열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 73기 19조 용앤리치]

안녕하세요! 용앤리치 입니다 :)

2강의 큰 주제는 부동산 투자 개론으로 1강은 비전보드를 작성하면서 투자의 필요성과 전체적인 숲을 보았다면 2강에서는 그 중에서 부동산 투자에 대한 구체적인 방법을 배웠습니다.

하지만, 2강을 본격적으로 시작하기 앞서 너바나님께서 비전보드 리뷰를 해주시면서 말씀해주신게 너무 와 닿아서 그 부분에 대해 느낀점을 먼저 공유해보려고합니다.

[원씽(one thing)]

강의를 듣기 전에 '원씽'이라는 책을 읽었는데..

강의 초반에 너바나님께서 one thing을 언급하시면서 10년동안 한길만 파면서 성공할 수 있는걸 찾으라고 하셨습니다.

저에게 성공이란 1주차 과제에 작성한 비전보드를 이루는 것이라고 생각했고 비전보드에 작성한 내용대로 저의 비전인 "행복한 가정 / 한강뷰 자가 / 좋은 외제차 / 건강한 몸, 멘탈"

"위의 비전들을 이루기 위해서 다른 모든 것들을 쉽거나 필요 없게 할 내가 할 수 있는 단 하나의 일은 무엇일까?"

그게 저한테는 부동산 투자였구요! 부동산 투자라는 생각을 해보니 그럼 더 구체적으로 생각하게 되었습니다.

"2025년안에 자산 가치있는 내집마련을 하기 위해서 다른 모든 것들을 쉽거나 필요 없게 할 수 있는 단 하나의 일은 무엇일까?"

위의 질문에 대한 해답은 꾸준한 시세트래킹 / 임장을 다니면서 앞마당 넓히기 / 독서 / 저축 이라고 생각했습니다.

결국 매일 위의 목표를 작성해보고 하루에 어떤 실적을 이뤘는지를 남겨 놓으면서 꾸준하게 해야겠다고 생각했어요..!

너바나님께서도 강의 중에 목실감이 굉장히 도움이 많이 되었다고 하시면서 목실감의 중요성에 대해 강조해주셨는데요! 저도 2주차 강의를 듣고나서부터 목실감을 작성하기 시작했습니다!

비록 목실감을 작성한지 4일? 정도밖에 되지 않았지만 앞으로 꾸준히 작성할거고 4일 동안이라도 목실감을 작성하면서 저의 행동에 변화가 생긴 부분에 대해서 공유하고자 합니다!

목실감을 작성하면서부터 저는 그날 저녁에 내일 목표를 미리 작성하고, 다음 날 아침이 되면 목표에 대해 상기해보면서 내가 해야 할 일이 무엇인지 파악할 수 있었습니다.

그러다 보니 낭비되는 시간을 줄일 수 있었어요, 실적은 하루를 마무리할 때 작성했는데 목표를 이루지 못한 항목에 대해서는 반성하고 왜 이루지 못했는지 생각해 볼 수 있었습니다!

귀찮아서, 피곤해서 등의 이유가 있어도 작성한 목표는 반드시 이뤄야한다는 의무감도 생기더라구요!

"현재의 나는 과거의 내 행동의 결과다."라는 말을 기억하면서 꾸준히 저의 원씽을 해 나가겠습니다!

[부린이 --> 투자 고수]

전망은 변하지만 가치는 변하지 않는다.

변하는 것과 변하지 않는 것이 무엇인지 판별해야하고 투자자는 1)가치가 있는것과 2)저평가 되어있는 걸 볼 줄 알아야 한다.

고수의 투자 원칙(공포에사서 환호에 팔아라)

1. 싸게 사라 (가치가 있는건데 저평가 되어있는걸 찾아라)
2. 규모의 경제
3. 장기간 보유 (하락장을 잘 버틸 수 있어야 한다.)

예전에 앙드레 토스콜라니의 '돈 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라' 책에서도 비슷한 맥락의 내용을 읽었습니다.

사람들의 공포심이 있을때 사고 환호하고 뉴스에 나올때 팔으라고.. 기존에 저는 그 반대로 행동 했던거 같네요..

not A but B에 대해 다시 한번 생각할 수 있었습니다.

위에서 말씀하신 가치가 있는것과 저평가 되어있는 아파트를 알기 위해서는 계속해서 관심지역을 공부해야 하겠죠? 현재 가지고 있는 관심지역 뿐만아니라 관심지역을 넓혀가면서 비교평가가 가능한 수준까지 여러 지역의 시세트래킹과 임장을 다니면서 공부 할 것입니다. 그러다가 기회가 오면 덥썩 잡아야겠죠 ㅎㅎ

[부동산 가치를 결정하는 요소]

부동산의 가치를 결정하는 6가지 요소를 설명해주셨습니다.

1. 직장
2. 교통
3. 학군
4. 환경
5. 호재/악재
6. 브랜드

그러면서 밴다이어그램을 그려주시면서

"투자는 100% 타인의 수요를 고려해야한다."

"실거주는 내 수요와 타인 수요의 교집합으로 선정해야한다"

라고 말씀해주셨는데요.. 사실 아직 결혼도 안했고 아이도 없는 입장에서 저는 직장/교통만이 중요하다고 생각했었습니다. 하지만 강의를 듣고 너무 내 중심적으로만 생각했구나.. 아이가 있는 집에서는 "학군"이 중요할 수도 있고 환경이 중요할 수도 있겠구나 라고 생각하게 되었어요.

