니 한 번에 캐치하지 못했던 것이었습니다.

바로 튜터님께도 연락을 드려서 여쭈어보았고

튜터님께서는 다운 계약은 절대 안되고,

대신 다른 조건들을 조정해보고 잘 맞으면 투자할 수 있다고 말씀해주셨습니다.

부사님께도 전화를 드려 상황을 말씀드렸고

결국 집주인은 다운계약은 하지 않고, 다시 가격을 몇천만원 올려서 물건을 내놓게 되었습니다.

(이 매물과 관련해서는 그 이후의 일들도 많지만, 다른 경험담에서 자세히 풀도록 하겠습니다😅 )

깨달은 점

🙆‍♀️20평대보다는 30평대가 확실히 수요가 많다

🙆‍♀️다운 계약은 절대 안된다! 불법은 하지 말자

🙆‍♀️잘 모르겠으면 무조건 질문하고 찾아보자

🙆‍♀️매도자에게 끌려다니는 협상은 NO! 순리대로 착착착 진행되는 투자가 좋은 것!

🚩네 번째 매물. 중소도시 준신축 30평 3.3 / 2.8

로얄동 로얄층 집상태 최상

인성 좋은 신혼부부 세입자가 전세 가격 그대로 연장하고 싶어하는 최고의 조건

😍희망회로😍

① 매매가 천 만원만 깎이면 정말 좋겠다! 열심히 협상하면 깎아주지 않을까?

② 전세가가 조금만 저렴했어도 투자금이 부족해졌겠다. 전세가가 조금 높아서 다행이다.

중소도시에 위치한 선호도 높은 준신축 단지.

여러 개의 매물을 보았지만 단연, 이 매물이 항상 1등이었습니다.

그리고 매물임장을 하며 이렇게 협조적이고 사람 좋은 세입자는 처음 보기도 했습니다.

집도 잘 보여주고 집 관리도 너무 예쁘게 잘 하는 신혼부부 세입자였는데

전세 연장을 더 하고 싶어했고

로얄동의 고층이라 뷰도 예쁘고, 집 상태도 새집처럼 깨끗했습니다

하지만 문제는 가격!

매물코칭에서도 제주바다 멘토님께서는

이 가격에서 2천만원 정도 빠져야

싸게 사는 기준이 될 것이라고 말씀해주셨고

현재 호가들은 이 가격, 또는 1천만원 싼 가격으로 주로 나오고 있었습니다.

부사님도 거래를 빨리 시키고 싶으셨는지

가격 조정을 엄청 적극적으로 해주시고

또 매도인과 전화통화한 10분짜리 음성녹음을 들려주시며

이런 상황 저런 상황에 대해서 다 브리핑까지 해주셨습니다.

하지만, 매도인은 이 매물을 상승장 끝자락에 사게 되어

지금 0천만원 이상의 손해를 보고 있는 상황이어서

사실 이 가격에 내놓은 것도 너무 마음이 아픈데

거기에서 조금이라도 더 깎아주는 것은 불가능하다는 것이 결론이었습니다.

부사님도, 울먹이며 말하는 매도인의 상황을 들어보니

더 이상은 미안해서 가격조정 이야기를 못해보겠다고 포기하신 상황이었습니다.

저뿐만 아니라 많은 투자자들이 이 물건을 보고 가격 조정을 시도했지만

전혀 되지 않아서 팔리지 않았던 물건이라고 하셨습니다.

다른 부동산도 돌아다니며 이 물건의 상황에 대해 많이 물어보았는데

다들 비슷한 대답들을 해주셔서

결국 비싸다고 생각하는 가격에 투자할 수는 없기에

아쉽지만 다른 물건들을 더 찾아보기로 했습니다.

녹색아이

"튜터님~

아쉽게 협상하지 못했습니다ㅠ"

대디튜터님

"그린님,

그렇게 하나씩

장바구니에 넣어두면 되는 거에요.

물건 하나씩 협상할 때마다

그 단지에 대한 기준이 생기는거니

앞으로도 열심히 잘 찾아봅시다"

따뜻하게 방향을 제시해주시는 부자대디 튜터님 덕분에

다시 한 번 힘을 내어 다른 물건들을 찾으러 다닐 수 있었습니다 !!

