안녕하세요.

경제적 자유를 찾아 월부에 입성한 자유로운 도비예요.

최근 월부생활을 하면서 1년차가 되니 뭔지 모를 답답함과

저에 대한 불만족을 모른채 하며 꾸역꾸역 해가던 중

선물같은 강사님과의 만남에 가게 되어

제 인생의 터닝포인트가 될 소중한 시간을 채우고 왔어요.

(포기하지 말라는 월부의 감사한 선물~)

직장에서 조퇴를 하고, 월부아지트에 도착하니 저만 덩그러니~

1시간 정도 계단에서 기다리며 오늘까지 내야할 과제를 업로드 하다보니

저와 같은 강사와의 만남 참여자분들이 오셨어요~

평소 놀이터에서만 뵙던 운영진 분들과 함께 쿵짝 대화를 해주신

삼부님, 바킨님 등등 많은 분들을 실물로 뵙고 대화를 나누니

그 에너지가 더 크게 느껴지더라구요

(이 얼마나 열정 가득한 분들이 모이는 자리인지 새삼 저까지 기분이 업~ )

그렇게 시간이 되기를 기다리는데... 세상에...

너나위님이 유튜브 촬영 중에 잠시 나오셔서 인사를 해주시는데..

가슴이 쿵~! 정말 화면으로만 뵙던 분을 실물로 뵈니까..

말이 안나오더라구요(꺄~~~~ 실례가 될까봐 인사만 겨우 했어요)

딱 7시가 되자 전국 각지에서 올라오신 참여자분들과 배정받은 방으로 이동~!

제가 참여하는 방은 5번~!

문을 들어가자... 어머.. 세상에 자음과모음님이 앉아 계신거예요?

이게 맞나? 잘못왔나? 자모님이?????

바로 자모님 옆에 앉아 눈을 마주치며 현실을 인지하고~!

정신을 차렸어요 ㅎㅎㅎ

(지금까지는 거의 연예인급 강사님들 영접한 제 솔직한 심정이었습니다 ㅎㅎ)

자 그럼 지금부터 월부를 이제 막 시작한 분부터 1년6개월정도 투자생활을 한 분들의

다양한 질문들과 그에 대한 답변들을 정리해 볼께요

(오늘 함께 해주신 강사님은 자음과모음님, 제주바다님, 한가해보이님, 뚜또님, 잔쟈니님이예요.

각 방에 1시간마다 한분의 강사님이 질의응답을 해주셨고,

총 2시간동안 두분의 강사님과 질의응답을 할 수 있었어요)

자음과모음님 질의응답시간

질문 : 서울 전세가는 올라왔지만, 실제로 시장에서는 전세호가만 높게 형성되었고, 막상 높은 전세는 거래가 안되는것 같은데 향후 전세가가 계속 오를지, 오른다면 기간이 몇년 후가 될지 궁금해요

답변 : 그런 예측이 내 투자에 어떤 영향을 주는지 생각해봐야 해요.

전세가가 계속 오를지, 얼마나 오를지, 언제까지 오를지 예측하는 것이 내 투자에 도움이 될까요?

향후 전세가가 오를 수 있는 상황에서 전세 물량이 없고, 신생아 특례대출로 전세대출이 가능한 전세 매물들은 올라갔어요. 시장보다 시세가 비싼 전세는 거래가 안되지만, 사람들이 받아들이는 시기가 와요.

지금은 비싸다고 생각하면 거래가 안되는데 더 낮은 선호도의 단지들의 전세가가 올라오는 것을 보면 수긍하게 되는 순간이 온다는 거예요.

그리고 전세가가 오를 때는 한순간 오를 때가 있고, 보합 하면서 천천히 오르는 시기가 있는데 지금은 후자예요

이 시기는 예측할 수는 없어요. 지금은 전세가가 오르는 환경이 형성되어 있어 계속 전세가가 오를 것이니 내가 투자를 할 수 있다면 지금 할 수 있는 것을 하고, 기다리면서 돈을 모으며 시장을 계속 봐야 해요.

실제로 선호도 있는 단지 전세가가 2020년 수준으로 내려간 것이 사실이고, 4년 전 가격으로 역행한 거예요.

싼 것이 사실이니 실물 경재의 우상향을 생각하면 앞으로 오를 거예요. 단, 그 오르는 속도는 예측이 안되요.

지금의 전세가를 받아들이고 내가 할 수 있는 투자를 해야 해요.

질문 : 투자금이 부족해서 지방으로 가야할지 고민중이예요. 다음 서울 상승장이 제가 지방을 다녀 올만큼 기다려 줄까요?

