인천광역시 계양구 효성동 e편한세상계양더 프리미어 아파트 수익률 보고서[연반기초 65기 122조 겸댕쑤]

강의에서 배운 수익률 보고서를 꼭 써야하는 이유에 대해, 수익률 보고서를 작성하고 다시한번 되뇌인다.

" 투자하기 전에는 더 좋은 것을 선택하고, 투자하고 난 뒤에는 잘 지켜 나갈 수 있도록 확신을 주는 것."

▶ 아파트명

효성동 e편한세상계양더 프리미어

1646세대/ 총 12동/ 2021.10. /56.47㎡ ~ 107.18㎡

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 : C등급

계양구는 종사자수가 10만 미만이므로, 직장등급은 C 등급이다.

그렇다면, 계양구에 사는 사람들은 출퇴근을 외부에서하고, 계양구는 베드타운일 가능성이 클 것 같다.

(출처 : 본 게시글 참고자료1 다운로드 - 전국 직장 종사자수)

2.교통: C등급

강남 1시간25분 / 시청1시간10분 /여의도 1시간 10분

인천에서 서울과 근접한 곳이 계양이라고 생각했지만 정작 직장이 많은 강남, 시청, 여의도와의 대중교통 거리는

모두 1시간이 훌쩍 넘어버린다. C등급

(출처: 카카오맵 / 길찾기)

3.학군 : C등급

명현중학교, 효성중학교는 모두 학업성취도가 85% 미만으로 학군적의미도 존재하지 않는다.

명현중학교 59.4% /효성중학교 68.5%)

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

4.공급 : S/ B/ A등급

계양구는 내년 힐스테이트자이계양의 대규모 입주를 앞두고있으며 작전역, 평지, 1군 아파트로 아마 계양의 랜드마크 아파트가 되지 않을까 싶다.

계양구 인구 × 0.5%

28만명 × 0.5%= 1400세대(1년), 4200세대(3년)

23년:0세대 S등급

24년:2668세대 B등급

25년: 340세대 A등급

계양 작전 비발디/2025.10/ 340

계양 동도 센트리움/2024.6./131

힐스테이트자이계양/2024.3/2371

작전역 베네하임더윈/2024.1/166

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 공급물량 - 시/구 클릭)

▶ 과거 시세

2021년 10월에 입주한 아파트이기때문에 19년 거래는 배제하고 입주한 시점기준으로 저점의 가격을

잡아보았다. 생각보다 전세가가 높다는 생각이 들었다. 신축아파트여서 그런가 하는 생각이 들었다.

그럼에도 현기준 전세 4억 8천이면 전세가가 생각보다 높다는 생각이 들었다.

현시세: 이편한세상 계양 더 프리미어 32평 6.8억

10년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 7.3억 전세 4.8억 

10년 내 저점 매입시: 2022년 10월 매매 5.5억 전세 4.3억 

*고점 매입시 수익률 (68000-73000)÷(73000-48000)*100 = -20% 

*저점 매입시 수익률 (68000-55000)÷(55000-43000)*100 = 108%

같은 아파트인데도 언제 투자를 하느냐에 따라서 수익률이 마이너스에서 100프로까지 차이가 난다.

이번강의에서 수익률 계산을 해야하는 이유와 수익률을 강종하는 이유를 명확히 알 수 있다.

▶ 현장사진

차단기 있음(정문,후문모두) / 번호키 있음/ 동간간격,외벽칠,단지관리, 소음(조용함) 모두 좋음.

지하주차장에 외제차는 별로없고, 주차자리는 넉넉함/ 놀이터도 잘 되어있고, 정문후문제외하고는 펜스가 쳐있음.