서울투자 기초반 3강 후기 [서울투자 기초반 10기26조 어스틴좌]

서울투자 기초반3강 강의 후기 [서울투자기초반 10기26조] 제주바다강사

Ⅰ Summary

1. 권역구분 (시계방향)

2. 업무 접근성 좋아지는 개발계획(교통호재)는 중요 포인트

=> 단 호재가 가격에 반영 안된경우에 투자

3. 서울은 공급 많아도 투자 해야함. -> 공급시기 피하여 전세계약 OR 전세낀 매물 매수

4. 서울 급지 구분 / 동북권 급지 (붉은글씨)

 1) 1급지  강남 서초 용산 송파

 2) 2급지  양천 성동 광진 마포

 3) 3급지종로, 중구, 영등포, 동작구, 강동구

 4) 4급지  동대문구, 성북구, 노원구, 관악구, 강서구

 5) 5급지강북구, 도봉구, 구로구, 금천구, 중랑구, 은평

5. 소득 지도 만들것 : 지도위에 구별로 원청징수/주소지 소득 지도

6. 동별 교통(대중교통) 표 추가

7. 교통이 좋은 지역은 세대수 적은 단지도 투자 고려 -> 단, 호선별로 중요도 다르니, 반듯이 고려 할것

8. 소액투자시에는 언덕위 대단지(교통좋은곳) ALL 검토 => 아마 찔끔 오르긴 해도, 전세가 많이 오를수 있으며 상승시 폭발적 힘 밝휘할것임.

9. 공급 : 서울VS지방 접근 방식 다름 => 서울은 공급 많아도 RISK방비하고 투자 해야함.

 =>RISK회피방안 : 전세기간 바꾸고, 공급의 입주시기 피하여 전세계약

Ⅱ 입지분석

1.성동구

1) 입지분석 고려 비중

- 연식 우선 => 적어도 00년식 이상 투자

- 투자순위 : 성수동 -> 옥수,금호,행당 -> 왕십리,응봉

- 교통 상대적으로 비중 낮음

성동구 전체가 교통이좋음(교통으로 동별 위상 구분 무의미

자차로도 업무지구 접근성우수

- 학군 비중낮음 : 썩좋은 학군 없음

- 옥수/금호/왕십립 : 연식위주        행당/응봉 : 연식+학군

2) 생활권구분 (선호도 순위순)

- 성수 → 옥수/금호 → 행당/응봉/ → 왕십리 → 마장 **송정동은 PASS

3) 특징 : 언덕 심함

- 행당 : 상대적으로 성수내 학군 좋음

- 왕십리 : 장점(상대적으로 평지, 뉴타운,)

- 마장 : 장점(평지), 단점(축산물시장 -> 비선호요소)

 - 옥수 : 신축 대단지라 아이들 많음

 - 성동구 우측 : 일자리지역 / 좌측 : 주거지역

4) 이동 : 강남 전출/전입 많음(경제여건 되는 동네) ,  인근 광진구 OR 동대문으로도 많음

5) 언덕위 대단지 아파트 보통 정류장 동별로 있음. => 이부분 면밀히 검토후 투자

2.광진구

 1) 입지고려비중

- 학군,교통 우선 / 연식 비중 낮음 

 **광진구는 자차,대중교통 무엇으로든 업무중심지로 접근성우수 => 이덕분에, 2급지임

 2) 생활권

- 광장생활권 : 광남 학군(과학고10명)=> 압도적으로 10대 비율 높음 (학군지)

- 구의생활권 : 교통 매우 좋음 / 광남 학군 배정

- 자양생활권 : 교통 매우 좋음 / 단, 광남학군 배정 안됨

 3) 이동

- 하위지역 중량구, 남양주로 이동비중 높음 / 그외 상위지역 강남,송파로도 있음.

 => 신축이 많이 생기고 하더라도, 학군이 적어(학교적어) 배정을 잘 못받아

아예 다른지역으로 이동함

 4) 특징

- 한강주변의 아파트 단지(소득수준↑) vs 그외 주택가(소득수준↓) 의 평균의 오류로

 Data상 소득수준등이 아파트 단지의 소득수준과 차이가 있음 (그외 data도 마찬가지)

3.동대문구

 *대단위 뉴타운진행중이나(도시재생)이나 마포정도의 위상을 기대하긴 힘듬 -> 하지만 국가 단위 개발이라, 확실히 눈에 뛰는 입지 개선이 이루어 질것임

