[바킨베스터 경험담] 2호기가 아닌 서울에 내집마련(계획은 수정될 수 있는 것!)(1)

[카페 작성내용 올려봅니다.]

안녕하세요. 행동대장 바킨베스터입니다.

오늘은 조금 다르게 투자가 아닌, 서울에 내집마련을 한 후기를 공유드리고자 합니다.

먼저 서울에 내집마련에 대한 용기와 희망을 주신 너나위님

함께 내집마련에 대한 고민과 방법을 생각해주신 이와튜터님

뜬금없이 연락드렸는데 대출에 대한 조언을 주신 월독님

마지막으로 제가 좋은 의사결정을 내릴 수 있도록 힘을 주신 동료분들께

감사의 말씀 전합니다.

한번의 글로 모두 작성하기에는 어려울 것 같아서

내집마련 대상을 찾는 과정, 협상 및 계약과정, 인테리어과정

이렇게 3가지 파트로 나눠서 작성해보고자 합니다.

필력이 떨어지지만 주절주절 한번 작성해보는걸로!!

그래서 얼마짜리 집을 살건데?

내집마련 기초반을 통해 강의를 들으면서 투자도 좋지만

내집마련에 대한 꿈이 점점 커지기 시작했습니다.

너나위님께서 항상 강조하셨듯이

'무리하지 않는 예산에서 내가 살 수 있는 집 중에 가장 좋은 것'을

선택해야 한다고 배웠습니다. 위에 있는 워딩에서

'무리하지 않는 예산' 을 책정하는 과정을 설명드리고자 합니다.

이를 위해 가장 첫번째 단추인 내가 살 수 있는 집을

파악하기 위해서 가용할 수 있는 예산을 책정하는 것이였습니다.

그래서 와이프와 저의 저축금액과 가용할 수 있는 돈,

즉, 우리 가계의 자본금이 얼마나 되는지를 먼저 파악하였습니다.

여기에는 적금뿐만 아니라 현재 살고있는 집의 전세금과 주식,

그리고 이번에 이직하게 되면서 생긴 퇴직금까지 싹싹싹 긁어 모아

얼마정도 활용가능한지 파악하였습니다.(공교롭게 이직하며 퇴직금까지!)

*퇴직금은 내집마련을 할 경우 중간정산을 할 수도 있으니 참고하시길~

(회사마다 사규에 따라 다르다고 합니다ㅜㅜ)

그리고 주택담보 대출 비중까지 파악하여

내가 살 수 있는 집이 얼마인지를 파악하였습니다.

*저희 가계의 경우 이미 유주택자이기 때문에 대출가능한 비중이 적었으며,

마이너스통장 등 이미 대출이 있으시다면 DSR에 잡혀 대출한도가

줄어드니 참고하세요! (부동산 계산기를 참고하시면 정확하게 계산됩니다)

*저희는 아직 혼인신고를 하지 않은 상태이고 이미 유주택자이기 때문에

정책대출을 받을 수 없어 일반 주택담보대출을 선택할 수 밖에 없었습니다.

*여기서 한가지 팁을 드리자면, 어느 은행은 계약금액 기준으로

(KB시세보다 매매금액이 낮다면), 어느 은행은 KB시세 기준으로

주택담보대출 비중을 산정합니다. 이에 따라 매매가격보다 KB시세가 높은 단지를

찾는다면 조금 더 대출을 많이 받을 수 있으니 필요하신 분들은 참고하시길 바랍니다.

그리고 현재 전세자금 대출을 말소시키는 시기, 이에 따른 대출 실행시기 등

자본금이 들어오는 시기까지도 파악해서 매수 시나리오를 짜는 등

잔금 치루고 입주하는 플랜까지 세우면 내집마련 계획이 완성됩니다.

예상 매매가격에 +1억 더 추가하기?!

현재 부동산 시장 분위기는 하락장 또는 매수자 우위시장이라고 하더라구요.

이 부분은 실제 부동산에 전화를 조금만 돌려만 봐도 분위기를 금방 느낄 수 있습니다.

(조금 더 친절하고 적극적인 사장님이 많았습니다.)

그래서 혹시나 급하게 팔아야 하는 물건이 있거나,

사연이 있는 물건들이 나올 수도 있을지 모른다는 생각에

가용예산에서 +1억을 설정하여 네이버 부동산에서 갈 수 있는 지역들을 찾아보았습니다.

'무리하지 않는 예산에서 내가 살 수 있는 집 중에 가장 좋은 것'이라는

워딩에서 '내가 살 수 있는 집 중 가장 좋은 것'을 선택하기 위한 방법인거죠.

그리고 네이버 부동산에서 보여지는 집들을 기준으로 가볍게 사전준비를 한 뒤 임장을 떠납니다.

(그동안 월부 짬바로 사전준비는 쉽다쉬워~~)

일부 단지들은 이전에 만들었던 앞마당이기도 했고,

일부 단지들은 아에 처음보기도 해서 주변을 많이 걸었습니다.

사람들이 선호할만한 요소(교통, 마트, 학교 및 어린이집 등)와

선호하지 않는 요소(주점, 대로변, 혼잡한 교통 등)를

천천히 살펴보고 직접 걸어보았으며

여러번 다녀온 뒤 다녀온 동네들의 우선순위를 나열해보았습니다.

