열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 66기 46조 AROI]

(비전보드 피드백)

1. 현실성고려
2. 상위가치 ==> 선택을 해야할 때, 도움이 된다
3. 목표가 2개 일 수 있지만 서로 충돌이 되는 목표는 안된다. ==> 선택과 집중 말씀이신 듯 하다
4. 나보다 뛰어난 사람을 "곁에 둔 다는 것" ==> 월1회 만날 수 있어야한다.
5. 월부 정규 강의수강도 중요하지만, 그 외에도 밀도 있게 회사업무를 수행해야 종자돈을 모을수 있다.
6. 시간가계부 ==> 시간total을 내야한다.
7. 10년 이후 1만시간을 공부한 전문가가 되기 위해선, 1주일에 20시간을 채워야한다. (직장인 추천루틴 : 평일 2시간, 토요일 10시간, 일요일 가족과 함께 ) ==> 나도 차츰 차츰 데이터를 쌓아서 나에게 맞는 루틴을 천천히 만들어가자

추천도서

1. 월급쟁이 부자로 은퇴하라(내일 목표 독서시작)
2. 미라클모닝
3. 나는 부동산과 맞벌이한다
4. 원씽

자본주의 지수(재테크 레벨)

생초보 : 월급쟁이 월세입자, 차액으로 투자해서 수익을 만들 능력이 부족한 단계. 조급하지 말아라.

초보 : 월급쟁이 전세입자 (레벨이 올라가면 월세로 변경해서 투자금을 마련,, 맞겠지?)

하수 : 전통적인 실거주자 (1강에서 30억 기준이라고 말씀해주신것 같닼ㅋㅋㅋ)

중수 : 초보 투자자 (사회적으로 시선이 좋지 않지만 영끌하면 절대 안된다!!)

.고수 : 1.읽지않는것 2.수익

신 : 호재,불황에서 매수하고 악재,불황 속에서 매도

본인의 투자단계를 정확히 인지해라

• 사와카미 아스토 - 일본의 워런버핏
• 투자자 심리사이클

낙관주의 > 흥분 > 스릴넘쳐함 > 유토피아 > 걱정 > 부인 > 공포 > 좌절 > 패닉 > 포기 > 실의에 빠짐 > 좌절 > 희망 > 안도 > 낙관~

• 1 싸게사라 ==> 내가 가치 있는 것을 앞으로 5년 10년을 봤을때 그떄에 비해서 지금 싼 가격인것
• 2 규모의 경제 3 장기간 보유

[ 2번째 주제 : 10년 뒤 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법 (가치 판별하는 법)]

실 거주지 ; 내 수요와 타인의 수요의 교집합 부분

투자 목적 : 내 수요 < 타인의 수요가 훨씬 더 중요하다

• 부동산은 언젠가는 되팔아야 한다
• 직장 교통 호재/악재 브랜드 학군 환경

• 직장 : 3도심(업무지구)로 부터 투자지와의 접근성

제조업 중심 지역은 계속 바뀌기 떄문에 인구이동이 일어나면 그 지역은 위험하다. 반면에, 서비스업은 사람이 트래픽을 만들기 떄문에 공장이 남지 않아도 그 지역은 망하지 않는다.

• 학군 : 지역내에 학군이 좋은 지역을 알아야 한다. 그러면 임대 나가는 부분은 걱정이 없다.
• 전세금 5% 초과 욕심만 내지 않는다면 역전세를 맞지는 않는다.
• 환경 : 백화점(소득이 높은 거주자들 확보), 동네분위기(거주인들 동네 분위기가 있다)
• 환경 불만족 요소 : 혐오시설(교도소, 쓰레기매립장), 비행지역, 외국인 주요 거주지역, 저소득층 거주지역, 60대 이상
• 호재/악재 : (주요업무지역과 이어지지 않은) 용인 에버라인 예시로 수요의 중요성을 알 수가 있다.
• 인정하고 싶지 않지만 사람들의 인식을 생각해야만 한다. 벤츠vs소나타, 지역으로 예를 든다면 " 저 어디 살아요 " 했을 때 사람들이 인정해 주는 등급이 있다.
• 상위 10위 기업은 거의 다 바뀐다. 하지만 30년 뒤에도 부동산에서 가장 가치 있는 지역은 강남 등...이다.
• 저평가 물건을 찾는 방법? 투자물건 : 현재 가격 < 가치

[ 3번째 주제 : 앞으로 부동산 가격은 오를까? 부동산 끝난 게 아닐까? (부동산 가격에 영향을 미치는 요소)]

장시적으로 가격에 영향을 미치는 요소 : 통화량, 물가, 입지독점성, 수요 등

단기적으로 가격에 영향을 미치는 요소 : 경제상황, 심리, 입주물량, 그 시기의 빅 이벤트(=외부적 충격, 코로나/미중무역전쟁 등)

심리 : 불황일때 사야한다. 하지만 하고 있는가 (ㅋㅋㅋ)

단기공급은 양남의 검이다. 단기공급이 터지면 전세가가 모두 죽는다. 하지만 잘 황용하면 좋은 기회가 될 수 있다.

(단기공급은 어떤 물건을 말하는 것일까?)

