책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2024.03.01

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

책에서 본 것

| WHY | 1장 왜 투자를 해야 하는가

[01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈]

#당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션

통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치하락

#통장, 밑 빠진 독

통장에 돈을 모아도 훗날 많은 시간이 흐르면 그 모아둔 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 지금보다 즐어든다.

#결국엔 집값 상승하는 진짜 이유

아파트는 필수재인 동시에 투자재라는 특성으로 자본주의 경제체재에서 필연적인 인플레이션에 따라 상승한다.

#당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면

현금을 자산으로 바꾸는 대책 => 투자

[02 월급은 절대 오르지 않는다]

#갈수록 떨어지는 노동가치

소득분배의 불균형이 심화되고 있다.

#직장인을 위한 자본조의는 없다

회사에 내 인생을 올인하는 건 가장 낮은 확률. 결국 투자.

[03 당신마저 관심 없는 당신의 노후]

#다른 어떤 세대보다 더 많이, 더 오래

우리 사회는 저성장의 늪에 빠져 있다. 저성장에서 비롯된 만혼 풍조가 늦은 출산과 더 오래 일을 하게 만드는 악순환으로 어이진다.

#고령화와 노후 파산

한국 OECD 65세 이상 노인 빈곤율 1위.

#노후 준비는 셀프

노후를 준비하기 위해 투자를 시작하는 것.

[04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소]

#이 집값이 말이 돼?

10년을 모아도 낡은 아파트 전세 하나 겨우 구하는 현실.

#무슨 일이 생긴 걸까?

가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다.

#지금 내가 있는 곳

‘지피지기(知彼知己) 백전불태(百戰不殆)’, 나의 경제력과 경제 지수 점검. 목표를 명확하게 하는 것.

#경제적 자유보다 우선인 것

투자의 첫 번째 목적은 바로 ‘노후 준비’다.

#투자의 이유

노후준비에 이유를 두면 인생역전 같은 잘못된 인식에서 미래를 위해 준비하는 것으로 바꿀 수 있다. 피해야 할 것은 행동대신 불평을 늘어 놓는 태도.

| DIRECTION | 2장 당산과 돈이 가야 할 방향

[01 직장인 투자 전략]

#돈을 버는 두 가지 방식

시간을 투입해서 돈을 버는 사람 => 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 된다.

#돈을 쓰는 두 가지 방식

소비 자산을 구입한다 => 생산 자산을 구입한다 로 바뀌어야 한다.

#직장인 포지션 전략

직장인 투자자 혹은 자영업자 투자로 로의 포지션으로 가야 한다.

[02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법]

#어떻게 버는가? 어디에 쓰는가!

소비자산을 사는 것에서 생산자산을 사야 한다.

#직장인 투자자의 돈 흐름

<직장인 비근로소득 창출 6단계>

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다(시간 <-> 근로소득 교환).

2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약).

3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화).

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자).

5단계 : 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련).

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보).

[03 내가 부동산을 택한 이유]

#예·적금과 보험

‘상품’은 인건비를 비롯해 가공에 필요한 원가가 발생한 것. 판매자는 그 비용을 구매자에게 전가.

#주식과 펀드

금융상품은 ‘운용보수’가 존재. 소위 ‘잃고 시작하는 투자’. 불가능 하진 않다(슈퍼개미들의 성공).

#부동산

‘정보 대칭’과 ‘레버리지’

#핵심은 레버리지

전세라는 무이자 레버리지를 활용 할 수 있다.

| WHAT | 3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

[01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트]

#투자 이유

세대수가 가장 많은 대단지인 데다 초품아. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

#집값도 할인이 된다

미국의 금리인상이 예견되는 상황으로 주택 시장에서 악재. 협상을 통한 가격 할인.

#이주수요와 신축의 힘

인근의 과천 재건축 이주로 인한 전세수요가 많았고, 근방에서는 구하기 힘든 신축

#부동산은 입지, 투자는 관계

중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다.

#투자 결과

투자금 2,600만원, 1억 4,000만원 시세차익, 수익률 700%, 레버리지를 활용해 덩치가 큰 자산을 사들인 덕분.

[02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 : 분당 21평 아파트]

#투자 이유

6월 초부터 8월 중순까지 여름 비수기, 11월 초부터 1월 말까지의 겨울 비수기. 여름 비수기에 광명, 구로, 금천 지역 임장 중 분당이 싸다고 느낌. 입지도 분당이 광명보다 떨어지지 않았다.

#저평가 부동산을 보는 안목

비교평가를 통해서 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있다.

#상대가 원하는 것 파악하기

비수기인 상황과, 매도자의 상황을 파악하여 매도자의 입장을 고려한 가계약금을 더 많이 지급하는 조건으로 계약 성공

#나는 무엇을 줄 수 있는가

타인의 생각을 읽고 마음을 헤아리려는 노력도 필요하다.

#같은 상황도 어떻게 보느냐가 중요하다

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석이다. 대출을 받아 잔금을 치렀다.

