청주시 흥덕구 복대동 청주신영지웰시티1차(주상복합) 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 32조 빌리어네어벨라]

▶ 아파트명

청주신영지웰시티1차(주상복합)

출처 : 네이버지도 로드뷰

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 (S)

청주시 사업체수 91,315개 / 종사자수 394,442

500명 이상 사업체수 31개 / 종사자수 20,753명

1000명 이상 사업체수 15개 / 종사자수 31,794명

(출처 : 국가통계포털 - 기관별통계 - 지자체 - 지역선택 - 기본통계 - 사업체 - 종사자 규모별 사업체 수 및 종사자 수 - 필터 (사업체 수, 종사자 수))

(출처 : 본 게시글 참고자료1 다운로드 - 전국 직장 종사자수)

2. 학군 (S)

솔밭중학교(학업성취도 92.7% / 특목고 진학률 5%)

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

3. 환경 (A+)

반경 1km 내 백화점1, 마트1, 아웃렛1

4. 공급 (A+)

청주시 인구 : 849,573명

적정공급량 : 인구*0.5% = 4,247 세대

2023~2025년(3개년) 기준 공급물량 적정성 평가 :

1) 적정공급량 : 12,743 세대

2) 공급물량 : 12,633 세대 (5,594 + 3,303 + 3,736)

공급물량이 적정공급량(인구*0.5%) 이내이므로 A

(여기서 아실 공급물량이 재개발 지구 공급물량을 포함하는지 추후 체크할 것)

5. 교통 (A)

자차 - 주요산업단지 30분 이내 

(—> 지방은 아직 자차기준 입지평가기준을 모르겠으나, 30분 이내면 양호하다고 보고 A)

▶ 과거 시세  

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 신영지웰시티1차(주상복합) 39평 현재 매매 5.8억 전세 5억

10년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 7.65억 전세 3.73억 

10년 내 저점 매입시: 2019년 8월 매매 3.53억 전세 3억 

*고점 매입시 수익률 (5.8-7.65)÷(7.65-3.73)*100 = -1.85/4.12 = -44.9% 

*저점 매입시 수익률 (5.8-3.53)÷(3.53-3)*100 = 2.27/0.53 = 428%

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

지웰 1차는 사진이 없고 2차 / 지웰시티푸르지오 만 있네요

총평가

청주에 6년 정도 살 때 지웰시티가 참 핫했는데, 입지로 평가하니 청주에서 여기 입지는 따라올 곳이 없는 것 같습니다. 

(청주 유일하게 백화점, 대형아웃렛이 들어서 있고, 국내Top대기업이 자리잡은 지역이기에.. 여기에 학군까지 최상이라 더 할 나위 없는 입지인 것 같습니다.)

복대동 지웰시티 근처는 워낙 자주 다녔던 곳이라, 

비교평가하기 위해 가경자이와 아이파크1~4단지에 분위기/단지를 주로 돌고 왔습니다.

2019년부터 입주한 아이파크 1단지부터 계속해서 4단지까지 입주 후, 5단지와 6단지가 분양 예정인 것 같았는데, 주변 메인상가가 유해시설 없이 학원가로 되어있고 서현초, 서현중과 복대초까지 더블 초품아 대단지라고 볼 수 있었습니다.

아직 임장 경험이 많이는 없지만, 주말에 영유아 자녀들과 젊은 부부들이 그렇게 많이 단지 내에 있는 모습을 처음 봤고 굉장히 활기 찬 분위기라 신축을 선호하는 젊은 사람들이 좋아하는 단지라고 느껴졌습니다.

다만 단지 주변 길가에 쭉 불법주차가 되어있는 걸 보니 주차공간이 부족한건지, 상가를 들른 차가 상가 내 주차공간이 부족한건지 이 부분에서 조금 부정적으로 느껴졌습니다.

전용84기준 매매가격이 이미 복대동 지웰시티와 비슷하고 최근에 지어진 3단지는 높은 호가를 형성하고 있어, 조금은 입지대비 고평가되어있지 않은지 하는 생각이 듭니다. 

(추후 고속도로 입구가 뚫리고 체육관 시설 등 환경적인 요소가 좋아진다고 들었습니다만, 25~26년에 복대동 뒤쪽 테크노폴리스 쪽 입주가 되면 지웰~테크노폴리스 환경 또한 좋아질 수 있기에 이 부분은 추후 투자 시 다시 한 번 조사 해 보아야겠습니다.)