강의 내용중 기억에 남는 것을 메모하듯이 작성한 수강후기입니다,,,

11차시 [너바나님] 책 읽는 이유

😊

12차시 [너바나님] 하락시장에서 투자할 아파트 찾는법

반드시 가격 더 빠집니다.

지금 생각보다 안 빠진 지역이 분당, 강남

상승장에서 기회 잘 잡으면, 10억 버는 거 일도 아니에요. (내생각 : 그런데 지금은 하락장…)

반포, 잠실, 과천, 용인을 예로 들어주시며

상승장에서 많이 오른 아파트가 하락장에 많이 빠집니다.

아파트 매물 보잖아요? 종전에 최저가랑 최고가를 보세요.

그게 많이 올랐다. 그러면 하락장에서도 많이 빠질 확률이 높아요.

전세가가 안전마진, 투명벽돌 역할을 해준다.

만약에 어떤 매물이 종전가 대비 25~30% 빠졌다?

그러면 제가 볼 땐 거의 무릎 이하에 잡는 거에요.

지금은 노원이 매력적(파란색 노원, 빨간색 강남)

30% 빠졌다? 수면제 먹고 자면 돼. ‘오 올랐네, 두 배 올랐네’ 할 거야.

이렇게 빠진걸 본 적이 없어. 최근 조금 반등하긴 하더라.

1.       서울 외곽 아파트

외곽 아파트 중에 많이 안 빠진 아파트들이 있다.

가수요가 많지 않은 지역들. 성북구, 강북구

‘노도강’ 매도 질문 많은데, 잘 방어하셔야 한다.

오히려 기회로 봐야한다.

광명 철산동도. 가수요 적은 전세가율 60% 이상 아파트

 이런지역은 전세금이 상승할 것이기 때문에.

2.      종전 최고가 대비 30% 이상 하락한 아파트

 안타깝다. 직장 생활만 열심히 하신 분들. 떨어져서.

너바나님도 2006년에 시작. 그 땐 카페가면 다들 부동산 얘기만 했다. 기분 좋아서.(주식 생각남..)

하락장 처음 맞은 분들이 정신이 나가있다.

괜찮아요. 사람들 다 수요가 있으면 다 올라가요. 걱정 마요.

투자는 버티면서 버는 것.

영통은 2023년 가격이, 2006년 가격으로 회귀했다.

100% 빠지는 경우가 많지는 않다. 부동산에서.

이런건 넘좋아

8.6억에 사면 잘산거냐고 물어보셨다.

이게 2022년에 비해서 31%가 빠진 금액이라는 걸 알려주시면서

그렇다면 이 물건은 무릎이하다. 라고 하셨다.

그리고 10년 버티면 전세가가 10억 넘을거고, 원금보전 될거라고.

(팔랑귀인 나는, 광명아파트중에 30% 이상 빠진 걸 찾아보면 어떨까 싶어졌다.)

그리고 전세 7.7억 매매 8.6억으로 따지면 전세가율 80프로 넘을거고.

서울은 2028년까지 전세가 모두 회복할거라고 보셨다. 경험상!

[분당 정자동 설명중] – 이거 사라는 거 아니에요. 이것보다 좋은 것 많아요.

3.     저평가 아파트(무릎 이하)

 전제는 가치가 올라가는 것.

 전세가율이 적정수준 이상 아파트에 투자해라.

지금은 시장이 하락장이기 때문에 서울 60%, 지방 80% 정도인데.

80프로의 적당한 물건들이 충분히 가치가 있다면 수익이 더 클 거다.

전세가율이 너무 높은 물건 중에 저가치가 있다.

또 한가지 또 걱정되는 것은 신축 중심지는 갭이 차이가 나지만 오를 때 몇억씩 오른다.

그런데 전세가율이 너무 높은 건 상승장에서 많이 안 오를 수 있다.

내가 투자금이 있다라고 하면선 조금은 그렇게 유도리(?)를 두시는게 좋다.

