1주택자 주택담보대출 있는 상황에서 추가매수
- 부동산Q&A
- 24.04.26
안녕하세요.
월부에서 강의듣고 있는 재테크 초보자 화니입니다.
월부 강의를 통해 투자방향과 의지를 다지고 있는데,
지금 현재 처한 상황에서 최선의 선택이 무엇일지 여러 선배님들의 의견을 청취하고자 질문 드립니다.
저는 현재 대구 신축단지 0호기를 보유중이고 올해 말 입주 예정입니다.(현재 마피 상황)
주택담보대출은 3.5억을 예상하고 있고, 잔금을 치르고 나면 투자금은 1.5억정도가 될 것 같아요
현재 맞벌이 중이고 대출이자를 상환하더라도 연 2000만원 정도는 종잣돈을 모을 수 있을 것 같고요.
입주할 단지는 양도세 비과세 요건인 2년은 실거주를 할 계획입니다.
저는 자본재배치를 통한 투자보다는 실거주 1채를 유지할 계획을 가지고 있고요.
저의 투자 계획은 입주 후 1년간 투자공부를 하면서 25년도에 서울 1호기 매수, 26년도에 대구에서 갈아타기를 하는 것이 목표입니다.
여기서 질문은
Q1) 현재 투자금 및 대출상황이라면, 서울에 올인할지, 서울을 포기하고 대구 상급지 갈아타기를 대비할지, 두가지를 다 잡기 위해 투자금을 나누는게 맞을지?
Q2) 주택담보대출이 있는 상황에서 전세레버리지를 이용한 추가매수가 가능한가요?
Q3) 0호기 : 주택담보대출, 1호기 : 전세레버리지로 2주택을 취득한 상황에서
추후 1호기의 새로운 임차인 임대차계약에 실패해서 전세퇴거자금을 마련해야한다면,
주택담보대출이 있는 상황에서 추가로 전세퇴거자금대출이 되나요?
Q4) 다주택(2주택) 포지션이 되어 혹여 자금출처소명을 해야되는 상황이 있다면 미리 대비하거나, 계약 전 꿀팁이 있을까요?
이제 막 부동산 공부를 시작하는 부린이로써, 부동산 취득도 하기전부터 이런 고민들을 하는게 맞는지 모르겠습니다만.. 내가 지금 처한 상황을 똑바로 인지하고 무리하지 않는 선에서 최선의 투자를 하는게 좋을 것 같아서
이것저것 생각할 사항들이 많네요. 선배님들의 조언 부탁드립니다!!
댓글
용환님 안녕하세요 ^^ 실거주 입주를 미리 축하드립니다 ~!! 실거주 후에 앞으로의 투자 방향성에 대해 궁금하시군요 :) 가장 먼저, 25년 서울, 26년 대구 이렇게 계획을 생각해주셨는데요 ! 사실 앞으로 어느 지역이 기회가 먼저 올지, 언제 기회가 올지는 아무도 모르는 것입니다. 지금은 우리가 할 수 있는 일에 최선을 다하는 것이 중요합니다. 현재 용환님의 상황에서 할 수 있는 최선은 종자돈을 모으며 아는 지역을 늘려나가는 것입니다. 이 때, 나의 종자돈, 내가 연 모을 수 있는 금액에 따라 투자 방향성을 설정해 볼 수 있습니다. 만약 내가 연 모으는 금액이 5천만원 이하의 소액이라면 한번에 서울을 투자하기가 쉽지 않을 수 있습니다. 그 만큼 시간이 오래 걸린다는 의미입니다. 공부만 하면서 기다리기에는 지치고 오래하기 힘들 수 있기 때문에, 지방 투자를 통해 종자돈을 모으고 나서 서울투자를 계획 해볼 수 있습니다. 현재 용환님께서는 실거주로 인해 종자돈 모으는 규모가 1년에 2000만원 정도입니다. 만약 소액투자 없이 모으기만해서 서울 투자를 하려면, 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 그러므로 지방 소액투자를 통해 시드머니를 우선 만드는 것을 생각해볼 수 있습니다. 용환님의 정확한 상황을 제가 100% 알지는 못하지만, 현재 모으는 금액과 보여지는 상황으로만 보았을 경우 이 말씀을 전하고 싶었습니다 ^^ 더 정확한 상담을 원하시면 월부의 투자코칭을 받아보시는 것을 추천드립니다. 주담대가 있는 경우 투자를 진행할 때 리스크 대비가 어려울 수 있습니다. 투자 시 리스크는 역전세, 잔금치는 상황을 의미합니다. 이 때, 주담대로 인해 DSR 에 걸려 대출이 원하는 만큼 나오지 않을 수 있습니다. 전세퇴거자금 또한 마찬가지라 생각합니다 ^^ 하지만 투자가 아에 불가능 한 것은 아닙니다. 잔금을 치지 않는 물건을 매수하시면 됩니다. 자세한 방법은 월부의 강의를 들어보시면 하나하나 배우실 수 있습니다. 마지막으로 소명의 경우, 30세 미만 매수자가 전세 끼고 매수 시, 투기 과열 지구에서의 거래, 부모 자식 간의 차용, 다운 계약, 세법상 문제가 되는 경우 등 특별한 이유로 실시되는 것으로 알고 있습니다. 소명이 될지 안될지는 정확히 알 수 없는 부분이기 때문에, 이런 일이 발생한다면 요청하는 자료를 차분히 준비하면 될 것 같습니다 ^^ 법을 어기면서 하는 것이 아니기 때문에 두려워하지 않아도 된다고 생각합니다. 용환님 화이팅입니다 ~~
안녕하세요 화닝이님~
대구 신축 단지 입주 예정이신군요 축하드립니다~
24년말 대구 입주, 25년 서울 투자, 26년 대구 갈아타기 를 계획하고 계신데요~
향후 서울과 대구의 아파트 가격에 따라 의사결정을 달리 할 것 같습니다~ 대구가 가치대비 싼데 서울이 비싸지면 대구 갈아타기에 집중할 수 있을 것이고, 서울이 가치대비 싸다면 서울에 집중할 수 있겠습니다~
1주택 취득 조건으로 주담대를 받으실 때, 추가주택 매수시 대출 상환 등 조건을 문의해보시는 게 정확합니다~ (상품마다 다르기 때문입니다) 다만 대출 정책은 시기에 따라 변동되므로 투자 고려시기에 다시 확인해보시길 추천드립니다.
아파트 전세투자의 리스크는 전세가격이 떨어져 역전세로 추가 자금이 투입되는 경우입니다. 따라서 투자시 전세가격에 욕심을 내지 않는다면 리스크를 조절하면서 투자를 이어가실 수 있을 것입니다.
자금 출처 소명에 대해 찜찜한 부분이 있으시다면, 법률 상담을 받으시고 미리 해결해놓으시는 것이 좋겠습니다~
화닝이님께서 갖고 계신 투자 방향성에 대해 투자코칭을 통해 보다 깊이있게 전문가분께 상담 받아보시기를 추천드립니다~ 화이팅입니다!!
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