물론 직장/교통이 중요하지 않다는건 아니지만 투자 할 아파트를 선정할 때 너무 내 중심으로 생각하는 것이 아닌 타인이 원하는 수요까지 고려해야겠다고 생각했습니다.

실제 사례로 어제 부동산에 방문했을때 부동산에서 전세 계약을 하고 있던 임대인/임차인의 이야기를 듣게 되었습니다. 임차인께서 해당 아파트로 들어오려는 이유가 근처 학업성취도 높은 학교를 입학시키기 위해서라고 하더군요.. 임대인께서도 자기 아이때문에 본인도 해당 지역 단지의 전세를 주고 살고 있다고 하였습니다.

이 말을 듣고, 아이가 있는 집에서는 부모의 사정보다도 아이의 사정이 더 중요하다라는걸 느끼고 학군의 중요성을 다시금 느꼈습니다.

[부동산 가격에 영향을 미치는 요소]

부동산 가격에 영향을 미치는 요소를 장기적/단기적 요소를 나누어 설명해 주셨습니다.

이때 장기적인 요소로 왜 집값과 전세가격은 시간이 지날수록 우상향 하는 것이며, 통화량과 전세가격의 비례관계를 그래프로 자세히 설명해 주셨습니다.

즉, 자본주의 사회에서 인플레이션은 당연한 것이고 화폐가치 하락으로 인해 주택 가격 및 전세가격은 상향 할 수 밖에 없다.

위의 글은 "자본주의"라는 책에서도 읽은 내용인데, 당시 처음 읽었을때 머리를 망치로 한대 맞은 기분이였죠..ㅎㅎ

자본주의 사회에서 살고 있는 이상 부정할 수 없는 현실을 받아들이고 그 현실에서 제가 할 수 있는 최선을 다해야겠다고 생각했습니다.

또한 전세가 하락의 주요 원인을 약 4가지로 설명해주시면서

전세가격이 장기적으로는 우상향 하지만 최근 전세 하락이 발생한 원인에 대해서도 구체적으로 설명해주셨습니다.

1. 공급(입주물량
2. 전년도 전세가가 올랐을 때
3. 임대차법
4. 금리

단순히 우상햘 할거야! 라는 안일한 생각보다는 전세가가 하락 할 수 있는 요소들에 대해 이해하고 미리 대비할 수 있다면 전세 레버리지를 이용한 투자에서 위험성을 줄일 수 있겠다고 생각했습니다.

[너바나의 투자 recipe]

투자 레시피를 설명하시기 앞서 투자와 투기에 대해 차이점을 설명해주셨는데, 기존에 아무것도 모르고 종잣돈을 모으기 위해 시작했던 주식, 코인이 나는 투자라고 생각했지만 이 강의를 듣고 투기인 것을 알았습니다.

아무런 원칙도 없이 주변 사람들의 말, 환호에 덜컥 매수를하고 결국 결과는 처참했죠..ㅎㅎ

이런 실수를 다시 범하지 않기 위해 투자자에 대한 마인드를 배우고 너바나님의 투자 레시피를 벤치마킹 하고자 합니다. 저보다 앞서간 성공한 선배님의 지식을 레버리지 하는게 가장 효과적인 방법 아닐까요?

1.저평가 여부(가치 > 가격)

-해당 아파트가 저평가 되어있는지 판단하기 위해서는 위에서도 작성했지만 앞마당이 필요하고 계속해서 시세트래킹 및 임장을 통한 지역분석을 할 것입니다.

2.환금성

-부동산은 환금성이 나쁜편에 속하지만 아파트는 다른 부동산들 보다는 환금성이 좋다고 하셨습니다. 아무리 싸게 산다고해도 사는 사람이 없어 현금화를 못하면 의미가 없으니까요..

저는 그리고 부동산의 환금성이 주식이나 다른 것들보다 환금성이 낮은 것에 대하여 장점도 있다고 생각합니다.

제가 충동적으로 투자를 하는 실수를 줄일 수 있으니까요 ㅎㅎ

3.수익률

-투자금 대비 내 돈이 얼마가 되는지 수익률을 계산해 봐야 하는데, 전세 레버리지를 이용하면 수익률이 엄청나게 증가한다는 것을 보고 깜짝 놀랐습니다. 동시에 72의 법칙으로 내 원금이 2배가 되는 시간이 수익률에 따라 결정되는데, 1주차 비전보드에도 작성한 것처럼 연 수익률 10% 이상의 투자 시스템을 구축하기위해 포기하지 않고 열심히 할 것입니다!

4.원금보존

-해당 투자를 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실을 모른다면 그 투자는 해서는 안되는 투자이며, 부동산의 경우 매매가가 전세가보다 내려갈 일은 없기때문에 어느정도 최악의 손실 기준을 가질 수 있다고 생각했습니다.

따라서 원금보존을 위해 전세가율이 높으면서도 가치가 있고 입지독점성이 있는 단지를 잘 판별해야겠다고 생각했습니다.

5.리스크 관리

-위의 과정들이 모두 리스크를 헷지하는 중요한 방법들이라고 생각합니다. 시세차익 부동산의 리스크인 역전세와 대량 입주 공급등.. 모두 위의 레시피 방법대로 파악하고 행동한다면 리스크를 최대한 줄일 수 있겠죠?!

이번 열반기초반 2주차 강의를 들으면서도 1주차 강의 이후로 저의 생각의 변화뿐만 아니라 실제 행동이 변화되고 있다는걸 느끼고 있습니다. 수강생 여러분들도 모두 남은 기간동안에도 포기하지말고 끝까지 완강 완수하시어 한단계씩 천천히 올라가 보아요^^