[실준 5천만원 5십억 될때까지 불4조 퍼스트퍼스트] 3주차 실준반 강의후기

“나에게 특히 와 닿았던 점”

-매수가 끝이 아니다-

전세 셋팅과정을 상세히 설명해주신 부분이

큰 도움이 되었다.

(1)세입자가 전세대출이 안되는 상황을 대비해서

전세대출 실행이 안될 시 계약금을 돌려달라는

계약조건을 넣는다면,

나는 그대로 홀딩하지 말고 계속해서 세입자를

구하고 먼저 들어오는 사람을 받겠다는 조건을 내걸기,

취소 될 경우 나의 시간이란 자원이 사용되었기 때문에!

(2)계약금은 5%가 아닌 10%로 받기,

5%만 했을 경우 파기될 리스크가 올라감

(3)통상 전세계약은 매도자와 계약잔금일에

매수인과 재작성 해야하는데,

때에 따라서 임차인 동의시에는 매수자와 바로 계약이

가능하고, 계약서 특약사항에 기재하기

(4)주인전세일때 매매가 높이고 전세가 높여서

주인이 셋팅하려 하면 투자금을 줄이지 말고

무조건 매수가를 저렴하게 매수하기

(5)공실계약할 경우 상대는 대출 이자 관리비 부담으로

잔금일을 짧게하려고 할텐데, 나는 잔금을

최소 3개월 이상으로 하기

(6)월세만기된 매물을 매수할때는

파손된거 있는지 확인하고 수리비만큼 네고해보기

(7)전세 만기된 매물이면 전세입자가 구해지기전에

잔금을 치뤄주고 더저렴하게 매수해보기

(내 대출이자까지 편익을 셈해보고 실행)

전세입자를 잘 구하기 위해서 현재 전세입자가

집을 잘 보여줄 수 있도록 선물 제공하기

(8)집주인의 분양일이나 이사일이

확정된 상태라면, 그날짜에만 들어오는 전세입자를

구해야하는 힘듬이 있고,

주인은 시간이 급하기 때문에 가격협상에 유리

“적용해보고 싶은 점”

(1)투자시,

매전갭만 생각하는것이 아닌, 수리비도 꼭 같이

감안하여 투자금을 생각하기

(기타로 중개료와 취등록세,법무비도 생각)

단지 내 물건뿐 아니라 주변 단지

경쟁 전세매물까지 확인해서 투자금 확인하기

(2)전세가율 높을 때 투자하는 것도 좋지만

지금은 좋은 지역에 투자금이 좀 더 들더라도

전세가율 오를것을 감안하여

투자해놓는 것도 좋은 시기

(3)시세트래킹은 앞마당별 10개씩 정도로 추리기,

많이 떨어졌다 싶은 앞마당이 있을때

전수조사 하기,

매매와 전세의 매물수 증감도 확인하고,

추가로 부동산지인에서 매매 전세 최근

증감율을 같이 확인하기

호가만 보면 정확히 떨어졌는지 알 수 없으니

실거래가도 같이 확인하면서 추이 확인하기

“느낀점 및 결심”

(1)

앞마당을 꾸준히 만드는 것도 중요하지만,

지속적으로 시세트래킹을 해야함

(2)

매수까지의 과정과 결과도 중요하지만,

전세 셋팅까지 끝마쳐야

하나의 투자가 완성됨,

주변 전세 물건중의

내물건이 1등이 되는 조건을 확인하고

투자 진행하기