실전준비반 3강 강의후기 [실전준비반 54기 104조 피터캣]

[강의 내용 요약]

1.다음 임장지 어디로 해야하나?

2.앞마당에서 투자 아파트 선정법?

3.투자금 오버 지역 앞마당 관리법?

4.실제 투자 전과정?

1.다음 임장지 어디로 해야하나?

-앞마당2개이하 : 지금 사는지역 + 직장주변

ㄴ주택수요 원인 생각해보기 : 내가 이지역을 선택한 이유 (e.g.신축, 직장거리, 부모님근처, 학군, 환경 등)

ㄴ지금 사는 지역 가치 / 가격 영향 입지요소 생각해보기 : 다른 지역과 비교할때 저평가된 요소는?

ㄴ지금 사는지역=직장주변이라면 : 인근지역(급지높은곳) 2번째 임장지로 추천 e.g.영등포구 -> 동작구

[수평적 비교평가]

-1기신도시 : 일산,중동,평촌,산본,분당

ㄴ1기신도시(균질)와 서울 비교하면 안됌(서울이(=구도심 난개발 지역) 다 안좋아보이기 때문)

ㄴ35년 지나고나서 땅의 위치, 업무지구 접근성 따라 도시 위상 달라지고 가격차 벌어짐

-1기 신도시 입지변화 : 분당>평촌>중동,산본(산본이 강남접근성 높으나, 환경이 중동이 나아 비등, 산본에서 백화점가려면 평촌가야함, 입지 위상 평촌에 눌려있음)>일산

ㄴ산본보다 중동이 먼저 뜰 가능성 높아

ㄴ실제 투자금면에서도 중동선호해서 전세가율이 중동이 더 높아

-1기 신도시 비교(25년간 시세상승률)

분당 양지금호(99 2.2억 -> 24년 15.2억)

평촌 향촌롯데(99 1.75억 -> 24년 12억)

산본 세종주공6(99 1.65억 -> 24년 6.4억)

중동 미리내롯데(99 1.4억 -> 24년 6.5억)

일산 강서두산14(99 1.8억 -> 24년 7.2억)

c.f.서울 3대 업무지구 : 도심(02년 61만->20년 70만 +15%) 강남(02년 81만->20년 175만 +116%) 여의도

서울 3대 업무지구 (서울 종사자수 비율)

도심68만(11%)/종로구 평당가 3.6천(8.7억)

영등포67만(11%)/영등포구 평당가 3.6천(8.7억)

강남 173만(30%)/강남구 평당가 7천(24평 16.8억)

[수직적 비교평가]

-수도권 급지비교 (*급지별 특징 생각해볼것)

1급지 : 강남,서초,송파,용산/과천 -> 강남3구 인접

2급지 : 성동,광진,양천,마포/분당 -> 강남3구 인접(성동,광진,분당) + 학군우수지(양천) + 환경균질성/신축(마포)

3급지 : 영등포,동작,중구,종로,강동 -> 강남3구 가깝고(동작,강동) + 3대업무지구(영등포,중구,종로)

4급지 : 동대문,서대문,강서,성북,관악,노원/구성남,하남,광명,평촌,수지,구리 -> 강남3구 멀어짐 but 강남외 업무지구 접근성 높음(동대문,서대문,성북,강서,관악) + 학군우수지(노원)

5급지 : 구로,은평,중랑,강북,금천,도봉/부천,산본,일산 -> 강남3구 멀다

-3급지 : 동작구vs강동구

상도 브라운스톤(400세대,언덕,비역세권)vs강동 롯데캐슬퍼스트(3000세대,역세권)

(‘21) 11.8/7 vs 13.2/7.5

(’24) 10.9/6.2 vs 11/5

ㄴ강동구 공급물량 몰려 현재 서울전세가 오르는추세 가운데서도 전세가 더디게 올라 -> 매매가도 안오름

ㄴ공급물량 : 강동구(‘24 5140/’25 13103-둔촌주공/‘26 535)>동작구(’24 885 ‘25’26 0)

ㄴ결론 : 현시점 강동롯데캐슬퍼스트가 좀더 싸보인다/투자물건으로는 투자금 소요 많이되지만 실거주할거면 고려해봐야(특히 25년 올림픽파크레온 입주시 찬스)

-경부라인 비교 : 수지구 > 영통구

수지구 보원아파트 (구축,복도식)

‘18(2.7/2.4) -> ’21(7.1/3.8) -> ‘24(5.2/2.8)

매탄 주공그린빌 (역세권,초품아,계단식,화장실2=선호)

’18(2.8/2.45) -> ‘21(5.6/3.6) -> ’24(4.3/3.1)

-> 경부라인도 결국 강남접근성 가격영향, 전고점 대비 수지구가 더 빠짐(=저평가)

‘19년 대전<천안 (세종시 공급량 영향권:대전,청주) / ’21년 고점 대전>천안

부산 : 구별로 격차 심해, 안오르는구도 있음

2.앞마당에서 투자 아파트 선정법?