답변 : 지방 투자 후 매도해서 서울에 올 수는 있지만, 지금의 서울은 충분히 투자를 할 수 있다고 생각해요.

지금 서울에서 좋은 것을 보라고 하는 이유는 저의 경우 지방에 투자한 물건에서 돈을 빼야 하기 때문에 당장 상급지의 연식 좋은 매물을 바로 매수할 수 없지만, 수강생 분들은 매수할 수 있어요. 지금 시장에서 수강생분들이 좋은 매물을 매수했으면 좋겠으니까 계속 말을 하는 거예요.

저는 실력이 있어서 당장 상급지의 연식 좋은 매물이 아니라도 골라서 투자를 할 수 있어요.

수강생들은 저와는 다르기 때문에 지금 1채나 2채를 정말 잘해서 10억을 만들 수 있는 시장이예요.

종잣돈이 있다면 지금은 지방에서 쪼개려고 하지 마세요. 지방에 내려갈 노력으로 서울을 더 뒤져야 해요. 당장은 서울의 매매가가 너무 높고, 전세가가 아직 받쳐주지 않으니까 서울과 경기도 앞마당을 번갈아가면서 하나씩 늘리며 가격에 대한 감각을 키워야 해요.

지금 서투기에서 앞마당 하나 만들어서는 답이 나오지 않아요. 위 아래 급지를 추가로 앞마당 만들며 비교해야해요.

지금 지방으로 가고 싶은 이유는 투자를 객관적으로 분석한 결과가 아니라 당장 목돈을 한번에 넣는 것이 두렵고, 본인의 실력에 확신이 없고, 적은 종잣돈으로 시작하고 싶은 마음이 크기 때문일거예요.

지금 서울에서 연식좋고, 선호도 높은 단지는 싸진 않아요. 지금 실력으로는 사면 안되죠. 그럼에도 좋은 것부터 보라고 하니까 보는데.. 그렇게 보는 것도 좋은 경험이예요.

예를 들어 제가 3억 투자를 한다면 한달에 100개 이상 매물을 볼거예요. 하나를 투자하려면 몇 백개를 봐야 해요. 그렇게 해도 투자를 하기까지 확신을 얻기 힘들어요. 그정도 노력이 어렵다면 최소한 내가 충분하다고 생각하는 노력을 해야 후회가 안된다.

질문 : 동일 지역에서 A단지는 학군좋고, B단지는 연식이 좋은데 가격이 같다면 어디에 투자하는게 좋을까요?

예를들어 광장 생활권 안에서는 신축이 없을 예정이고, 연식을 보라고 강의에서 들었는데.. 연식차이가 18년이 나는 두개의 단지의 20평대를 어떤 기준으로 선택해야 할까요? 광장에도 가치투자를 해도 될까요?

답변 : 가치가 비슷하다면 투자금이 덜 들어가는 것을 사야해요. 투자는 지금의 가치가 비슷하다면 투자금이 덜 들어가는 것을 사야 해요. 가치가 비슷하다는 전제하라면 지금 연식이 좋은 B단지도 시간이 지나면 구축이 되요.

그렇기 때문에 수요가 독점적인 것을 골라야 해요. 이 동네에서 사람들이 가장 먼저 찾는 단지!

우리는 비슷한 가치의 단지들 중에서라면 그 중에서 투자금이 적게 들어가는 것부터 찾고,

가격이 비슷해서 투자금이 들어가고, 매매가까지 비슷하다면 좀 더 싼 것을 선택해야 해요. 나에게 이득이 되는 조건을 선택해야 한다는 거예요. 서울 임장을 해보면 교통, 연식 등등의 차이로 가격이 비슷한 단지들이 있는데, 각자의 이유로 선호도 높은 것이니까 그 중에서 내 투자에 좋은 조건을 찾으면 되요.

질문 : 중소도시, 광역시, 수도권 등에 앞마당이 분산되서 비교가 안되는 앞마당을 가지고 있어 지역비교도 안되고 뭘 봐야 할지도 모르겠어요. 서투기 하면서 매임도 처음이라 마음이 잡히지 않아요. 어떻게 해야 할까요?

다음달 광클반인 지투반이 되었는데 아무것도 모르는 제가 지금 지투강의를 들으면 다른 분들에게 피해를 주지 않을까 고민이 되요.