#투자자의 자산목록 1호

잃지 않는 선에서 경험 쌓기. 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

#투자 결과

투자금 3,000만원, 1억 2,000만원 시세차익, 수익률 500%, 입지가 우수한 지역일 경우 실수요도 풍부하고, 상승장에서 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다. 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.

[03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트]

#투자 이유

아는 지역의 꾸준한 시세 모니터링시 여전히 다른 지역에 비해 가격이 저렴하다는 걸 파악 후 2년뒤 일시적인 역전세에 대비할 수 있는지를 검토한 후 투자 결정.

#대안이 있으면 급할 것이 없다 #알면 보인다

다른 지역에 투자할 만한 물건을 여러 개 물색해 둔 상태라 급할 것이 없었다.

#투자 결과

투자금 2,000만원 회수, 1억 2,000만원 시세차익, 수익률 500%, 입지가 우수한 지역일 경우 실수요도 풍부하고, 상승장에서 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다. 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.

[04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트]

#투자 이유

수도권의 대표적 1기 신도시. 1기 신도시 중 분당 다음의 지역적 위상을 갖추고 있다. 분당이나 일산 신도시와 함께 학군이 우수한 지역.

#결국은 입지

우수한 입지에 비해 저평가되어 있어 투자에 적합하다고 결론.

#당신은 왜 집을 파는가?

계절적 비수기 즉 매수자 우위시장에 매도자가 본인이 이사할 집을 먼저 구한 뒤 현재 살고 있는 집을 처분하려고 함. 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

#투자 결과

시세차익 7,700만 원, 수익률 227%. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

| CONCEPT | 4장 성공 투자를 위한 필수 지식

[01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법]

#쓰는 것부터 체크하라

‘종잣돈 마련’은 지출을 관리하는 것. 지출은 ‘고정비’, ‘변동비’로 지출의 성격을 구분. ‘필요비’, ‘불필요비’로 기준을 구분. 이렇게 구분하고 나면 정리할 영역이 명표해진다.

#No, 짠돌이

커피 비용을 ‘기회비용’으로 이용하여 강의 수강이나 책 구매로 지출. 지출하는 건 똑같다. 소비 자산에서 생산 자산으로 바꾸는 게 중요.

#자본 재배치

월세 거주와 전세자금 대출을 받아 전세로 거주 시 더 적은 비용을 계산, 깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식.

#돈은 없지 않다

현재의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다.

자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다.

[02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자]

#월세투자 vs. 전세투자

결국 전세금을 레버리지로 이용하는 투자가 수익률이 좋다.

#노력 대비 효용

오피스텔 같은 수익형 부산산에 대한 월세 투자의 기회비용 대비 아파트 전세투자가 수익 차이는 더 크다(2년간 수익률 : 오피스텔 월세투자시 11.7%, 아파트 전세투자 시 180.0%).

#직장인에게 가장 좋은 투자 방식

시간이 귀한 직장인 투자자의 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다. 전세투자는 급여라는 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다.

#변치 않는 투자 진리란 없다

어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

[03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법]

#저평가

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기다. 저평가 여부를 판단하려면, 그 가치인 입지를 알아보는 요령을 터득하는 것이 중요하다.

#저평가 여부 확인하는 법

부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장이나 교통, 정주 환경, 학군. 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다. 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다.

#실패 없는 부동산 투자법

‘전세가율’을 활용. 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제. 아래 두가지 조건을 충족시키는지 반드시 확인필요.

첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가? 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

[04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?]

#용돈벌이 투자

단기 시세차익을 노리는 투자, 용돈 몇 푼 벌기 위한 방식의 투자로는 인생을 바꿀 수 없다. 부동산은 규모가 큰 만큼, 취·등록세와 중개수수료 등도 적지 않기 때문에 큰 재산을 형성하거나 원대한 재정적 목표를 달성하는 건 어렵다.

#인생을 바꾸는 투자

<용동벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정>

1) 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

2) 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.

3) 보유 자산의 크기를 키워 나간다.

4) 매입한 부동산을 장기 보유한다.

5) 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화 하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문에 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

[05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리]

#똘똘한 한 채

제한적인 사람들만 진입할 수 있는 프리미엄 시장의 고가 아파트를 의미. 가격의 변동폭이 커서 감수해야 할 리스크 또한 커진다.

#시스템 투자법

투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이는 전략.

[06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라]

#지키는 것도 중요하다

지방의 경우에는 시장규모가 작고 보다 불안정하기에 매매가와 전세가가 동시에 하락한 곳도 많았다. 역전세를 대비해 유동성을 확보하는 게 중요.

#절대 무너지지 않을 리스크 관리법

첫째, 처움부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

넷째, 세제 혜택등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.

리스크에 대한 대응책은 반드시 필요하다.

| HOW | 5장 누가나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

[01 확실한 투자 기준 세우기]

#아파트 투자의 기준

첫째, 저평가된 상태인가?