근데 그렇다고 전세가율이 50~40%? 사면 안된다. 그런 시기에는 매도 고민해라.

 à2번.

전세가율이 50%만 넘어도…

그 전에 전세가로 따져가지고 60%가 넘는다고 하면 메리트가 있을 것 같다. 서울 같은 경우는.

13차시 너바나님과 질의응답 - "지금 여기에 투자해도 될까요?” 수익 총정리

세상에는 성공 공식이 있다.

지 : 아는 것

행 : 행동하는 것

평 : 스스로 평가하는 것

복 : 복기해서 수정하고 시행착오 겪는 것.

용 : ?

Q.재개발/재건축

A.조합 설립 이전에 들어가면 큰일난다.

관리 처분 인가 이후에 공사비까지 따져서 이익 나면 들어가길.

Q. 

A. GTX는 싸지 않을 거다. KTX랑 비슷할 것. 호재가 가격에 반영됐을 때는 쳐다보지 말아야 합니다.전세가율 80~90프로러 가격이 처박혔을 때는 구매. C,D노선은 완공일자 좀 애매하다.

 GTX A노선은 삼성 밑으로 보는게 좋겠다. 수서, 성남, 용인, 동탄 있는 것 같은데. 용인 수지구 볼 때 gtx가 정차하는 용인역이 어디인지 위치 확인할 것.

q.청약질문

내 청약점수는 어떻게 되었더랑

너나위님이 34세 여성에게 해준 유튜브 조언 꼭 들어보자.

Q. 감정 상하게 하는 부사님 대하는방법

A. 매물을 100개 정도 보는 순간에 오버컴 되었다. 조금은 시나리오를 쓰는게 좋다. 안 살것 같은 느낌이 드니까.

Q. 지방 구축아파트 투자전 주의사항

잘 사는 동네 -대전 둔산동이나 부산 해운대 천안 불당동- 제외하고는 구축 안 권함. 신축 사라. 가급적 2000년대 이후 아파트를 사라. 20년 안 지난 걸로….

Q. 너나위.

A. 요령 피우지 않고 매물 다 보더라.

Q. 저점보다 반등한 지금을 부동산 사이클상 언제로 보냐?

A. 늦가을이거나 겨울인것 같다. 반등을 더 할지 하락할지 모르겠는데. 가격상으로는 대부분 무릎이라고 생각한다. 굉장히 좋은 시기이다.물론 더 빠질 수 있지만…. 지금도 충분히 싼 가격이라고 생각을 한다.

 그런데 서울 좋은 지역, 송파. (반등으로 인해) 놓쳤는데 어떡하지 할 수 있는데, 사실 기회가 한번 더 올 것 같다. 조급해 할 필요 없다.

Q. 지방투자

A. 예전 갭은 의미 없다.

매매가 3억 이하는 – 원칙은 같은데 기준이 바뀌었다 – 달라졌다. 실거주라면 종전보다 30프로 빠졌다면 매수하겠으나 투자자라면 매매가 5억 이하로 늘려라. 본인의 투자채가 10채가 넘어가면 10억 이하도 좋다.

큐. 이미 호가가 오르다 보니 조급하다.

에이. 뉴스 등 상황에 흔들리지 말고 원칙을 봐라. 저환수원리 맞으면. 입지 독점성과 향후 6개월내 입주 물량 없는 곳. 너무 헷갈리면 매물 문의 해라. 저환수원리 맞는 곳 있는데. 이러면서. 처음에는 확신 갖기 어렵다. 조급해하지 말라. 이런 시기 오래 기회 있을 거다. 그렇다고 투자 너무 안하면 안돼. 지금은 전혀 조급할 게 없는 시장이다.

큐. 투자, 해야 하는 일인건 알겠는데…. 수그러진 의욕을 끓어 올리는 방법은?