*반마당만 늘리는것 비추

바쁘게 살았지만, 

지역을 아냐?, 단지 가격을 아냐? 물었을때 제대로 대답못해

ㄴ첫투자 성공경험 중요 : 반마당보다 제대로된 앞마당 만들어야

*앞마당 늘릴때 파악해야하는것

: 이지역 사람들은 뭘 기준으로 집을 선택하는지?, 선호하는 단지가 어딘지? 파악

e.g.

경기도 : 신도시 택지 많아(희소성 떨어짐) 오히려 강남접근성(=희소가치) 중요

서울시 : 구축많아, 환경선호(=희소가치) 중요

case1

-수지구 학군좋지만, 그위 분당, 그위 대치로 이런식으로 학군 대체 가능

-부천 상동 = 부천내 학군지 / 평촌 평남(범계역 아래) = 평촌내 학군지

-분당 = 근린상가처럼 군데군데 퍼져있어 but 일산,평촌 = 몰려있음 

30평대 = 학군지 영향 20평대보다 더 받아, 그럼에도 20평도 영향줌 

평북 은하수청구 vs 평남 향촌현대4차

: 전고점 평남이 훨씬 오름(3억차이)

평남 = 산본,안산 4호선 라인에서 수요 몰림 

+(학교 + 학원가) 둘다 몰려있는 학군입지 독점성 있음

학군 : 학교+학원가 둘다 가져야 독점성 가짐

case2

동대문구 전농sk(강남55분, 아파트밀집 환경) vs 이문현대(강남48분 역세권, 주변 휑함)

전농sk 전고 8.7 > 이문현대 전고 7.7

ㄴ서울 교통 중요하지만, 비슷한경우에 환경(희소가치) 영향 미침 

case3

-수도권,광역시 : 입지좋은 구축>입지 덜좋은 구축>입지 않좋은 신축

-입지가 안좋은지역 갈수록 신축(연식) 선호 e.g.구로구 구축<부천 신축

-입지독점성 있다 : 신택지 생겨도 안 이사간다

중소도시 : 입지독점성 낮아(천안 신불당 생겨 그러면 넘어가)

-기존 인프라이용가능하면서 신택지 쾌적환경 이용가능할때 가격 시너지 나타남(흥덕구 가경동 신축택지>전통 복대동) = 연담화(연동성 높아짐)

-중소도시(e.g.청주) : 입지좋은 신축>입지덜좋은 신축>입지좋은 구축

-지방에서는 전고점 돌파 경우에 투자해야

case4

피해야할 물건사례

1.경기최외곽 비선호 구축 e.g. 파주(금촌주공) 일산(탄현마을7) 안오름

2.전고점 돌파못한물건

-투자가능 물건 5개중 투자 물건 의사결정 사유

: 평촌 학군 우수지역이지만, 후보물건들은 학군지와 벗어나 있는 단지들로 학군보다 교통 선호도가 높을것으로 예상, -> 비평촌이지만 역세권에 계단식 단지 선호있는 한마음1차 투자 

-상승장에선 웬만한 물건을 사도 오르니까 일단 투자해야(안하면 손해)

-지방 시세지도 : 연식 기준으로 구분(연식 지방선호도 크기때문)

-입지가치 판단방법 : 준신축 입지좋은곳 가격(청주 복대동) = 신축 입지덜좋은곳(송절동) 이면 복대동 입지가치 높구나 확인 가능

-현재는 전고 그래프 다 나온상태이기때문에 투자 판단 쉬워졌음

-재테크는 최악일때 리스크 감당할수 있냐 항상 고려하고 투자해야

-젤 애매한 애들(복대동 금호어울림1 34평) : 평수넓고 베란다 크고, 중문2개라 수리비 많이드는 물건

-추후 의사결정 복기해볼것

3.투자금 오버 지역 앞마당 관리법?