둘째, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

#좋은 입지와 지역의 위상

많은 사람이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 나타난다. ‘마포가 광명보다 낫다’같은 지역적 위상이 생김. 입지가 우수하고 지역적 위상이 더 나은 물건부터 공략한다.

#명확한 기준과 순서

<투자 흐름도>

지역 선정 -> 사전조사 -> 현장조사 -> 실전 투자

[02 가격이 상승할 지역 선정하기]

#허니버터칩과 아파트

허니버터칩은 초반에 품귀 현상이 있었으나, 공급이 늘고 유사품이 생기면서 인기가 시들 해졌다. 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다. 수요와 공급 간 시차가 발생->시장은 냉각과 과열을 반복->정책도 이에 맞게 시해된다. 아파트 시장의 가격 사이클이 생겨나는 이유.

#지역 선정의 기준과 순서

1 전세가율과 가격

2. 투자금의 규모

3. 입주 물량

4, 미분양

[03 임장 전, 지역조사 하기]

#일자리

근로소득 통계화 산업분류별 일자리 통계 등을 활용한다.

#교통

강남(직장수가 가장 많은) 접근성이 중요한 선택 유인이 된다.

#환경

백화점이나 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 자연환경이 좋은 곳을 선호.

#학군

중학교의 특목고 진학률이 매우 중요.

#지역의 분위기와 스토리

인구 구성비율. 그 지역에 대한 인상을 정리.

#가격

임장지역 내의 모든 아파트를 조사하여 가격을 파악.

[04 지역을 눈에 담는 현장조사]

해당 지역의 입지와 가격을 정확하게 파악하는 것

그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것

지역 주민의 단지별 선호도를 익히는 것

낮과 밤의 분위기를 파악해 보고, 길과 건물 등 그 지역이 머릿속에 그려지도록 만드는 과정

지역과 단지가 파악이 되면, 중개소를 통해 매물을 확인

매물 확인시에는 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인

[05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법]

관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 중개소를 방문.

투자에 적합한 물건은 저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월할 물건(수리상태가 좋거나 공실상태, 보증금 저렴, 월세만기)을 우선 선택.

가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수시점의 시장 분위기다.

2개 이상의 투자처를 확보해 둔다.

상대방 배려 없는 가격을 깎으려는 자세보단, 내가 해줄 수 있는 건 없는지 생각해서 협상의 도구로 활용.

<임대를 결정짓는 네 가지 요인>

1) 가격 : 가격을 저렴하게 낮추거나, 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나.

2) 집의 상태 : 가급적 수리를 해서라도 좋은 상태를 유지

3) 입주 가능 시기 : 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지, 비수기 인지도 따져보라

4) 사람 : 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인

| MIND | 6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

[01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝]

불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.

불평과 불만으로 허송세월 보내지 말고, 지금 상황에서 스스로 바꿀 수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할지 찾는다.

현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 행하라!

[02 한 번의 성공보다 중요한 것들]

조급함을 버리고 순서를 따르고 반복하는 것.

의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계.

<투자 공부 순서>

경제와 투자 과련 서적 읽기->투자 관련 강의듣기, 투자 동료 만들기-> 투자 실행하기->반복하기

[03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라]

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수 없다.

최고인 사람들과 함께하라.(서로의 성장을 응원하고, 이끌어주는 최고의 동료)

최고의 사람과 함께하는 방법은 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것.

[04 갈등에 대처하는 자세]

좋은 투자자의 목표 달성을 위해서는 절대 시간을 확보

모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없기에 선택해서 집중

가족에게는 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것이 중요

성공적인 꾸준한 투자를 위해서는 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결

책에서 깨달은 것

1. 자본주의 사회에서 노후 준비는 셀프이며, 자본소득을 발생시키는 시스템을 구축해야 한다. 차근차근 미래를 준비해야 한다는 자세가 필요하다.

2. 이왕 돈을 쓸 거면 소비 자산 보단 생산 자산에 구매에 돈을 써야 한다.

3. 부동산 투자는 입지가 중요하고, 저평가된 부동산을 리스크를 대비 후 투자를 해야 한다.

4. 인생을 바꾸는 투자는 좋은 부동산 자산을 쌓아가는 시스템 투자이다.

5. 위기는 피해갈 수 없다. 절대 무너지지 않게 리스크를 관리해야 한다.

책에서 적용할 점

1. 나의 지출을 구분해 보고 불필요비는 없앨 수 있도록 노력하자.

2. 임장 시 휴대폰보다는 그 지역을 좀더 머릿속에 그려볼 수 있도록 노력하자.

3. 투자에 대한 조급함을 버리고, 순서를 따르고 반복하자.

4. 투자와 마인드에 대한 도서를 꾸준히 읽자.

5. 리스크 관리를 철저히 하자.

책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 66) 자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다.

(P. 223) 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 시간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

(P.248) 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

(P.360) 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에게 에피소드가 된다.