[잔쟈니] 전고점만 보고 집 사면 이렇게 됩니다! 아파트 전고점 똑똑하게 활용하는 법

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

부동산 관련 뉴스나 기사를 보다 보면

“전고점 대비 ○○% 하락”

과 같은 문구를 보게 됩니다.

이런 문구들을 보면

가격이 많이 떨어졌구나 싶기도 하지만

그래서 지금 싸다는 건지 아닌건지,

이 정도면 사도 되는 가격인지 더 빠질 건지

혼란스러운 생각도 드실 겁니다.

한 편으론, 집을 싸게 사고 싶다면

그냥 전고점에 비해 값이 많이 빠진 단지만

골라사면 되는건지 궁금하시기도 할 거예요.

결론부터 말씀드리자면,

전고점만 보고 하락률이 큰 집을 사는 게

항상 나은 선택이라고 볼 수 없습니다.

전고점을 보고 아파트를 선택한 결과가

수 년이 지난 후 큰 차이로 벌어지는 경우가

꽤 있기 때문입니다.

위의 두 단지는 서울 3~4급지

20평대 아파트입니다.

두 단지는 2008년 당시 전고점이 동일하고

이후 약 8년 간 시세의 흐름이

거의 비슷했습니다.

이렇게 전고점과 가격흐름이

오랫동안 비슷한 경우, 두 단지의 가치가

비슷하다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 두 단지는 그 다음 상승장에서

점점 가격 차이를 벌려가더니

결국 2021년 전고점 기준 3.35억 차이가

나는 모습을 보였습니다.

이처럼, 아파트 가격 전고점은

해당 단지의 과거, 현재 가격수준이 어느정도인지

가장 쉽고 직관적으로 알 수 있는 자료입니다.

하지만 전고점만 보고 단지를 선택했다가는

같은 돈으로 살 수 있는 더 좋은 단지를

놓치게 될수도 있습니다.

오늘은 아파트 전고점에 대한

오해와 진실을 알려드리며

매수를 검토하기 전, 아파트 전고점을

내 의사결정에 어떻게 참고할 수 있을지

알아보겠습니다

YES :: 저평가 여부 확인

비록 전고점 대비 하락률이

같은 돈으로 살 수 있는 가장 가치있는 곳이

여기인지를 알려주는 건 아니지만,

그럼에도 매매가가 전고점 대비

25~30%이상 빠진 곳은

가격이 싼 구간이라고 봐도 무방합니다.

아파트는 사람들이 거주하는 건물,

즉 재화입니다.

따라서, 선호도와 수요가 있는 아파트라면

물가가 상승함에 따라 가격이 우상향합니다.

그런데 이전 가격보다 약 30% 가까이 빠져

몇년 전으로 되돌아간 가격이라면

바닥이 얼마가 될지는 모르더라도

길게 보아 싼 구간임은 분명합니다.

특히 실거주자분들은

내가 이사가고자 하는 특정 단지의 가격이

전고점 대비 몇 프로 떨어지면

매수하겠다는 목표금액을 정하고

계속 지켜보며 기회를 노리면 좋습니다.

YES :: 실거주자의 선호도

(특히 전세전고점)

대부분의 단지들은 2020년 하반기~2021년 사이

높은 금액에 전세 실거래가가 찍혀있습니다.

부동산 정책(임대차3법)에 의해

시장에 전세물건이 일시적으로 마르며

이 시기 전세가가 많이 올랐었기 때문입니다.

비록 정책에 의한 왜곡으로 형성된 가격이지만,

전세 전고점은 한 때나마

이 집에 거주하기 위해

실거주자들이 치렀던 가격입니다.

내가 매수하고자 하는 아파트 가격이

전세 전고점과 큰 차이가 없는 정도라면

가수요가 빠지고 충분히 싼 가격이라고

생각하셔도 좋습니다.

위 단지들은 대구와 부산 선호지역에 있는

구축 단지로,

전세가가 최고 4.8억까지 갔었으나

현재 그보다 낮은 매매가격에

거래가 되고 있습니다.

비록 구축이기는 하나 5억에 가까운 전세가는

웬만한 외곽 신축보다도 비싼 값이며

실거주자들이 이 정도 금액을 주고 거주할만큼

선호도가 높다는 반증이기도 합니다.

그리고 현재 가격이 무척 싸다는 뜻이기도 하죠.

전세가보다 매매가가 싼 상황이기 때문입니다.

이런 일이 지방 광역시에만 있을까요?

아래 단지는 강남역을 40분대에 도착할 수 있으며

서울에 위치한 역세권 브랜드 신축 아파트입니다.

전세가가 최고 7.5억까지 나갔던 단지인데

현재 매매가가 8.5억입니다.

(실제 부동산에 물어보니 약간의 네고도

추가로 될 것 같습니다)

그리고 이 단지는 작년 이맘 때

7억대의 가격에도 거래가 되었습니다.