부동산 가격은 오를까? 10년 뒤에는 대부분의 지역들은 오를 것이다. 중요한 것은 하락시기이다. 그래서 내가 얼마나 원금보존을 할 수 있느냐.그리고 모든 시기를 대비해서 포트폴리도 자산배분이 잘 되어 있어야 한다.

근로자 월평균 소득이 50년간 221배 오를동안 아파트가는 700배가 올랐다고 한다.

• 통화량와 물가는 비례한다

부동산 투자의 기준 : 1 통화량의 변화 2 수요와 공급

• 전세가격은 정시적으로 오르지만 우리는 리스크 대비를 해서 전세가 변동을 적절하게 해야한다.

수요와 공급

• 서울입주물량, 경기입주물량, 인천입주물량, 수도권 공급,
• 내가 투자하려는 지역의 지금 입주물량(,공급물량, 단지에 언제 입주되는지까지)은 어떻게 되는지 "부동산지인, 호갱노노"사이트에서 확인해야한다. --> 이를 잘 확인해서 만기시기를 맞누는 방법이 있다.
• 전세금이 빠지는 정석적 이유는 "입주물량 과 물가"이다. 하지만 2023년은 "금치와 임대차 산법"으로 특이한 경우이다.

[ 4번째 주제 : 도대체 너바나는 어떻게 투자하는 거야? (200억 부자의 투자 레시피)]

투자는 내가 아는 것에만 한다. 상황을 보고 하는 것이 아니고, 원칙과 기준에 따라 하는 것이다.

내가 알아야 하는 것

• 나의 히팅조는 무엇인지(내가 강점인 부분) =너바남님의 경우는 "아파트"
• 내가 스트라이크인지 아닌지를 판단할 수 있는 눈이 있느냐(스트라이크 이지만 하지 않는 건, 약한부분) =너바나님이 경우엔 토지
• 1. 원칙에따라 투자한다. 2.투자는 SELF 3.과정/결과 모두 중요하다(실력은 돈이다) 4. 투자의 리스크와 성과를 알아야한다.

투자의 기준

1, 저평가여부(가치 > 가격)

2, 환금성("아파트")

3, 수익률 (=수익금(매도금액-매수금액) / 투자금(매매가-전세가) (* 부대지용 제외) ==> 적정목표 수익률을 고려해야한다.

• 똘똘한 한채 : 돈 > 시간 : 성장가치투자
• 평범한 여러채 : 돈은 부족하지만, 시간이 많은 경우 : 저평가가치투자
• 수익률 높이는 법 / 앞으로 가치가 오르는 지 / 적정한 투자금 = 레버리지 / 좋은 타이밍 / 전세금 상승고려 / 수익률,수익 둘 다 중요

4, 원금보존 : 가장 중요한 것은 전세가

• 적정한 전세가율 : 강남 서초 서울 지방
• 입지독점성
• 입주물량이 적어야한다

부동산의 수익은 인내하고 버텨서 버는 것이다.

원금보존의 원칙 : 나중에 매수 할 때, 열반스쿨 교재를 모두 살펴보며 다시 체크해보세요

5, Rist 관리

리스크헷지 : 입지독점성, 입주물량, 전세금 상승률, 고정적급여

초보자들의 가장 큰 리스크는 투자에 대한 무지이다

[ 5번째 주제 : 그럼 나는 앞으로 6개월간 어떻게 해야 하지? (투자 전문가 되는 과정)]

1년에 한 채 씩 매년 모이는 적금으로 사원 채용 ==> 어마어마한 한마디이다.

3개월 이내까지, 기초강의듣기

경제 기초 쌓기(책, 선배투자자 칼럼 읽기), 투자동료만들기

6개월 이내까지, 기초실전강의듣기

경제 기초 쌓기, 커뮤니티 활동(인맥, 루틴)

9개월 이내까지, 실전 강의듣기

임장, 경제 기초 쌓기, 카페활동( TF도 언급하셨다)

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추천도서 ==> 50권을 채우라고 하셨다. 연중 필요한 자료 외엔 독서를 가깝지 하지 않았더니 50권이 매우 많게 느껴진다. 하나씩 하다보면 뿌듯하고 재미가 붙지 않을까. 조급해 하지 말고 너바나님을 믿고 나를 믿고 하나씩 해나가야겠다.

1. 월급쟁이 부자로 은퇴하라(내일 목표 독서시작)
2. 미라클모닝
3. 나는 부동산과 맞벌이한다
4. 원씽

--> 처음엔 빠르게 ==> 강의를 1번씩 받게 못 듣고 있다. 다음 차수 강의땐 1번째를 빠르게 들어봐서 2회를 들을수 있도록 해야겠다

-->처음엔 다독이라고 하셨으니 빠르게 1회를 독서한 이후에 재독을 할 수 있도록 하고 정리까지 목표를 잡아봐야겠다.

투자 초보를 벗어나는 법

적혀저 있는 것들을 해내가기 위해서 내가 메모한 내용을 다시 되돌이켜 보면서 상위목표부터 차츰차츰 만드러가야겠다.

• 초보 투자자가 갖춰야 할 일 : 내가 부족한 부분을 채우기 !!

빠르진 못했지만, 이렇게 오늘도 내가 할 수 있는 내에선 해냈다 :)