답변 : 저도 예전에 2019년 4월에 실준을 들으면서 동료가 실전반 들어야 한다고 해서 마음의 준비가 되지 않은 상태로 신청했는데.. 동료는 떨어지고 저만 실전반에 갔어요. 준비가 되지 않은 상태라서 송도를 계속 돌다가 눈물이 났어요. 그 때 저는 매임도 동료가 데리고 가서 했던 초보시절이었고, 임보도 제대로 완성도 못했지만, 나는 포기 안하고 완수 했다는 것이 너무 뿌듯했어요.

강의에서 너바나님이 "벽은 자신이 만든 것이다" 라고 하셨듯이 내가 쌓은 벽이 가장 높은 것예요. 스스로 벽을 쌓지 말아요.

지금은 무엇이 맞는지 모르는게 당연한 시기예요. 저도 비교도 안되는 곳들을 임장했지만, 그 하나하나를 완수한다는 마음으로만 임장 보고서 1개 완성과 임장에 익숙해지기 위해 노력했어요.

내가 동료들에게 민폐라는 생각은 안했어요. 그 많던 동료들이 다 사라져요. 열심히 하던 동료들이 없어져 있어요. 나는 실력이 부족했을지언정, 잘 못했을지언정 거북이처럼 계속 가니까 성장해 가고 있었어요.

내가 포기하지 않고, 내 성장만 멈추지 않으면 성장을 늘려 나갈 수 있었요.

보통은 투자를 떠나서 본인에게 어려운 자리에서 기회가 오면 이 기회를 받을 자격이 있나 본인에게 되물어요. 다른 사람들의 자리를 내가 뺏은 것처럼 느낄 수도 있지만 그런 것들이 나 자신에게는 도움이 안되는 것 같아요.

제일 중요한 사람은 나 자신이예요. 본인이 뭘 원하는지 정확히 알아야 해요.

월부에서 뭘 원하나요? 부자가 되고 싶다면 행동을 해야 해요. 지방에서 할 수 있는 돈이 있다면 지방이 너무 싸고 적은 투자금으로 할 수 있는 곳이 있어요. 민폐라는 부정적인 감정보다는 시장의 기회를 알고 더 달라붙어서 해야 본인을 위한 길이예요.

동료들이 나보다 잘해 보인다고 해서 다 옳은 걸까요? 내가 못한다고 해서 틀린 것일까요? 초보가 못하는 것은 당연한 거예요.가장 결과를 잘 낸 분들은 내가 잘한다고 생각하는 분들이 아니라 겸손하게 지금 시점에서 본인의 부족한 점을 정리한 뒤 채워가며 포기하지 않는 분들이예요.

질문 : 비교평가가 항상 어려워요. 언제쯤 비교평가를 잘하게 되고, 잘하려면 어디에 힘을 쏟아야 할까요?

기본적으로 비교평가는 고정값이 있어야 해요.

가격 또는 가치를 고정으로 둬야 하는데 가치를 고정으로 두기는 어려워서 가격을 고정하는 것부터 비교평가 해봐야 해요. 가격대별로 나열해서 순서를 매긴 뒤 각 가격대에서 가장 좋은 단지가 무엇인지 1등을 뽑고, 각 가격대별 1등들을 다시 모아서 그 안에서 저환수원리를 적용해 내가 감당가능한 가격과 투자금을 고려해야죠.

만약 서울 앞마당을 만들 때 투자금이 너무 보족하다면 절대가 천장을 열고 제일 좋은 것을 뭘 살지 뽑아보세요.

지켜보고 싶은 것과 보고시픈 것, 싼 것을 매임하고 난 뒤 그 매임한 매물들 중에서 1등을 뽑으면 좋지만,

보통 많은 매임을 하지 않는다면 시세를 딴 단지들을 나열해서 비교평가를 하세요

질문 : 월부 1년차가 되니 스스로 발전이 없는 것 같이 느껴지는데 어떻게 해야할까요. 정체된 상태에서 전세자, 부사님, 매도자 분들과 관계가 힘들게 느껴질 때 어떻게 극복해야 할까요

답변 : 저도 매일이 흔들렸어요. 세입자분들과 부딪힐 때도 있었고, 현실의 벽에도 부딪힐 때도 있었어요. 그 또한 자산이 있기에 겪는 일이고, 잠깐의 고통이예요 내가 밀려나지 않고 버티고 서있으면 지나가고, 그 다음에는 내가 원하는 돈을 벌 수 있어요. 처음에는 저도 어려웠어요. 내 마음 같지 않은 사람들이 너무 많아요.

세상은 내맘대로 안되는 것이 디폴트라는 것을 깨달았어요. 내가 할 수 있는 것은 감정과 생각을 컨트롤 하는 것이예요. 좋은 쪽으로 생각하려고 노력해야해요. 힘들었지만 전세금 올려받았으면 된거예요.

