매물 털기에 실패한 이유 [후바이]



Unsplash의 Lena Taranenko

안녕하세요.

게리롱 튜터님 반의 후바이입니다.

최근 투자를 진행했거나 진행하고자 하는

동료들과 자연스레 투자 물건을 만들고

찾는 매물 털기에 대해 대화할 수 있었는데요.

동료들과의 대화를 통해 느낀점과

제가 겪었던 시행 착오를 다시 복기해보며

느낀점을 정리해 기록해 두고 다음 투자에선

꼭 이렇게 하겠다는 다짐.

그리고, 혹 비슷한 시행착오를 겪고 계신

단, 한분에게라도 도움이 되었으면 하는

마음으로 글을 작성해 봅니다.

'매일, 매주 털겠다는 양적인 자세'로

매물을 털고 있지만 보이지 않고

'지금은 정말 물건이 소진되고 없나보다' 싶거나,

'돌아서면 목표가로 찍혀가는 실거래가들'을

마주해 가고 계시다면 놓친 부분은 없는지

한번 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

보이지 않는 물건뿐 아니라

보이는 물건도 잘 털겠습니다.

투자 후보 대상 단지를 정하고 나면

목표 매수가를 설정하게 됩니다.

'이 단지 이 가격이면 사겠다'

공교롭게도 목표매수가 보다 1-3천 정도

높게 호가가 올라가 있거나

목표 매수가인 매물들은 임차 만기 시점이

주변 공급과 마주하거나

월세낀 물건이라 당장 투자금이 많이 들어가

나서기가 쉽지 않습니다.

하지만 집으로 돌아오면 화요일에

실거래가에 찍히는 목표 매수가들...

'저 사장님 그런 물건 없다고 하셨었는데..?'

'사는 곳, 이름, 연락처, 하다 못해

회사 명함도 남겼다고해서 끝이 아니구나'

'현장으로 가자. 가서

장부 물건이라는게 있다면 털어서 찾고, 만들자'

'그런 과정들에서 부사님께도 신뢰감을 주자'

'급매가 나오면 연락을 돌릴 투자자로 저장되자'

혹시,

이 사고 흐름이 자칫하면 매물 터는 과정에서

나에게 좋지 못한 방향으로

앵커링이 될 수도 있다는 생각 해보셨나요?

저는 그랬습니다.

내가 설정해 둔 절대가 이상의 매물들은

당연히 급하지 않은 야망가라 생각했고

네고도 당연히 되지 않을 거라 생각했습니다.

집중 해야 할 것에 집중하는 것이라 믿었습니다.

부사님들의 브리핑도 그대로 믿었습니다.

'하나도 급하지 않은 거지, 팔 생각 없는 거지'

'왜 내놨나 몰라? 나는 왜 광고 올려줬지..?'

답은 현장에 있다는 것을 배워 알고 있지만

세번이나 털었지만 제대로 털지 않은 것이죠.

목표매수가의 숨은 물건을 찾거나

깎일만 한 물건만 건드려보려 한 것이죠.

차안대를 착용한 경주마처럼요.

시세 전수 조사는 하면서 왜 매물

전수 조사 후 붙어 볼 생각은 하지 않았을까요?

되면 좋고 안되면 말고 정신으로

사장님의 전화 한 통화면 되는데요.

하다 못해 사장님이 파악하고 계신 매도자의

상황만 파악해봐도 붙어볼 만 할 수 있는데요.

사실, 저도 단지의 등록된모든 매물을

다 털어보진 않았습니다.

하지만 다음 투자에선 반드시 할 겁니다.

설령 매물을 보지 못 한 상태라도

매도자의 상황과 매물의 상태을 파악하기 위한

최소한의 인풋으로라도 반드시 털 겁니다.

왜냐하면

제가 트래킹 하지 않은 가격대의 매물이

목표 매수가로 만들어진 경험 때문입니다.

혹시 저처럼 차안대를 착용 한 채 기계적으로

투자 물건을 털고 계시다면 한번 짚어보세요.

보이지 않는 물건뿐 아니라

보이는 물건도 잘 털어보세요.

매물을 털고도 찝찝함이 남지 않게요

단지 부동산에서

장부 물건을 찾겠다는 마음으로

단지 외 부동산에도 찾아보겠습니다.

현장에서 매물을 턴다 라는 행위에 대한

저의 이미지는 이렇습니다. 스탬프 투어

공감하시나요?

들어가 볼 곳 정해두고 단지 부동산 전체겠지만..

다시 가서 빠른 속도로 워크인 해

'나올 물건' 또는 '나온 물건'이 없는지 물어보고

나오는 행위가 꼭 스탬프 투어처럼 느껴지곤 하는 것 같은데요.

그렇게 재방문 털이를 하다보면 기억해주시는

사장님도 생기고 거의 문 앞에 서서

사장님과 눈빛 만으로 의사 전달이 되는 경우도 생기는데

'할 만큼 했다.' '잘 하고 있다'는 느낌도 듭니다.