튜터님 감사합니다❤️

깨달은 점

🙆‍♀️저렴한 매매가 자체가 중요하다. 전세가가 높아서 투자금이 적게 든다고 좋아하지 말자.

🙆‍♀️매물을 하나씩 파헤치며며 단지에 대한 투자 기준을 잡아갈 수 있는 소중한 경험을 감사하게 생각하자

출처 입력

🚩다섯 번째 매물. 중소도시 준신축 30평 3.1 / 2.6

로얄동 5층, 중학생 딸들을 키우는 세입자가 큰 평수로 이사가고 싶어하는 상황

세입자 만기날을 잔금일로 하여 전세를 새로 맞춰야 함

😍희망회로😍

① 층수는 조금 낮지만 로얄동이니까 전세는 잘 나가겠지?

② 잔금일이 고정되어 있어도 아직 4개월 남아서 여유 있으니까 전세 빼는데 문제 없을거야!

로얄동이었지만 5층이라는 저층이 살짝 걸렸던 매물.

집 상태가 엄청 깨끗하지는 않았지만, 그렇다고 수리를 따로 할 정도는 아니었습니다.

중학생 딸들을 키우는 세입자 가족의 짐이 너무 많아서 집이 좀 좁아보였고

그래서인지 만기인 24년 6월 전에 더 큰 평수의 전세로 이사를 가고 싶어했습니다.

만기가 4개월 정도라고 하니 왠지 여유도 있어보이고..

매물을 보고나서 부사님을 통해 혹시 1천만원 정도 조정이 가능한지 물어보니

전화통화로 바로 매도인이 쿨하게 깎아주셨습니다.

그래서 더욱 싼 가격이 되었고,

이대로만 잘 진행이 되면 좋겠다고 생각하며 등기부등본을 떼어보았는데

"전세권 설정"이 되어있는 것이었습니다.

전세권 설정은 여러 칼럼과 나눔글 등을 통해 자주 접했던 상황이었는데

막상 제가 접하고보니 당황스러운 마음이 먼저 들었습니다.

튜터님께도 말씀드리니 전세권 설정과 관련하여 어떤 점들을 주의해야 하는지

상세하게 알려주셔서 도움이 많이 되었습니다.

그런데 문제는 "잔금 기간" 이었습니다.

만기가 0월 말이라면, 당연히 새로 전세를 맞춰야 하는 물건이고

그렇기 때문에 날짜를 고정하면 안되고 일정을 유연하게 당길 수 있는 조건이어야 한다는 것!

튜터님의 가르침을 받고 부사님을 통해 유연한 잔금일 조정을 시도해보았는데

물건지 부동산 사장님이 아니다보니

전달하고 전달하는 과정에서 대답을 빨리 듣기가 어려웠고

세입자의 대답은 주말이 지나 약 3일 후인 월요일 오전에 들을 수 있었습니다.

집을 잘 보여주는 것과, 새로운 세입자 입주를 고려하여 이사가는 날짜 조정하는 것에 협조한다는 조건에

감사하게도 동의해주셔서 조건들이 잘 맞아들어갔습니다.

이제 가계약금만 넣으면 되는건가? 라고 생각하고 있던 찰나

부동산에서는 다시 연락이 왔고

방금 다른 분이 미리 가계약금을 넣어버렸다는 소식...!

다른 부동산에서도 물건을 봤었는지,

제가 깎아놓은 가격에 다른 분이 물건을 계약한 것이었습니다 ㅠ.ㅠ

처음에는 아쉬운 마음이 들었지만

이미 여러 차례 물건들을 놓치며 배웠던 "순리대로 한다"는 말이 많은 위로가 되었습니다.

"이 물건은 내 물건이 아니구나" 라는 생각이 들며

다시 한 번 힘을 내어 물건을 찾으러 돌아다닐 수 있었답니다!

녹색아이

"튜터님~

아쉽게 물건을 날렸습니다 ㅠㅠ"

대디튜터님

"그린님, 괜찮아요.