-앞마당 가치 알았으면 가격 꾸준히 지켜보면 된다 

가치 : 크게 변하지 않음(호재 외)

가격 : 생물처럼 수시로 변동 -> 시세트래킹 해야하는 이유

-시세트래킹

: 지역 전문가 되기위한것이 아니라 매수 기회 포착 위한 것

e.g.수지구 풍덕천(매물많아) 보다 죽전이 전세가 잘 받쳐줌 거주환경도 괜찮은편

-시세트래킹할때 어떤 아파트 뽑아야하나?

1.랜드마크(그지역 천장가격 / 지역간 위상비교 / 가격변동 파악 가능-랜드마크부터 가격변함)

2.생활권 대표단지(전고점, 시세 기준)

3.생활권내 그룹별 대표단지

앞마당5개이내 : 구별 15-20개

앞마당5개이상 : 구별 10개 이내

적게하더라도 꾸준히 하는게 중요함

-시세트래킹할때 어떤점을 중점적으로 봐야하나?(=투자연결 시세트래킹 방법)

[평수 체크]

e.g.안양시 생활권 순위 : 평남>평북>인덕원(교통 호재)>호계>비산

59/84 둘다 시세트래킹 해야

ㄴ20평대 선호 단지, 30평대 선호 단지 차이나기 때문(30평대 = 학군지 선호) e.g.인덕원삼성 vs 향촌롯데

수도권 : 상승장서 가격 20평대 먼저 오름(가격부담 덜하기 때문)

-30평대 이사 잘 안가 but 전세세팅이 어려움(전세수요 보다 매매수요 많음, 그러므로 30평대는 방학시즌에 전세 셋팅해야) 

지방 : 30평대 수요 많음, 준신축(2010년이후)이면 20평대도 시세트래킹할것 

낀평형 : 은근 기회줌 시세트래킹 포기하지마

4층 추천 : 싸게살수있으면서 전세 같이 올릴수 있어서

탑층 : 누수났을때 관리실하고 얘기해야, 피곤 초보 비추

[가격 체크]

-시세트래킹 (네이버기준)

매매 : 최저 호가

전세 : 최저 호가(하락장일때 보수적으로 잡음)

앞마당 3개이상부터 : 매매개수,전세개수 추가기입 추천

-시세트래킹 : 가격 흐름보기 용도 -> 추후 가격 투자범위 왔다 싶을때(전세가율 높아졌다) 그땐 전수조사해야

-시세트래킹 통해 뭘 파악해야하나?

1.단지가격 : 매매가,전세가,전세가율,투자금

->전세가율이 높아져서 내 투자금 범위에 들어오고 있는지

2.시장상황 :매매,전세매물수 증감, 매매전세실거래가 추이

 -> 매물수,전세매물수 증감(줄어든다=가격오른다 아님, 단순 매물 줄어드는데 호가만 오르는경우일수도 있음)

현시점

: 전월세강세 지속, 매매 하락 -> 전세가율 높아지고 있으면서 추후 투자 가능범위 들어올수도

  ㄴ선호 단지 : 매매가 소폭하락인데(=가격회복) 전세가 크게 상승 (전세가율 상승) e.g. 신정1단지주공

ㄴ비선호 단지 : 전세가 보합인데(=더빠질가격없다) 매매가 크게 하락(전세가율 상승) e.g. 동아,삼익,풍림

4.실제 투자 전과정?

-전세 셋팅 중요

시기에 따라 빠르게 1천 내려 빠르게 셋팅해야할때 있음, 하락장에선 3-4천 쑥쑥 빠져도 안나가는경우 있음

-전세 셋팅 매물별 유의점 (1.~6. : 셋팅 유리 물건 순위)

1.주전 : 매매,전세 둘다 높아 (나중에 차익생각하면 투자금보다 매매가 낮추고 전세가 낮추는게 중요 / 역전세 리스크도 있음)

2.공실 : 현재 집주인이 대출이 발생해있다는것 -> 잔금 짧게하려함 (=관리비,주담대,중도상환수수료 발생)

ㄴ공실은 전세물량 많을때 비추(전세물량 없을때 메리트있음, 집보여주기좋고 인테리어 금방함) : 매수자우위 물건 -> 잔금 최소 3개월 보장해달라 요구해야

3.월세만기  : 월세세입자 보통 내부상태 맘대로 쓰는 경우 종종있음 -> 수리비만큼 네고 해볼것

4.전세만기 : 전세보증금커서 집주인이 돈마련 어려움 -> 대출하면 이자 3-400나온다 치면, 그걸로 네고 시도해볼것) -> 집잘안보여주는경우 있음, 세입자에게 선물제공할것