이렇게 A동네 > B동네 > C동네 > D동네 등 나열한 상태에서

다시 한 번 가격을 놓고 보니 어느 동네가 조금 더 싼지

감을 잡을 수 있었고 동네는 잘 파악했으니

이제는 매수 물건에 집중해야겠다는 생각을 하였습니다.

사장님 저 OOO아파트 O억 -1억에 매수하고 싶습니다!

소제목 워딩 그대로 활용하여 네이버 부동산에 나와있는 모든 부동산에 전화를 하였습니다.

생각보다 해당 지역의 부동산 그리 많지 않아요~ 한 30~40군데 정도?ㅎㅎㅎ

전화를 많이 하는 이유는 혹시나 사장님들이 갖고 있는 급매물건을 파악하기 위해서였죠.

사장님들께서는 당황스러우셨겠지만 네이버 호가보다 싸게 매수하기 위해

기존 호가대비 -5천 ~ 1억인 가격으로 전화를 돌려봤습니다.

*그리고 전화를 할 때는 아무리 매수자 우위 시장이라고는 하지만

최대한 공손하게 통화하면서 목표금액을 말씀드리시길 바랍니다!

"사장님 OOO아파트를 OO억에 매수를 하려고 하는데요

갖고계신 물건이나 맞춰볼만한 물건이 있으실까요?

잔금일은 O월 정도로 예상하고 있습니다."

라고 전화를 드리면;

Case1) 그 가격엔 안돼요... 그런물건 없어요.

Case2) 제가 기록해놨다가 나오면 연락 드릴게요~

Case3) 잠깐 기다려보세요. 바로 연락드릴게요!

이 세 가지 케이스 중에 하나를 들었습니다.

이 중 Case3 사장님들이 전화가 와서

"OOO아파트 OOO동 OO층 물건 보러 가시겠어요?"라며

대부분 적극성을 띄는 사장님들과 통화하며

해당 물건들을 보러 구체적인 매물임장 계획을 세워 준비를 하였습니다.

*저의 물건은 아쉽게도 사장님이 갖고있는 장부 물건을 만날 수는 없었지만,

안내해주신 물건에서 최대한 깎아보자라는 마음가짐으로 매물임장에 임했습니다.

그래도 부동산에 모두 전화하였기에 큰 아쉬움은 없더라구요!

후회없는 매수를 하기 위해서는 부동산에 모두 전화돌리기 필수입니다!!



오른손으로 한 쪽 벽을 짚고 한 바퀴 돌아 나오기

이제는 본격적으로 매물을 보러가는 단계입니다.

사장님과 약속한 시간보다 30분정도 일찍 방문하여 오늘 볼 물건을 브리핑 받았습니다.

@@@동 @@@호 물건은 매도자는 어떤사람이고 ~~

###동 ####호 물건은 매도자는 매도하고 전세로 이사갈거고 ~~

사장님께서 말씀하신 특징 중요 포인트들을 기록해두었습니다.

나중에 가격협상 및 매수과정에서 활용하기 위해서죠.

*예를들어 매도하시고 전세로 간다면 중도금이 없는 거래로도

진행할 수 있기에 상황들을 모두 기록해두었습니다.

그리고 실제로 매물을 보러가서 집주인께 공손하게 인사드리고 나서

신발장부터 오른손으로 벽을 짚고 전체 한바퀴를 돌아보았습니다.

방마다 샤시상태, 결로유무, 화장실 수리상태, 배란다 샤시, 도배 및 장판상태, 주방상태 등등

각 부분마다 꼼꼼히 수리상태 및 수리해야 할 부분을 파악하여 기록해두었습니다.

(저의 경우 전체 리모델링 계획이라 폭탄집을 찾아 싸게 사는 것이 우선순위였습니다.)

물건의 상태를 보는 이유는 수리계획을 파악하기 위해서였고

그렇게 특장점들을 파악하여 동호수, 가격, 수리상태, 사진을 촬영하여

카카오톡에 나에게 보내기로 모두 기록하였고,

집을 보고 난 뒤

"부동산 사장님께는 00억이면 매수를 하고싶은데 가능할까요?",

"혹시 현재 가격에서 0천만원을 좀더 깎을 수 있을까요?"

등의 표현을 하며 적극적인 매수 의사를 전달하였습니다.

부동산 사장님을 내편으로 만들기 위해 많은 질문도 많이 하였구요.

이후 집으로 돌아와 이제 물건의 상태를 놓고 1등뽑기를 시작하였습니다.

어느 아파트가 00억 이였고, 수리비로는 0천만원정도 들것 같고,

동네는 어떻고 물건상태 및 여러가지 조건들을 모두 나열한 뒤,

이번에는 물건을 기준으로 우선순위를 나열해 보았고 Plan A, B, C를 정리하였습니다.

이후 내가 매수하려는 물건을 보여준 부동산에

두근거리는 마음으로 전화를 겁니다. 여기서 보고 온 금액 그대로 말하지 않고

좀더 깎은 금액으로 사장님께 말씀드리면서 조금 더 깎는 노력을 하였습니다.

"사장님 OOO아파트 OOO동 OOOO호 OO억에 매수하고 싶습니다."

오랜만에 매수 경험담을 쓰려니 쉽지 않네요 ㅎㅎ

오늘의 후기는 여기까지로 하고 다음에는

협상 및 계약과정을 좀더 자세히 작성해보도록 하겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

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