앞으로도 좋은 매물들은

계속 튀어나올 거라서

더 좋은 매물에 투자할 수 있을 거에요"

북극성처럼 늘 든든하게 방향을 제시해주시는 대디튜터님이 계시기에

이번 경험으로도 많은 것들을 배우고 새기며 한층 더 성장할 수 있었습니다

튜터님 감사합니다아 ❤️

깨달은 점

🙆‍♀️전세권 설정은 매수자에게 좋을 것은 없지만, 꼭 필요하다면 안전한 특약을 넣어 진행하거나

다른 방법으로 전세금을 보증받을 수 있도록 안내하자

🙆‍♀️잔금일이 고정되어 있는 것은 좋지 않다. 전세 맞추는 데 세입자의 협조가 무엇보다 중요하다.

집 보여주는 것과 날짜 조정 협의는 필수로 하고가자.

🙆‍♀️리스크 관리는 보수적으로 하는 것이 좋다.

이번 월부학교 겨울학기 두 달 동안

실제 투자를 향한 노력과 과정들을 겪어보니

그전까지 강의나 공부만으로는 깨달을 수 없었던

생생한 경험들이 더욱 와닿았던 것 같습니다.

두 달 동안 5개의 매물을 놓치며 알게 된

실전 투자의 법칙들

🙆‍♀️투자는 항상 내 계획대로 진행되지 않을 수 있다

🙆‍♀️물건과 사랑에 빠지지 말고 더 넓게 많이 보자

🙆‍♀️ 전세가 금방 나갈 것 같았지만,

그 사이 투자자들이 들어왔는지 매물이 늘어났다.

전세 희망회로 금지 !

🙆‍♀️저렴한 가격에만 집중하지 말고 가치와 함께 보자

🙆‍♀️같은 투자금으로 내가 할 수 있는 가장 좋은

지역, 단지, 매물을 찾아 투자한다

🙆‍♀️20평대보다는 30평대가 확실히 수요가 많다

🙆‍♀️다운 계약은 절대 안된다! 불법은 하지 말자

🙆‍♀️잘 모르겠으면 무조건 질문하고 찾아보자

🙆‍♀️매도자에게 끌려다니는 협상은 NO!

순리대로 착착착 진행되는 투자가 좋은 것!

🙆‍♀️저렴한 매매가 자체가 중요하다.

전세가가 높아서 투자금이 적게 든다고 좋아하지 말자.

🙆‍♀️매물을 하나씩 파헤치며

단지에 대한 투자 기준을 잡아갈 수 있는

소중한 경험을 감사하게 생각하자

🙆‍♀️전세권 설정은 매수자에게 좋을 것은 없지만,

꼭 필요하다면 안전한 특약을 넣어 진행하거나

다른 방법으로 전세금을 보증받을 수 있도록 안내하자

🙆‍♀️잔금일이 고정되어 있는 것은 좋지 않다.

전세 맞추는 데 세입자의 협조가 무엇보다 중요하다.

집 보여주는 것과 날짜 조정 협의는 필수로 하고가자.

🙆‍♀️리스크 관리는 보수적으로 하는 것이 좋다.

투자 과정이

착착착 진행되는 것 같던 순간도 있고

처음부터 끝까지 제대로 맞아지지 않아서

답답했던 순간도 있지만

제가 어디서 어떤 경험을 하든지

늘 뒤에서 지켜봐주시며

올바른 방향으로 이끌어주시는

부자대디튜터님🦁 덕분에

매번 새 힘을 내어

투자 물건들을 찾아다닐 수 있었습니다.

그린님,

스스로 고민해보고

판단하는 과정 속에서

더 좋은 투자자로 성장할 수 있어요.

넘어져도 괜찮아요

위험해보이면 제가 붙잡을 거에요

-부자대디 튜터님-

늘 따뜻하게 응원해주시는

부자대디 튜터님

그리고

우리반 쟈식이들과

소중한 동료들

덕분에

앞으로 남은 한 달도

실전 투자를 위해

열심히 열심히

달릴 수 있을 것 같습니다🔥

2월도 다들 너무 고생 많으셨습니다

3월에도 함께 빠이팅해보아요 ❤️

- 지치치 않는 그린아이 드림 -