5.집주인분양 : 이사일 조정가능(입주일 보통 2개월뒤)

6.집주인이사일 확정 : 확정이사일에 들어올수있는 세입자 구해야(=난이도상) -> 신규세입자 날짜 안맞을시 잔금대비해야 

-전세가, 수리범위 셋팅할때 주변단지 매물 보고 비교우위있게끔 당연 고려해야

-부동산 바이 부동산 : 매매해놓고 전세놓는거 안하는 부사님 있음 -> 기한 엄포하기 (e.g.잔금 무조건 치러야해서 ㅇㅇ일 이후엔 몇군데 더 내놓을게요)

 -요즘 사람들 내부상태 많이봄(1-2천 더주고 내부 깔끔한데 삼)

[내물건 1등만드는 요건 3가지]

=1.내부상태 좋고 / 2.가격 싸면서 / 3.입주시기 자유인 경우

[전세셋팅 수리 Tip]

-매물 층/향 다 똑같으면 내부상태 영향 큼

ㄴ내부수리 상태에 따라 전세가 6천까지 차이남

-특올수리,첫입주 : 샤시까지 풀로 수리하고 처음 입주건 

-올수리 : 언제 수리 했는지 몰라 유의(샤시제외) 

ㄴ기본적으로 수도권 갭투는 올수리 해놓음(오래갖고갈 물건일수록 수리 잘해놔야)

-샤시 24평기준 1천만원 좀더 나옴 : 하면 2-3천 더 받을수 있으면 한다(샤시 나중에 양도세 처리됨), 샤시하면 경쟁력 유지 도움됨(주변 역전세 났을때 이사 안가고 샤시 수리되어있는집 산다)  

-최근화이트올수리 :젤 안물림

-수리협상 : 계약전에 미리 확인하고 협상해놔야 (중도금 요청하기도, 수리시작하고나서부터는 내가 관리비 내야함)

-수리해야한다면 (신혼부부) or (부모님집에서 출가하는 전세입자) 추천 : 보통 세입자들 이사후에 돈 마련하고 전세잔금 처리해야하는데(=입주후 전세잔금 처리 가능), 신혼부부는 선잔금 후입주 처리 가능하기때문 

ㄴ신혼부부면 새가구 위주라 집보여줄때 추후 다음 세입자 구하기 용이

[기타 Tip]

-전세뿌리기 명도 or 잔금 2개월전부터 해야(사장님 제가 잔금 준비 안되서 불안해서 그런데 00일 이후에는 몇군데 더 내놓을게요)

-전세시세 더 높은 단지(역세권) 부동산에 홍보하기 : 그래야 비교적 싼물건 눈에감

-양타 : 매도자,매수자 양쪽으로 일타쌍피로 중개수수료 받는 부사님 케이스

-30평대는 전세 셋팅 힘들어(=개학시즌에만 나가), 20평대는 언제나 잘 나감

-요즘은 전단지 추천안함(=시간아깝고 잡상인취급)

[잔금처리 Tip]

-신용대출,마통= 보통 5년기준 많아 -> 잔금처리 주담대 일으켜야할때 dsr 확 낮춰버려 유의해야 

-약관대출: dsr 상관x but 한도 낮아(예금 혹은 보험 약관 대출)

-잔금처리시 : 보험사 주담대 추천

e.g.2억 한달 주담대. 3-400나감

ㄴ이럴때 보험사 주담대시, 금리높지만 중도상환수수료 3-50%면제해줌, dsr 50% 적용(은행권 40%)

-전세계약시 세입자 정보 : 전세자금대출 이용유무 체크해야 (만약에 안될경우에 내 시간 소요, 그러므로 전세대출 안됬을경우에 원금 돌려줄것 요청시 -> 그러면 대신 먼저 들어올 사람 있으면 세입자 받겠다 얘기해야)

-전세금 10% 받기 (이유 : 5%는 파기할수있음)

-전세계약 = 보통 매도자와 계약(아직 집주인 안바꼈기 때문)

ㄴ잔금일에 매수인과 재작성해야함

*매수 정보는 널리 알려져있지만, 매도 가르침은 잘 없다

(=본인 기준 명확히 갖고있어야)

ㄴ매도 편하게 하려면 투자금이 적어야 존버 가능