이렇듯, 전세 전고점은

실거주자들이 해당단지에 거주하기위해

얼마만큼의 가치를 부여했는지

직관적으로 보여줍니다.

또한, 현재 매매가가

전세 전고점과 비슷하다면 (혹은 더 싸다면)

가격이 저렴한 것이라는 확신을

가질 수 있습니다.

NO :: 미래의 가치

전고점에 관해 가장 흔히 갖는 오해는

전고점이 비슷한 두 단지의 가치와 선호도가

비슷하다고 생각한다는 점입니다.

하지만 실제로는 그럴 수도, 아닐 수도 있어요.

시간이 흐르는 동안

입지와 연식이 변화하기 때문입니다.

위에 보여드렸던 두 단지를 소환해볼게요.

둘이 같은 전고점(3.55억)을 보였을 때,

빨간색은 2000세대가 넘는 신축 대단지였고

파란색은 주변 생활권이 열악하고 언덕에 있는

복도식 구축 단지였습니다.

하지만 시간이 지나 파란색 단지의 주변에

지하철 역이 생기고, 뉴타운이 개발되어

사람들의 선호도가 눈에 띄게 좋아졌습니다.

반면, 빨간색 단지 주변엔 큰 변화가 없었고

지금은 20년차가 넘어서는 준구축이 되었습니다.

이렇듯, 오랜 시간이 지나는 동안

입지가 좋아지거나, 반대로

신축이어서 선호도가 있었던 단지가

점점 연식적 가치를 잃는 경우가 많습니다.

따라서, 전세 전고점과 가격추이가 같다고 해서

미래의 가치까지 비슷할거라고

예측하기는 어렵습니다.

NO :: 고점에 입주하여

상승장에서 유의미한 거래가

없는 경우

이 부분을 이해하려면 지난 상승장에서의

세금정책을 알 필요가 있습니다.

22년까지 서울은 규제지역으로 묶여있어

다주택자의 경우(2주택 이상) 기본 양도세율의

20~30%를 추가로 부담해야 했습니다.

(추가로 보유한 주택의 공시가격, 종류 등 개별

상황에 따라 중과여부는 상이한 부분이 있음)

또한, 2년 미만의 단기보유 주택에 관해서는

양도차액(집값이 오른 수익)의 60~70%를

세금으로 내야 합니다.

이 말은 곧, 상승장 고점(21년) 기준

입주 2년이 안되어 높은 양도세를 내야 했던

최신축아파트들을 보유했던 다주택자들은

집을 팔기가 매우 어려웠음을 의미합니다.

조합원입주권, 상속 등의 개인사정 등의

일부 거래 사례를 제외하고는

시장에서의 유의미한 거래가 많지 않았다고

볼 수 있습니다.

이런 단지들은 매물도 많지 않고

시세가 제대로 형성되지 않아

가치에 비해 전고점이 지나치게 높거나

낮은 경우가 있습니다.

아래는 2021년 2월에 입주한

서울 3급지 역세권 1군브랜드 단지입니다.

약 1000세대의 대단지 중 절반이 24평인데,

입주 후 2년동안 이뤄진 실거래 계약이 5건입니다.

그나마 이뤄진 거래도 가격이 들쭉날쭉하지요.

실제로 이 시기 입주장이 끝난 후

매물이 한동안 나오지 않아

사는 사람도, 파는 사람도 난감한 상황이었습니다.

이런 경우, 전고점이 14.58억에 찍혀있긴 하지만

이 가격이 시장에서 일반적으로 받아들여지는

유의미한 가격이라고 보기 어렵습니다.

실제로 주변 단지들의 전고점을 보면

2016년식/ 약 600세대 / 전고 14.48억

2012년식 / 약 1500세대 / 전고 14.3억

정도로, 최신축 1군 아파트의 전고점과

크게 다르지 않음을 알 수 있습니다.

이 경우, 비록 A~C의 세 단지가

전고점은 비슷하지만

입주시기와 당시 시장상황을 고려,

고점 당시 제대로 시세가 형성되지 못했던 A가

다른 두 단지에 비해 더 높은 가치를

가진다고 볼 수 있습니다.

오늘은 아파트 전고점을 바라볼때

우리가 참고해야 할 부분과

주의해야 할 부분을 말씀드렸습니다.

앞으로 부동산 관련 기사에서

"전고점 대비 ○○% 하락!" 같은 제목을 보거나

임장하면서 개별 단지들을 방문하실 때

해당 단지들의 전고점들을 파악하며

위의 내용들도 함께 생각해보시면 좋겠습니다.

봄비가 촉촉하게 내리더니

벚꽃이 더욱 만개한 것 같습니다.

살랑한 봄바람처럼

여러분의 현재와 미래에도

따뜻한 봄기운이 퍼져오길

진심으로 응원하겠습니다.

감사합니다.

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