부동산을 하면 누구나 겪을 수 있어요. 사람이 하는 일이잖아요.

제가 일과 육아를 하면서 투자를 하다가 종잣돈이 하나도 없어서 1년 2개월 동안 14개 앞마당 늘려가며 돈만 모았던 시간이 있었어요. 그 때 바닥만 보며 부정적으로 변했어요.

투자를 할 때는 악착같이 집요하게 투자해서 상승장이 오니 좀 나아졌지만, 그 때 나 자신을, 내 마음을 보살피지 않고, 아끼지 않아서 상흔이 남았어요. 지금 시간이 지나고 되돌아보니 그 소중한 시간들을 굳이 부정적인 마음으로 채워서 나를 왜 그렇게 힘들게 했는지.. 깨닫게 되었어요. 

누구나 과정 안에서 성장을 안하고, 나아지지 않음을 느껴요. 초반에는 실력이 늘었다고 느끼다가 1년쯤 되면 딱 지금처럼 성장에서의 평행선 구간이 되요.

컵에 물이 가득 차야 넘치는데 가득 찰때까지 시간이 필요해요 물을 채우지 않으면 절대 넘치지 않아요. 월부생활이 더 쌓이면 가득찬다는 느낌이 드는 순간이 와요. 전국을 볼 수 있는 투자자가 될 수 있어요.

2년 이상 하면 올라가실 거예요. 초반 1년이 제일 어렵워요. 투자와 직장, 가정, 건강 등 내 인생의 밸런스를 잡는 것이 초반 1년이기 때문이예요. 연차가 올라오면서 밸런스를 잡아나가야 하는 지점들이 생길 거예요. 2년차로 나아갈 때 성장이 안 된다고 멈추기 보다 뚫고 나아가야 해요.

투자는 지역 많이 알면 이기는 게임이예요. 현장에 나가 있어서 힘들지만 확실한 것이죠. 현장에서 보는 것이 가장 확실해요. 무엇보다 확실하고 어렵기 때문에 우리가 하고 있는 지금 이 투자생활이 어렵다는 것을 받아들여야 해요. 힘들다고 이 지점에서 멈추기 보다는 내가 더 나아가기 위해서 뭐를 더 바라볼지 단기간 점들을 찍어봐요. 단기적 목표를 찍기 위해 이번달에 결론파트를 어떻게 쓸지, 비교평가를 어떤 방법으로 더 해볼지, 매물을 50개 이상 볼지 등등을 정해요.

내가 어떤 투자자 모습으로 살고 싶은지 생각해보세요. 모든 것을 한꺼번에 올릴 수 있는 사람은 없어요. 다들 고군분투 하고 있고, 다 잘하는 사람은 없어요. 중요한 것은 단기목표로 매물임장 50개를 설정했다면 매물임장 50개를 성공 한 것을 칭찬해야 해요. 그런데 우리는 다른 부족한 것을 찾아서 스스로 자책만 해요. 하나의 단기목표를 달성한 나를 칭찬하고, 부족한 것의 밸런스 어떻게 맞춰갈지는 다음달에 해야 하는 거예요.

질문 : 월부 1년반이 지나서 인지 텐션이 어느 순간 예전같지 않고, 나 자신에 대해 복기를 하면 생상적인 활동도 하고, 결과물도 나오긴 하는데 3~4달 전에 비해 임보의 발전이 없어요. 목표한대로 실행하지 않고, 시간이 있음에도 집중을 안하고, 잠도 너무 많이 자는 것 같아요. 어떻게 해야할까요.

답변 : 너무 자연스러운 상황이예요. 열정을 가지고 월부에 와서 이전과 다른 삶을 살겠다는 마음으로 1년은 열심히 할 수 있지만 2년을 열심히 하는 것은 당연히 어려워요.

월부에서 전력으로 달리는 분들은 1개의 목표를 보고 몰입하는 분들이 오시다 보니까 1년은 전력질주를 하실 수 있는데 연차가 갈수록 계속 그렇게 달리는 것은 힘들어요. 이것은 너무 당연한 수순이예요.

중요한 것은 달리는 중에 휴식을 하냐예요. 팸데이, 데이트, 여행으로 휴식을 한다고 하지만, 그게 진정으로 내가 휴식하는 것인지 생각해 봐야 해요. 다른 것이 아니라 본인에게 휴식을 주는 시간이 필요해요. 쉴 때 잘 쉴 줄 알아야 오래 할 수 있어요.