이러다 하나 걸리겠지, 이렇게까지 하면

사장님이 기억해주시고 급매 나오면 연락주시겠지

그런데 쎄한 느낌 없으시던가요?

단지 부동산만 털고 계신가요?

다른 생활권 부동산에 가서는요?

유리창에 #땅, #상가 # 임야 등이 주로 적혀있는

단지와 동 떨어져 있는 시장 부동산은요?

저는 세번을 털고도 느끼지 못했습니다.

그리고 단지와 동떨어진 비주류(?)

부동산은 털어보지도 않았습니다.

하지만 다음 투자에선 반드시 할 겁니다.

A단지는 당분간 투자할 수 없겠다는

반포기 상태로 넘어간 B단지 생활권의

마지막 부동산에서 작별 인사로 튀어나온

'하..A, B단지 중 한 곳 진짜 투자 하고 싶은데..'

한 마디로 A 단지의 투자 물건을 만날 수 있었기 때문입니다.

애매한 가격대였고 다른 생활권 부동산 단독 물건이었기 때문에

실거주를 포함해 한명도 물건을 보지 않은 매물이었습니다.

임차 과정 단지 부동산으로 오인 해 잘못 걸었던

시장통 부동산 사장님이 단지 부사님들과는

일체 정보 교류를 하지 않은 채 목표 매수가의

매력있는 물건을 가지고 계심을 알아 버렸기 때문입니다.

혹시 스탬프 투어 하듯 털고 계시거나

동 떨어진 부동산은 패싱하고 있었다면

한번 짚어보시는건 어떨까요.?

확률은 단지 부동산이 단연 높겠지만

그렇지 않은 경우도 있다는 것을 알았다면요.

단지 부동산에서 숨은 물건을 찾듯이

단지 외 부동산에서도 찾아보세요.

매물을 털고도 찝찝함이 남지 않게요.

물건지 사장님,

단지 꽉, 일 잘 사장님의 브리핑만 전부일까요?

3.5억에 나온 같은 매물을 같은 부동산에서

서로 다른 타임에 확인한 투자자 A와 B가 있습니다.

A는 중개사님과 매물을 보며 알게된 내용을 정리합니다.

'갱신 임차인 퇴거확정, 실제로 집도 보러 다님.

만기 시점 지역 OO 공급 겹침,

매가 조정 안됨 3.4에 계좌 안 줌'

B는 실장님과 매물은 보며 알게된 내용을 정리합니다.

'갱신 임차인 만기OO월, 시세대로면 재계약 의사 있음,

매도인 매가 3.3까지 구두 조정협의'

실장님은 임차인과 자원 봉사를 통해 쌓인 친분으로

속 사정을 소장님보다 더 깊게 알고 계셨습니다.

방문용 실내화를 가져다 놓으러 집에 들른

매도인을 우연히 함께 만날 수 있었는데

3.4에도 계좌를 주지 않았던 매도인의 심리가

방문 이틀 전 변했고, 실장님은 건강 상의 이유로

그간 사무실에 출근하지 못하고 계셔 부동산에

매물 상황이 업데이트 되고 있지 않았던 것입니다.

심지어 이 실장님은 저의 매물을 예약해주신 분이 아니셨고,

저의 이른 방문시간에 맞춰 단지 내에

거주중이시라는 이유로 잠시 나와주셨던 겁니다.

이 부동산은 소장님 포함 총 4분의 직원이 계셨..

(나름 소름 포인트..)

매물 임장을 하면서 소장님이 아닌

실장님과 매물을 볼 때 이중적으로 변하는

제 모습을 반성하게 되는 소중한 계기였습니다

이 일을 겪으며 편견으로 놓치는 것이

정말 많을 수 있겠다는 생각을 할 수 있었습니다.

극한의 비효율인 매물을 터는 과정에서 효율을 접목해

빠른 길을 추구하지 않았는지 돌아 볼 수 있었습니다.

그래서 저는 앞으로 직원이 2인 이상 있는

부동산에 방문해 투자 후보 물건을 찾는다면

꼭 다른 직원분들께도 확인을 거칠 겁니다.

부동산 마다 정보가 다른 것처럼

부동산 내에서도 소장님과, 실장님들 간에도

정보가 다를 수 있다는 점을 배웠기 때문입니다.

부동산 내에서도 정보를 털어보세요

소장님이 모르고 있는, 단지 꽉잡 사장님이

모르고 있는 정보가 더 있을 수도 있습니다.

매물을 털고도 찝찝함이 남지 않게요.

<정리>

1. 보이지 않는 물건뿐 아니라

보이는 물건도 잘 털어보세요.

2. ​단지 부동산에서 숨은 물건을 찾듯이

단지 외 부동산에서도 찾아보세요.

3. 부동산 내에서도 정보를 털어보세요

소장님이 모르고 있는, 단지 꽉잡 사장님이

모르고 있는 정보가 더 있을 수도 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.