 * 4급지 랜드마크 전세가율 => 80% 혹은 그 이상 기대

 => 아마 매매가는 소폭상승 & 전세가대폭상승 기대

 1) 입지고려비중

 교통 > 연식,환경 >>>>>>> 학군

2)생활권

- 전농/답십리 : 이미 신축 들어섬 (하지만 택지는 아님)

- 이문/.휘경 : 1.5만세대 뉴타운진행중 / 다른지역과 단절(지상철+차량기지) /

- 청량리 : 종로구 업무지구 연계권 / 성동구와 연계됨 / 너무 드문드문 아파트

- 장안 : 역에서 너무 멀음, 광진구 중량구 교통 연계

 3) 이동

- 성북구(동급)와 많음 => 재개발로 인해 이주 해야 해서임.

- 중량구(하위) 와도 많고, 경기도 남양주시로도 많음 (깔끔한 택지)

 4) 인구

 - 아이들 별로 없고, 학교도 별로 없음 => 뉴타운 진행과 함께 학교도 많이 설립될거라 봄

- 이문휘경 : 20대비중 높음 => 대학가 영향

- 전농/답십리, 장안 : 영유아+10대 비중 높음

- 청량리 : 개발 덜되서 아직 노인 비중 높음

 5) 직장

- 직장 훌륭한 동네 아님 / 주요 직장은 병원,대학임 => 양질의 직장이며, 주변에 주로 거주

- 소득수준은 동북권역내 중간

 6) 교통

- 도심업무지구 접근성 (우수) / 강남접근성(열악)

- 장안 : 교통소외지 => 직장없는 동북권내에서 교통열악은 치명적

- 다른동네 : 역에서 가까울수록 가격↑

 7) 학군

- 학군이 좋지는 않음 =>

그나마 동대문구내에서 “경희여중, 휘경여중, 전농중”이 의미 있음 (특목고 진학 소소하게 됨)

 - 그나마 장안에 학원가 갖춤 (평지) -> 하지만 소액투자로 접근

 8) 환경

- 회기역 인근 대학가로 인해 편의 시설 있음

- 대형병원 근처 수요 생성 : 전세,매매 영향 (예:대전중구 충남대병원 센트럴)

4.성북구

 *성북구는 전통적인 부자 (대저택) 동네임, 이로인해 평균소득이 상대적으로 높은 편임

 *생활권 구분 어려움

1) 입지고려비중 교통 > 환경,연식 > 학군

  ** 성북은 어차피 교통은 강남접근성 1시간 충족 못하여 환경 연식이 더 중요 하지만, 일부 교통이 편리한 단지 있으니 면밀히 확인하여 찾아야 함 / 학군도 어느정도는(크지는 않으나) 의미 있음

2)생활권

- 정릉 : 극악 난위도의 언덕위에 짱짱한 대규모 단지 형성

- 길음뉴타운 :강북구 미아뉴타운과 연결 / 심한 언덕 / 균질성↑

- 종암.월곡 : 꿈의숲 / 번동 분위기 다운 / 장위동 신축

- 장위뉴타운 : 성북구보다는 노원 동대문과 가까움

- 삼선.보문 : 조금만 더가면 업무지구 -> 직주근접가능 / 아파트 많지 않음(균질성↓)

 3) 이동

 - 하위급지(도봉,중량)과 가장 높음 / 동일 입지 노원,동대문과도 높음

 4) 인구

- 정릉 : 세대당 인구수 1.75로 매우 낮음 (대학가 1인가구 영향)

- 길음 : 세대당 인구수 2.68명 훌륭함 / 영유아~10대, 40대 인구 구내에서 압도적

 5) 직장

- 직장 훌륭한 동네 아님 / 주요 직장은 대학임(6개+1개)

- 은근 주소지 소득수준 높음

- 600만원 이상대 소득은 성동구 다음으로 높다 : Good

6) 교통

- 장위 : 6호선(접근성 별로) 외 없음 -> 동북선 완공시 접근성 향상 될것임

- 길음.종암월곡,장위 => 아직 호재(교통) 미반영됨 =>

미리부터 반영 할필요 없고, 모니터링하면서 지켜볼것

7) 학군

- 학군 괜찮음 => 학군을 지켜줄 소득수준 보유

8) 환경

- 백화점 주변 좋음 => 편의 시설이 “길음뉴타운+미아뉴타운(강북구)” 에 집중

- 대형병원 근처 수요 생성 : 전세,매매 영향 (예:대전중구 충남대병원 센트럴)