그리고 책을 읽어야 해요. 이제는 하루에 10시간을 투자공부에 쏟는 것이 아니라 내가 고도화를 해야 해요. 양으로 넣는 것이 아니라 어떻게 하면 더 잘할 수 있을지 고민해서 더 나아갈 방법을 찾아야 한다는 거죠.

임보를 100장 150장 쓰는 것이 아니라 지금 레벨보다 다음의 목표 갈 수 있는 방법을 찾아야 해요

튜터가 되는 것이 아니라 투자자로서 다음 목표를 설정해야 해요.

보통 투자를 하기까지는 몰입해서 달려가는데 투자를 한 이후에는 목표가 없어져요. 하지만 투자자는 투자를 할 때보다 투자를 안 할 때가 더 많기 때문에 루틴이 필요해요

시세보고, 임장가고, 쉬는 등 내 생활이 돌아가게 요일별 루틴이 필요해요.

텐션이 안올라와도 그냥 해 나가는 거예요. 그러다 재미있어 지는 순간이 오면 재미를 느끼며 계속 반복하면 되죠. 지금보다 더 높은 강도의 자극은 없어요. 처음 월부에 와서 서로 응원하고, 격려하고, 높은 자극을 계속 받아서 지금은 자극이 잘 안 느껴지는 거예요. 초반 월부의 자극이 세게 받다가 2년 차가 되면 새로움이 없어서 길을 잃어요.

그 때 반복을 가치있게 여겨야 해요. 그냥 꾸준히 해야 해요. 그러다 보면 보이는 것들이 달라져요. 통찰력이 생기면 실력이 올라오고 시세가 와 닿아으면서 투자하지 않아도 재미있어져요. 그 단계로 가야해요. 분명한 건 그것을 견뎌야 3년 차로 갈 수 있어요. 대부분 1년, 2년 차에 좌절하고 떠나요. 그러니 우선 충분한 휴식을 꼭 가져요.

질문 : 가족의 반대로 쉬는기간이 너무 길어져 앞마당도 없고, 어떻게 투자공부를 계속할지 고민이 된다. 지금 실거주를 팔아야 종잣돈이 생기는데 가족이 손절을 하면서까지 실거주 매도를 하는 것을 반대하는 상황인데 지방으로 내려가자니 임장갈 때마다 가족과 부딪힐 것 같아요. 어떻게 해야할까요.

답변 : 현재 1년에 모을 수 있는 종잣돈이 적다면 지방 중에서도 중소도시로 가야하는데, 가족의 반대로 이조차도 힘들다면 본인의 상황에 맞게 투자공부를 계속 하면서 갈아타기를 준비해도 되요. 물론 투자가 더 빨리 자산을 불릴 수 있지만, 이것은 결정의 문제예요.

가족과 행복하기 위해 시작한 투자가 가족과 마찰의 원인이 된다면 밸런스를 조율하면서 내 상황에 할 수 있는 방법을 선택해야 해요. 이 상황에서 힘들어하기만 하기 보다는 어떻게 행복한 그림을 그릴지를 생각해야 해요.

질문 : 앞마당 5개를 만들동안 매임을 거의 안하고 1등을 뽑았는데 매임을 꼭 해야하는 이유가 무엇인지 아직 잘 모르겠어요. 매임을 안하고 1등뽑기를 하는 것에 대해 어떻게 생각하시나요?

답변 : 매물을 보는 의미는 더 기억이 잘 나고 매물을 봐야 구조를 알고, 매수할 때 얼마에 매수할지 기억이 날 정도로 도움이 되기 때문이예요. 시세트래킹할 때도 비교할 기준이 잡히게 되요.

시세만 보면 나중에 머리속에서 시세가 다 날아가지만, 매임을 하면 집, 집주인, 세입자, 부사님이 생각에 남아서 더 기억이 잘 나요.

매임과 부사님이 어렵다는 이유로 매임 자체를 안하면 나중에 실전에서 투자를 할 때 경험이 없어서 미숙해요.

그 경험이 필요하기 때문에 월학에서 매임 기준을 정하고 매임을 시키는 거예요.

서울이든 지방이든 매물을 봐야 그 행동 자체가 나에게 도움이 되요.

이제부터라도 매임을 시작해야 해요. 저도 매임이 어려워서 처음에는 3개만 했어요. 전임을 해서 매물 예약하는 것도 시간을 정해서 스스로 고민하다 할 정도였어요. 매물 1개를 잡아서 겨우 봤는데 그 매물이 지금도 기억이 나요.

지금은 그냥 할 수 있을 정도로 경험이 쌓고, 점차적으로 늘려가면 되요. 그래야 투자를 할 수 있어요.