에이. 사실은 저도 매일 져요. 저한테. 압도적인 성공을 이루기 전까지는. 의욕이 없어서 쉴 때도 있었고… 그러면서도 그냥 계쏙 했다. 대안이 없었다. 월급쟁이가 월급만으로 뭘 할 수가 없어.

 힘들 때 가장 끓어올랐던 건 내가 아는 사람이 집 샀다고 했을 때. 두번 째는 내가 샀을 때. 동기부여가 많이 되더라. 공부하는 거 힘들죠. 여러분 고등학교 때 공부하는 거 좋았어요? 내가 잘 하기 전까지는 힘들어요! 지는 건 다 지는 겁니다. 전부다 지고 있을 거야.

큐. 전문직, 연 1억 투자금 마련 가능, 월 900만원 저축 목표인 인간

답. 자영업이랑 투자 같이 하기 힘들다. 굳이 지방까지 멀리 나가지 않고 수도권 보세요. 의사, 창업자 마찬가지. 오토로 할 수 없잖아.

큐. 투자할때마다 발생하는 전세자금으로 재투자 하는 건 안되나요?

답. 저는 전세금을 50프로를 재투자 해요. 그리고 급여 모아가지고 투자 활용. 40프로는 리스크 관리. 9프로 배우자 보상. 1프로 나한테 보상.

돈나무 만들기. 처음엔 힘들지만 만들어놓으면 안 무너져.

문. 효율적인 임보

답. 처음엔 한달에 하나 완성하고 넘어가는게 중요하다. 다 못쓰면 넘어가는 것.

2년정도 되어야 임보 수월하게 쓴다.

그리고 효율성 찾는 사람은 실패한다.

목표가 앞마당 하나 뽀갠다면, 효과적으로 해야 한다. 내가 할 수 있는 최대한의 시간을 들여서. 목표 달성을 했으면, 그 때 효율적으로 해야 한다. 세 장. 입지, 가치. 저환수원리에 맞는지 매물 분석. 매물분석도 내가 투자할 지역만.

내가 했는데 왜 앞마당이 아닌 것 같지? 라는 생각이 들어. 효율적으로 하면.

문. 기초끝나고 앞으로의 수강계획, 자실?

답. 실전반과 월부학교로 계속 트라이 해야 한다.

실전반과 월부학교에 가면 튜터들이 있다.

1학년이 1학년만 하면 안돼. 6학년의 인사이트를 얻어야 해.

한번, 두번의 만남이더라도.

혼자 자실하는 건 열심히 해본적이 없다. 억지로 같이 하는게 중요하다.

나도 그랬어…

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실력을 돈보다 우선

중요한 건 경험이다.

50호기 다른사람들거 오피스텔 임대 맞춰준것도 경험 쌓으려고 하셨던 것.

내돈으로 하는게 젤 실력 많이 오르긴 함.

1월에 배트남 가지말고,

그냥 한국에서 하루이틀 호캉스 즐기고

실준반을 한번 더 들을까.

만약

‘나는 내 일이 되게 좋고

투자는 서브로 하고 싶어.’

그럴 수 있어요. 그게 되게 행복하다고 생각해요.

그런데 저는 그렇지 않았기 떄문에 투자를 택했고, 그게 저한테 굉장히 좋은 직업이 되었어요.

나는 내 일에 관심 없고 부자만 되고 싶다면 투자 하시고, 나는 내 직업이 좋아라고 한다면 자기 일 열심히 하시면서 모은 돈으로 수도권에 내집 마련 하는게 좋은 방법이 아닐까.

14차시 너바나님과 질의응답 - “부동산 투자 이런 게 힘들어요” 어려움 해결

단오. 1호기 구매했어??

아 응 11월에 용인 30평대 아파트 샀어

헐.

나는 그냥 경험 쌓을 생각으로 자신 없어도 걍 해봄,,,

 자실하고 양파링님 매물코칭 받아서 확신 생겼을 때 구매함

이렇게 될 수 있도록 용인수지 지역특강도 함께 들으면서 10월 죽전동 살 것!