5월이 오기 전에 반드시 읽으셔야 합니다. [4월 월간 결산 리포트]

안녕하세요.

새벽보기입니다.

오늘 임장하는데 땀이 송글송글 맺히더라고요.

그래도 그늘로 다니면 아직은 시원하던데,

내일 토요일이라 임장 많이 나가실텐데 그늘로 잘 다니셔요 :)

오늘 쓸 글은 4월 월간 레포트입니다. 앞으로 제가 매월 레포트를 쓸 건데요.

한 달간 제가 데이터와 현장을 보면서 느꼈던 것들을 쓰고자 합니다.

수도권과 지방을 번갈아 가면서 여러분께 크고(데이터) 작게(현장) 중요한 것들을 말씀드릴게요.

3월 서울 거래량 4,000건 돌파

4월은 부동산에 큰 관심이 없는 분들도 시장에 관심을 가지는 달이었습니다.

제 지인도 총선 직후 집을 사야하는거 아니냐고 물어오더라고요.

총선 때문에 분위기 변화를 느끼는 것도 있겠지만,

서울 아파트가 분위기가 변한거 아니냐. 이젠 사야하는거 아니냐는 이야기가 들렸습니다.

제가 시장을 바라볼 때도 분위기가 조금은 전환되는 느낌이 있었습니다.

2-3월부터 1군 등지에선 심심찮게 전고점 회복했다는 소식이 들렸고(반포 59는 전고점을 거의 회복했습니다)

3월 초순엔 2군 선호단지, 중순 이후엔 3-4군 선호단지로 분위기가 확산되었습니다.

4월엔 2군까지 급매는 거의 소화되었고요.

그 분위기가 아래 데이터로 잘 나왔습니다. 3월 서울 거래량이 4,000건을 돌파했네요.

4월말에 정확한 데이터가 나오므로 조금 수정될 여지가 있지만

의미있는 숫자인 4,000건이 나왔습니다.

서울 거래량 평균이 약 6,500건이므로 아직은 많다고 보긴 어렵습니다만,

이번 하락장인 2021년 9월 이후부터는 4,000건은 의미있는 숫자입니다.

거래량 상승 = 가격 상승을 의미하는 것은 아니지만

일반적인 경우, 거래량이 가격 상승을 동반되기 마련이죠.

의미있다고 해서 지금 바로 시장이 반등하고 가기엔 어려운 지점이 많습니다.

(아직 많이 묶여있는 정책, 고금리, 낮은 전세가율, 좋지 않은 체감경기_고환율, 고물가, 고유가 등)

따라서 저는 1차 데드캣 바운스(*)가 만들어지고 있다는 생각이 듭니다.

* 데드캣 바운스 : 주식용어로 주가가 큰 폭으로 떨어지다가 잠깐 반등하는 상황을 나타내는 말

거래량을 좀더 길게 보면 거래량과 가격의 상관관계를 볼 수 있습니다.

1차 데드캣 바운스

지난 수도권 하락장에선 2번의 데드캣 바운스(하락-상승-하락)가 있었습니다.

마지막은 찐바닥이므로 데드캣 바운스는 2번으로 하겠습니다.

데드캣 바운스가 있을 때마다, 거래량 5천건으로 데드캣 직전의 거래량보다 훨씬 많았고요.

기간도 1차는 8개월, 2차는 6개월 동안 이어졌습니다.

지난 장에서 보셨듯 꽤나 오랜 기간 거래량이 유지되어야 데드캣 1번이 비로소 완성? 됩니다.

그 이후에도 반드시 데드캣 바운스가 반복된다는 보장은 없습니다만,

대세상승의 에너지를 갖추지 못했다면, 가격은 본 에너지에 맞게 하락 방향 or 약보합으로 가게 될 것입니다.

대세상승은 인간지표로 보면 쉬운데요.

주변 분들이 꽤 많이 부동산 이야길 하고, 아 지금 집 사야되는거 아니야? 라는 이야기가 전반적으로 퍼지고,

수도권 구축까지 전세가 오르고 매매가 올라야 대세 상승입니다.

대세 상승이 되면 상승 흐름이 한번에 쭉 오르는건 아니고요.

오르고 쉬고 오르고 쉬고를 반복하며(정책 등 영향으로요) 긴 기간 오르게 됩니다.

따라서 아직은 데이터적으로도 대세 상승은 한참 이르니 걱정마세요.

현장 분위기

제가 본 현장은 어떨까요.

저는 모든 서울 아파트의 시세, 실거래 가격을 보고 있습니다.

중순 이후 실거래 신고된 가격들을 보면서 제가 느끼기에 어? 비싼데? 하는 거래 건이 꽤 많았습니다.

좋은 단지일수록 그 경향이 강했습니다.

(반면, 아직 전혀 거래 없는 인기 없는 단지들도 많습니다)

투자자인 제 입장에서는 불확실한 현재 상황엔 조금 비싸다고 느끼는 가격대까지 거래가 되었더라고요.

매수자 우위 시장에서 매도자 우위로 조금 넘어간 셈입니다.

실제 제가 몇군데 부동산을 들러서 확인을 해봤는데,

현재 매물들이 확실히 제가 생각했던 가격보다 높았고,

한두개씩 있던 숨어있던 장부 물건들이 좀 적게 느껴졌습니다.

(그렇다고 없는건 아닙니다. 여전히 물건 있습니다)

그럼에도 아직 거래가 활발하다고 느껴지진 않았습니다.

사장님들이 낮은 가격이니 꼭 거래해야한다는 느낌보다

한칸 이제 조금 오른 가격에 대해 자신없어 하는 느낌이었습니다.

부동산에 손님도 많진 않았습니다.

이 분위기를 타고, 오른 호가를 서로 급하게 받아

실거래로 이어지는 분위기는 아니라고 느꼈습니다.

그럼 관망할까?

최근에 제가 참 좋아라했던 단지의 실거래가를 보고 눈을 의심했습니다.

상승의 가운데서도 낮은 층이었지만 아주 매력적인 가격이 찍혀있더라고요.

월부에서 꼭 샀어라! 라는 마음이었지만,

다른 한편으로는 역시 있구나... 라는 생각이었습니다.

한 차례 호가가 올랐다고 해서 그냥 시간을 보낼 것은 아닙니다.

아마 대부분의 시장 참여자들은 가격이 한차례 오르면 높은 호가를 보면서

뭐야 올랐잖아 하고 다시 보지 않을 거에요.

그때 계속 봐두고 사장님께 인사를 해둔 잠재 매수자가

여전히 적은 거래량으로 꼭 팔아야할 급한 매도자를 만날 수 있습니다.

없는 시간 내서 부동산 갔다가 급매 없으면 좌절하게 되실건데요.

저는 그럴 때 실거래를 보며 열?받기도 하고, 기운도 냈던 것 같아요.

그래, 어딘가는 급매가 있을거야. 좁은 내 시야에, 내 눈에 안보이는거지.

더해보자.

하면서요

"세상은 고난으로 가득하지만, 고난의 극복으로도 가득하다 - 헬렌켈러"

내일은 알 수 없지만 그럼에도 할 수 있는 독강임투 열심히 하시면서

내집마련, 투자 꼭 성공하시길 바랍니다.

글 읽어주셔서 감사합니다!

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