잔쟈니님 질의응답시간

질문 : 월부 1년차에 임신을 계획중인데 앞으로 월부 생활을 어떻게 이어가야 할까요?

답변 : 월부에서 투자생활을 하시는 대부분의 여성분들의 고민이예요. 이 고민은 투자자에게 역전세와 같은 고민이예요. 역전세는 투자자라면 누구에게나 오는 상황이예요. 먼저 오냐, 나중에 오냐의 문제일뿐 언젠가는 와요. 그리고 오기 전에는 두렵기만 하고, 막상 마주하면 대응하는 문제예요.

임신에 대한 부분은 솔직히 출산이 아니라 휴직, 아기가 있을 때 월부 생활이 자유롭지 않을까봐 걱정하는 것이예요.우리가 살면서 아이를 낳을 것이라면 언젠가 겪는 문제인데, 막상 임신을 하면 대응하면 되는 부분이예요.

이번 강의 끝나고 내가 좀 쉴 때 임신을 해야지 라는 생각을 하는데.. 내가 쉬어도 되는 시기는 당연히 없어요. 실전반 이후에는 월부학교 가야하고. 월부학교 다녀오면 딱 한번만 더 월부학교 가고 싶고, 그 후에는 에이스반에 가고 싶고, 그러다가 상승장이 오고..... 쉴 수 없어요. 지금 상승장을 기다리는 시기에 임신하기 좋은 시기라고 생각해요.

행복하기 위해 투자를 하는데 비용과 편익을 통해 행복을 판단해서는 안된다. 아이를 내 미래를 만드는 지금 시점에서 장애물로 생각하지 않는지 생각해 봐야 해요. 고민 후에는 대응의 영역이예요.

너무 고민된다면 1호기 하고 임신을 계획하셔도 되요. 1호기가 투자자로서 나를 상기시켜 줄거예요. 지속적으로 투자와 관련된 활동(전세, 매도 등)을 하기 때문이다.

그리고 임신계획을 하실 때 가족분과 상의 하셔서 아이 출산 후 6개월 뒤부터는 주말 1일은 임장가능 하도록 협조를 미리 하면 좋을 것 같아요. 평일에 열심히 손품하고, 주말에 하루 열심히 임장하면 충분히 투자생활을 이어나갈 수 있어요.

질문 : 1년에 종잣돈 1500만원 모을 수 있는데 서울보단 중소도시로 가야할 것 같아요. 1500만으로 중소도시를 가야하는데 적은 종잣돈으로도 투자가 가능할까요?

답변 : 안되는 것은 없어요. 그렇게 해야 하는 상황이라면 맞춰서 하면 되요. 종잣돈이 적어서 1년에 1채가 어렵다면 2년에 1채도 가능해요. 지금은 아니지만 소액으로 투자를 할 수 있는 시기 와요. 지금 시장에서는 1년마다 1채를 지속적으로 투자하기는 힘들어요. 소액투자를 계속 할 수 있는 시기에는 할 수 있고, 그런 시기가 아닌 지금은 매매가가 낮지만 전세가도 낮은 상황이 혼재되어 있어요. 지금 시기가 길어지면 2년에 1채를 하도록 준비해야 해요.

나중에 취득세가 풀리거나 ‘무피투자’가 가능한 시기가 된다면 내가 못했던 투자를 다 할 수 있어요.

1년에 평균 1채는 할 수 있다는 이야기는 결과적으로 봤을 때 계산해보니 1년 차에 1채 투자 하고, 2년차에는 투자를 안하고, 3년 차에 1호기를 매도하면서 수익금과 모아온 종잣돈을 합쳐서 2채를 투자할 수 있기 때문에 결과론적으로 1년에 1채를 평균적으로 투자할 수 있다고 본다는 거예요.

모든 투자자는 자산을 늘려가는 기간 중에 보릿고개를 만나요. 기존에 심어 놓은 것을 잘 간수하며 앞마당 늘리다가 매도하고 두 채로 늘리는 거예요.

저는 실제로 경험을 했기 때문에 그런 시기가 온다는 확신을 가지고 기다릴 수 있는데 수강생분들은 경험을 해보지 않았다면 확신이 없으실거예요. 하지만 분명히 오니까 본인이 지금 할 수 있는 것을 하면서 기회를 기다려야 해요.

질문 : 2호기 매수해서 앞으로 3호기부터 취득세 8% 구간에 들어왔는데 이후 3호기를 할 때 시장 상황이 맞으면 일시적 1가구 2주택 비과세가 가능한 경우예요. 이 비과세를 목표로 플랜을 하면 투자와 멀어질까 고민이 되요.

