서울투자기초반 2강 강의후기 [서울투자 기초반 10기 107조 대다나다]

2강후기를 3주차에 작성합니다. 하하하

참고로 강의는 2주차에 들었습니다. 감동적으로!

강의해주신 주우이님 감사합니다.

내용 하나하나 잘 전달하고자 하시는 주우이님의 진심이 느껴졌습니다.

가르쳐주시는 내용 모두 제가 소화하지 못한게 안타까울 따름이지만 이번만 기회가 아니니까요.

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1. 현재 서남권은?

일자리/상권이 늘어나고, 용적률 완화 이슈가 있는 곳

(마곡 MICE복합단지, CJ공장부지, 재건축)

서남권 시장은 양천구, 영등포구의 가격이 먼저 반응한다.

가격반응순서가 분양권(재건축)->신축->기축 순이다.

즉, 재건축 시장을 통해 전체적인 시장 흐름을 알 수 있다.

(재건축 시장을 바라볼땐 진척사항과 매매가격변화를 살펴봐야 한다.)

현재 서울의 전세가율은 52.4%

구축이 많은 양천구와 영등포구는 이보다 전세가율이 낮고

동작, 관악, 구로, 금천은 서울 전세가율보다 높다.

이중 수요가 많은 동작구, 강서구가 전세가가 먼저 오른다.

과거 전세가가 상승하는 시장에서 전세가율이 10% 상승하는데 2년가량이 소유되었다.

(전세가율이 최고일때는 80%, 평균65%)

-> 2년동안 앞마당 만드는데 집중하자.

2. 서남권 지역분석

구로, 강서, 금천등 서남권의 외곽에 거주하는 사람들은 입지독점성이 느끼지 못한다.

광명, 김포, 인천, 고양, 안양등으로 전출이 많은편이니 외곽의 공급도 확인해야 한다.

입지가 조금 안좋은 단지는 입지로 인해 매매가가 눌려있는 경우가 있어 전세가가 오르는 시기에 투자기회를 줄 수있다. (ex. 구성남)

신길생활권은 신림선이 개통했는데 가격 변화가 없다. 하락장이어서 변화가 없지만 상승장에는 영향을 줄 것이다.

(ex. 수지-신분당선)

3. 가격과 투자결정 방향

유사생활권에서 20,30평대 가격을 함께 비교하자.

가격이 같이 움직이는 아파트를 비교할 때, 가격을 먼저보지 말고!! 가치를 먼저보고 가격을 보는것이 중요하다.

지역간 비교할 때

입지를 넘어서는 단지선호도가 없다면 땅의 가치가 앞서는 곳을 선택한다.

입지를 넘어서는 단지선호도가 있다면 급지에 관계없이 선택한다.

땅의 가치가 비슷하다면 지역 내 단지의 선호도는 임장을 통해 확인한다.

종잣돈이 부족하다고 상급지를 보지 않는다면 비교평가를 할 수 없다.

종잣돈에 맞춰서 앞마당을 정하지 말자.

구별 한장 정리 (--> 시세트래킹 하기!)