🌧️아쉬움 가득했던🌧️ 4주차 마지막 조모임 후기 [열반스쿨 기초반 72기 100조 곰자곰자]

안녕하세요.

2개월차 월부린이

곰자곰자입니다.

어제는 열기72기 100조의 마지막 조모임이 있었습니다!

마지막 조모임인데 온라인으로 진행되어 아쉬움 가득했습니다.

일정 상 참석 못하신 분들도 많아서 더더욱 아쉬웠는데

다음번에는 밤시간도 함께 투표옵션에 넣어봐야겠습니다...

웨일온에 접속하는 과정에서 다른 조원들도 어려움이 있으셨지만

조장인 제가 제일 연결이 끊기고 소리가 안들려 식은땀이 났답니다...ㅎㅎㅎ

다행히 👍우리 부조장님 예쓰님👍께서 저 대신 너무나도 능숙하게 진행을 해주셔서

얼마나 감사했는지 모릅니다ㅎㅎㅎㅎ

"조장님 울지 마시고요ㅋㅋㅋ"라며 위로해주시던 조원분들 감사합니다.ㅋㅋㅋㅋㅋ

등에서 흐르던 게 땀이 아니라 눈물이었을 수도...ㅎㅎㅎ

우여곡절 끝에 시작된 마지막 조모임에서

이번 달 가장 성장한 부분으로는 모두 '목실감시금부'을 뽑아주셨습니다.

저 역시도 처음에는 '꼭 이렇게까지 복잡하게 해야 하나...양식들이 너무 복잡하네...' 라며 의심했지만

막상 시작해보니 진작 시작할걸 이라는 아쉬운 마음이 들었습니다.

시간가계부를 통해 내 시간들이 얼마나 생각 없이 쓰였는지 반성하고,

또 내 시간을 흘려보내면서 '아 이런 시간을 줄여야지...'하는 스스로 각성하는 효과도 있었습니다.

또 수익률보고서 과제로 분석해본 아파트단지가

투자원칙에 부합하는지에 대해 자유롭게 의견을 나누었습니다.

시간상 모든 보고서를 검토하긴 어려워

같이 분임 다녀온 행당대림을 대표로 분석해보았습니다.

아래는 조원들과 나눈 의견에 제 생각을 덧붙인 내용입니다.

👇👇👇

행당대림 지금 투자해도 될까?

☑️저평가 여부 ? - 아직 앞마당이 없어서 다른 9억대 아파트나 비슷한 가치를 지닌 아파트를 아는 것이 없다. 가격만 볼 때, 현재 전고점 대비 매매가 하락률이 15% 정도로 매수 타이밍은 아닌 것 같다.

☑️환금성 O - 강남권, 시청권 업무 지구가 모두 가까운 성동구에 위치하고 있고 직장 역시도 A 등급이다. 또한 대단지이기 때문에 1층, 탑층 등을 피한다면 충분히 환금성이 높다고 볼 수 있을 것 같다.

☑️수익률 X - (1) 과거 수익률: 2019년 전세가율 60%인 점을 감안했을 때, 현재 전세가율은 55%이므로 전세가율 상승을 좀더 기다려보면 좋겠다.

(2) 미래 수익률: 현재 투자 시 약 4.3억의 투자금이 필요하므로 내가 원하는 수익률 연 20%(10년 200%)를 달성하기 위해선 8.6억의 수익이 나야한다. 그러려면 2034년 매매가는 거의 18억까지 찍어야 한다고 계산이 된다. 전고점이 10.88억인 점을 고려하면 내가 원하는 수익률까지는 기대하기 어려울 것 같다.

☑️원금 보전 ? - 2024~2026년의 성동구 공급물량을 보았을 때에는 공급 수준이 적정수요 대비 0.3배로 S등급이나, 이렇게만 판단하면 위험하다는 생각이 들었다. 송파구 둔촌주공의 대규모 공급과 동대문구 등 인접한 다른 지역의 공급도 함께 본다면 원금 보전이 될까라는 의문이 들었다.

☑️리스크 관리 O - 3400세대(임대 1000세대를 제외하면 2400세대)라는 대규모 단지임에도 현재 매매/전세 매물이 18개/57개로 인근 단지에 비해 적어, 리스크는 크지 않은 것 같다. 가격이나 인테리어에 큰 문제가 있지 않다면 충분히 매도나 전세빼기가 가능할 것 같다. 이 단지의 매물이 적은 이유로는 '혹시 리모델링에 대한 집주인들의 기대심리가 있는건가, 혹은 성동구 내 좋은 학군으로 실수요가 높은 지역이라 그런가'라는 궁금증이 생겼다.

☑️결론 - 행당대림에 현재 투자하는 것은 저평가/수익률/원금 보전 원칙에 부합하지 않으므로, 매매가(8.2억)와 전세가율(60%에 근접)이 낮아지기를 좀더 기다려봐야 하지 않을까 싶다.

직접 해보며 투자 원칙을 '아는 것'과 '적용하는 것' 사이의 갭이 크다는 것을 다시 한 번 느꼈습니다.

강의를 이어듣고, 다른 선배님들의 칼럼과 자료들을 보며 이 갭을 많이 줄여야겠습니다!

아직은 엉성하지만!!!

그래도 이번 한 달 배운 투자원칙과 수익률보고서를 나름대로 분석해보는 재미가 있었습니다: )

조모임을 마치며 다음 달 투자공부 계획도 나누어보았는데

4월 실준반을 이어서 들으시는 분들과

개인적으로 임장/투자공부를 이어나가시는 분들이 있었답니다.

조모임 후에는

이후에도 이어나갈 카톡방을 파기 위한 개인연락처를 여쭤보았는데

개인적인 일정이 바쁘신 분들도 계셔서 큰 기대를 안했는데

모든 분들이 연락처를 남겨주셔서 (티는 못냈지만) 감사하고 행복했답니다.....❤️

월부에서든, 어디서든 함께 부동산 투자라는 같은 목표를 가진 동료로 남길!

마지막으로 우리 100조 조원분들 넘넘 감사하고 사랑합니당❤️