답변 : 세금 공부는 꼭 필요하고 잘 한 거라고 생각해요. 고민을 내 상황에 적용하는 것은 발전적인 고민이지만, 투자를 할 때 적용할 수 있는지 하나하나 생각해 봐야 해요.

3호기 매수, 2호기 오르고, 얼마 적정가에 2호기 매도하면 비과세가 된다는 가정은 초보들이 말하는 전형적인 시나리오예요. 너무 좋은 과정이지만, 하나라도 틀어지면 다 틀어지는 거죠.

세금을 공부하고,내 상황에 적용해서 비과세를 누릴 수 있음 좋지만, 그 시기와 상승장이 모두 맞아 떨어지지 않을 확률이 더 높아요. 비과세를 받으려고 시나리오를 고민하기 보다는 3호기를 더 깎아서 사는 것이 나아요.

현재 말씀한 2호기 수익은 5-6천 적당하다고 판단한다면 양도 차익이 4500이하로 볼 때 15% 양도세 700이하이고, 이 700만원을 비과세 받으려고 시기를 정하기 보다는 차라리 3호기에서 700깎으면 된다는 생각을 해야 한다는 거죠. 얼마를 아끼기 위한 고민인가? 를 생각해보고 그 금액을 깎아서 사면 되요.

그보다 우선은 700만원을 더 벌 수 있는 매물을 찾는 거예요. 700을 더 벌 수 있는 매물을 찾아서 700을 더 깎아서 사는 이 과정에 딱 맞아 떨어지는 상황이 되서 비과세를 받으면 더 좋은 것이죠. 비용과 편익을 생각하시면 되요.

2호기가 편익이 크지 않아서 지금의 우선순위가 아닐 뿐이지 이 고민 자체는 좋은 고민이에요.

질문 : 투자공부에 투입되는 시간은 늘어가지만 그 시간의 농도가 너무 연하게 느껴져요. 꼭 해야할 일을 미루고 나중에 해도 되는 일을 일부러 당겨서 하는 제 자신을 어떻게 하면 농도 짙은 투자공부를 할 수 있을까요?

답변 : 덜 중요한 일로 더 중요함을 피하는 것은 사람의 본능이에요. 중요한 일이 나에게 도전적인 과제이고 부담이 되고 때문에 회피하고 싶어지거든요. 문제를 즐기는 사람은 없어요.

그런데 이 과정 중에 사람이 현타를 느끼는 것은 안 중요한 것을 하다가 중요한 것을 놓칠 때예요. 놀이터에서 답글을 쓰다가 내 전세계약 시기를 깜빡 잊는다면 현타가 오겠죠..

그러니 덜 중요한 것을 하면서도 나에게 중요한 것을 놓치지 않아야 내 활동을 궁극적으로 오래 할 수 있어요.

저는 미모를 하면서 중요한 일을 먼저 했어요. 여기에서 중요한 것은 아침에 일어나자 마자 그날의 원씽을 하고 출근한다는 거예요. 새벽에 원씽을 조금 부족하더라도 시작해서 최대한 해 놓고, 저녁에 보완은 할 수 있죠.

이렇게 아침에 중요한 것을 해놓고 잃어버린 뒤 덜 중요한 것은 그 외 시간에 하면 되요. 원씽을 하고 난 뒤 아침 이후에는 다른 활동을 하면서 온오프를 구분하는 거죠.

여기에서 포인트는 원씽을 일어나서 책상에 앉자마자 해야 한다는 거예요.

앉아서 시세트래킹을 하고, 목실감하고, 댓글 달고 난 다음에는 임보를 못써요.

앉자마자 2시간 정도는 내 원씽을 먼저 해야 해요. 중요한 것을 먼저 해요.그래야 이 생활을 오래하고 현타가 안 와요. 1일 1시세는 의미는 있지만 이것이 원씽이 아니라면 원씽을 먼저 하고 나머지 시간에 해야해요.

질문 : 1호기 매도시점을 전고점까지 봐야 하는지 정확히 모르겠어요.

답변 : 전고점까지로 봐도 되요. 우리가 그래프를 왜 보는지부터 알아야 해요.

해당 지역 내에서 그 단지의 선호도를 보기 위해서는 호갱노노 그래프에서 전고점 산이 몇개인지부터 봐야해요.

선호도가 애매하면 두 개, 선호도 높을수록 산이 3개, 4개 더 많을 수 있어요. 그 지역에 연식 선호의 타이트함과 입지의 힘에 따라 다르게 형성되요. 선호도가 좋으면 전고점을 뚫을 수 있어요. 단지 분석에 산이 몇 개가 있는지 보고, 앞으로 상승을 더 몇 번 할 수 있는지 보면서 언제까지 연식의 힘이 갈지 볼 수 있어요.

