열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자들로 은퇴하라[열반스쿨 중급반 4요마요? 집9하려고 독서하는조 햇살의흔적]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자들로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아(RHK)

3. 읽은 날짜: 2024.02.28 ~ 2024.03.02

4. 총점 (10점 만점): 9점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1 왜 투자를 해야 하는가]

'통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락'

 - 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없다.

자본주의 무대의 3명의 주연급 배우 : 가게, 기업, 정부

양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 부의 이율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것

[Chapter2 당신과 돈이 가야 할 방향]

우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.

통상적으로 사람들이 말하는 주식의 장정 : 첫째 소액으로 투자할 수 있다는 점, 둘째 환금성이 좋다는 점

생산 자산의 종류별 장단점 비교

[Chapter3 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

아파트 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져 보는 것이 현명하다.

엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다 .

부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐 보다 중요한 것은 입지다.

'부동산 투자’의 성공의 비결은 발품에 달렸다.

과거의 부동산 시장의 움직임을 추적해 보면, 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다.

공급 물량의 문제보다 기치대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 '가치투자의 본질'에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다. 모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.

'준비된 자에게 기회가 온다' 라는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행 할 수 있다'라는 의미라고 시간이 갈수록 성정하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

[Chapter4 성공 투자를 위한 필수 지식]

어느 시기에 어떤 물건에, 어떤 전략을 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

워런버핏의 투자원칙  

 첫째, 잃지 않는다. 

 둘째, 첫번째 원칙을 지킨다.

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼것을 산다면 가능하다.

하지만 대개는 그 자산의 높은 가격대만큼이나 투자금 규모와 가격의 변동폭이 커서 감수해야 할 리스크 또한 커진다.

시스템 구축 계획

1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대 수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 : 채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다.

역전세 리스크 관리법

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

  셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

넷째, 세제 해택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨 둔다.

[Chapter5 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다.

또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.

가격의 감을 잡고 난 후 매달 결국 지구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇군데 정한다(1단계)

'조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 정리(2단계)

해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다.(3단계)

3-4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한곳에서 매물을 소개 받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1-2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천

투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 수 있는 방법

 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이다. 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미이다.

[Chapter6 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

YG 양대표 '그건 지원자의 곁에 최고가 없었기 때문입니다. 저는 항상 일을 할 때 최고와 함께 하려고 합니다.'

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. '인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안된다.'라는 개인의 가치 판단에 전혀 영향을 받지 않는다.

2. 언제까지 내가 직접 바꿀 수 없는 것들에 매달릴 것인가? 처 자식을 둔 현실주의자로서, 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있을 만큼 합당하게 나누어 주기를 기다려기 보다, 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다.

3. 돈을 쓰는 대상을 바꾼 것뿐인데, 즉 내가 산 것보다 절대 비싸게 되 팔 수 없는 것(소비자산)을 사들이기는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산 자산)을 사기 시작한 것이다.

4. 당신이 경험이 많은 투자자라면 나름의 임대 노하우를 갖고 있겠지만, 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않은 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

5. 한두 번의 운 좋은 성과를 거둔 초보 투자자일 경우, 자신이 잘해서 성과가 난 거라고 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아 올수 있다.그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, 자신의 '감'만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다.

6. 내가 투자 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다. 이것은 '잃지 않는 투자의 선결 조건' 이다.

7. 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼줄 아는 안목이 있어야 한다.

8. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한군데 갈때보다 두군데, 두군데 보다는 세 군데, 네 군데 갈때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다.

9. 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 또한 빠르고 강하게 유입된다.

10. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

11. '임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름고 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

12. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자기준은 저평가 이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 점은 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안된다.

13. 노파심에서 한번 더 이야기하자면, 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

14. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다. 투자의 고수들의 교훈 '조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.'

15. 이처럼 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각 보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다.

16. 가격 협상에서 매수자와의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기이다.

매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다.

17. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자기준은 저평가 이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 점은 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안된다.

18. 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할때 임대 기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌, 27개월 정도 수정하기도 한다. 입주일은 비수가라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 투자는 항상 리스크가 존재한다. 아주 작은 리스크도 대비 할 수 있다면 성공적인 투자가 될 수 있다.

2. 현재 나는 시간을 투입해서 돈을 버는 사람이다. 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동하기 위해 노력해야 할 것

3. 잃지 않는 투자를 하기 위해 아래 3가지 덕목을 갖출 것

첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목

둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술

셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

4. 정확한 투자 기준을 마련할 것(내게 가장 필요한 부분)

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P6) '투자는 역량이며, 그 역량을 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다. 또한 이는 누구나 할 수 있다.'

(p40) 돈을 현금이 아닌, 자산으로서 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다.

투자가 위험하다고? 천만에 내가 보기에 가장 위험한것은 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

(P72) 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.

(P75) 지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다.

(P88) 돈을 쓰는 대상을 바꾼 것뿐인데, 즉 내가 산 것보다 절대 비싸게 되 팔 수 없는 것(소비자산)을 사들이기는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산 자산)을 사기 시작한 것이다.

(P122) 내가 투자 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다. 이것은 '잃지 않는 투자의 선결 조건' 이다.

(P133) 부동산 투자의 성공의 비결은 발품에 달렸다.

(P144) 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

(P151) 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자기준은 저평가 이기 때문이다.

단, 여기서 주의할 점은 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안된다.

(P161) 공급 물량의 문제보다 기치대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 '가치투자의 본질'에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다. 모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.

(P188) 돈을 대하는 자세를 바꾼 후 희생이 따르는 절약과 끊임없는 노력으로 시간을 보낸 사람이, 그저 기분 내키는 대로 돈을 써온 사람과 같은 내일을 맞이한다면, 그거야 말로 불공평하지 않겠는가?

(P193) 노파심에서 한번 더 이야기하자면, 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

(P202) 어느 시기에 어떤 물건에, 어떤 전략을 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

(P205) 워런버핏의 투자원칙

첫째, 잃지 않는다.

둘째, 첫번째 원칙을 지킨다.

(P225) 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

투자의 고수들의 교훈 '조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.'

(P252) 주변에 휩쓸리지 말고, 스스로 전문가가 되어라. -도널드 프럼프-

(P253) 당신이 가장 먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.

(P254) 정말 투자 대상 하나를 고르는 데도 이렇게 많은 선택의 갈림길에 서게 되는 것이다.

따라서, 여러 차례의 선택 과정이 기다리고 있는 상황에서 '기준'은 자신만의 답이라고 할 수 있다.

관문을 넘어갈 때마다 잠겨 있는 문을 여는 열쇠 같은 것 말이다.

나는 원하던 것을 갖기 위해 소비하던 과거의 삶보다 지금의 삶에 더 큰 만족감을 느낀다.

(P263) 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각 보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다

(P264) 나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다.

또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.

(P308) '돈을 쫓으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.'

(P312) 가격 협상에서 매수자와의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기이다.

매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다.

다만 시장이 흘려가는 과정에서는 크고 작은 흐름도 자주 생기고 없어지게 마련이므로 너무 조급해 할필요가 없다.

(P328) 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.

(P330) 상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치 판단도 하지 않길 바란다.

무슨 요인들이 어떻게 서로 작용하여 현재의 상황을 만들었는지 객관적으로보고 과거의 역사를 있는 그대로 보라. 설령 그것이 당신이 생각하는 옳은 방향과 정반대일지라도 말이다. 그다음 해야 할 건 선택이다.

(P356) '문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼것이다.