전고점 넘으면 준비를 해야해요. 전고점 넘어서 얼마가 수익인지, 그 돈으로 뭐를 할 수 있지 확인 해야 해요.

매도 후 살 것이 있을 때 매도하는 거예요. 돈을 쥐고 있으면 조급해지기 때문에 팔기 전부터 이미 다른 투자 매물을 찾아 놔야 해요. 살게 있어야 그 가격에 맞춰서 어디까지 깎아서 매도할지를 정할 수 있어요. 동시에 다 이루어져야 하니까 깎을 선을 정해 놓고 살 매물을 찾아두고, 팔고, 사야 해요.

질문 : 월부 생활 6개월 미만 초보라서 아직 목표가 뚜렷하지 않고, 어떤 것을 목표로 잡을지 모르겠어요. 어떻게 하면 월부를 오래할 수 있는 목표를 설정할 수 있을까요?

답변 : 비젼보드 자산목표는 본인이 정하는 것이고, 중간 과정에서 수 없이 수정될 수 있어요. 저는 처음부터 튜터를 목표로 하지 않았어요. 중간에 목표가 수정되었을 뿐이예요. 내가 정하는 것이 목표고, 목표는 바뀔 수 있기 때문에 내 인생을 관통하는 엄청난 목표를 지금 당장 세우는 것이 답이 아닐 수 있어요.

지금 월부에서의 경험 자극이 조금씩 떨어지는 것은 당연해요. 신기한거 보면 재미있는 감정이 먼저 와요. 그런 다음 시간이 지나면 권태가 오죠. 지금의 권태는 당연한 과정이예요.

다만 왜 해야 하는지를 고민하고 스스로 목표를 설정하는 사람이 오래가는 거예요. 단순히 재미만으로는 월부를 오래 할 수 없어요. 월부강의를 꼭 지속하지 않아도 관심만 가져도 되요. 다만, 삶의 의미를 스스로 부여 안 해서 오래 지속 못한 태도는 한번 생각해봐야 해요.

목표설정이 안된다면 엄청 좋은 아파트를 목표로 삼아보세요. 그 금액을 모으기 위해 노력하게 될 수도 있어요. 앉아서 고민한다고 목표가 떨어지지 않아요. 한번 나가서 찾아봐야 해요.

투자를 해도 이런 시기가 와요. 투자를 하고 등기는 늘었지만, 내 삶이 바뀌지 않으면 이런 고민을 하는 시기가 와요. 내 삶의 변화가 있어서 동기가 생기면 좋은데 바뀌는 것이 없으니까요. 이 때에도 단단한 목표를 세워야 해요.

질문 : 앞마당도 쪼개져 있고 1호기 투자 전인데 4월에 꼭 투자를 하고 싶어요. 당장 어디로 가야할지를 모르겠어요.

답변 : 투자 할 수 있는 곳은 찾고 갈 수 있지만, 지금은 지역의 문제가 아니예요.

갭으로 3천만원을 생각한다면 지금 앞마당에서도 가능해요. 이 안에서 못 찾는 다는 것은 찾을 의지가 없거나 전수조사를 안 했다는 거예요. 앞마당 모든 단지를 시세를 따면 갭은 나와요.

새로운 지역이 주는 새로움이 있지만, 이 정도 앞마당이 있다면 부동산 지인의 평당가로 전세가가 붙은 곳 80% 이상의 전세가율을 찾아서 그 중에서 규모 크고 상급지를 앞마당을 만들어 보세요.

새로운 지역에서 하나, 기존 앞마당에 하나를 찾아서 매코를 넣어 보시면 투자 하실 수 있을 거예요.

앞마당이 늘어나면 돌아보는 과정이 한번 필요해요. 그 과정이 전수조사예요. 대장부터 70년대 단지까지 확인해야만이 투자에 확신을 가질 수 있어요. 필요한 것은 앞마당이 아니라 시간과 노력이예요.

정말 말씀 하나하나가 가슴에 남는 소중한 질의응답 시간이었어요

제가 이렇게 감사한 선물을 받아도 되나 싶을 정도로..

최근 저의 떨어진 텐션을 어떻게 받아들여야 하고, 앞으로 어떻게 월부를 이어나가야 할지를

먼저 걸어본 선배 투자자의 입장에서 공감해 주시며 조언해 주신 강사님들께 너무 감사드려요

다음에 또 뵐 수 있게 더 성장하는 투자자가 될께요^^