서울시장은 손에 잡히지 않고, 지방 시장은 탐탁지 않다고 생각하시는 분들께[케익교환권]

지난 3개월, 신나게 서울시장을 쏘다녔습니다.

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신나게 서울 시장을 다녔던 이유는

'다른 사람들 다 서울 본다길래..'

'마용성광 산 사나이 너무 부러워서..'

'나도 더 좋은 자산에 투자하고 싶어...'

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'나도 서울... 좋은거 갖고싶어...'

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하는 마음에 오늘도 서울, 내일도 서울을 외치며 서울 앞마당을 하나씩 만들어나갔습니다. 그런데 서울 시장을 공부하다보니..

서울 시장에도 진입 할 수 있는 사람, 그렇지 못한 사람이 있다는 것을 알게 되었습니다.

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/ 시기마다 달라지는 소비자 유형

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저는 마트 가는것을 참 좋아하는데요.. 주로 퇴근하고 가거나 아니면 밤 9시즈음해서 마트에 가고는 합니다.

밤 9시경의 마트의 재미, 다들 아시죠? 바로 타임세일을 하는 먹거리들이 상당히 많아 합리적인 가격으로 쇼핑을 할 수 있습니다. 적은 금액으로 물건을 살 수 있지만 역시나 감당해야 할 것은 있습니다. 바로 내가 원하는 물건이 품절일 수도 있고 할인하는 딸기를 샀는데 조금 상태가 메롱일 수도 있습니다. 퇴근길에 마트를 가면 가격은 정가를 주고 사지만 제가 사고 싶은 물건들이 모두 있는데다가 그 중에서도 상태 좋은 것들을 골라 살 수 있습니다.

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이렇게 마트에서도 시간의 흐름에 따라서 가격과 상태가 천차만별이라 쇼핑에 목적에 따라서 시간을 달리 하기 마련입니다. 지난 3개월 서울시장을 공부하면서 부동산 시장도 마찬가지는 생각이 들었습니다. 물건은 언제든지 살 수 있지만 '언제' 사느냐에 따라서 사는 사람들도, 사는 사람들의 목적도 달라진다는 생각이 들었습니다.

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/2024년 1Q, 서울을 사는 사람

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지난 3개월간, 서울 시장을 보고 느낀것은, 목돈을 주고 '누가봐도 좋은' 물건들을 사는 투자자가 많다는 것 이었습니다. 목돈의 기준은 최소 4억부터 제가 본 것 중에 가장 많은 것은 9억까지도... 있었습니다. 제가 봤던 거래유형 중에 가장 놀라웠던 사례는 다음과 같습니다.

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25평의 전고점이 12억을 넘어갔던 대장아파트입니다. 서울 전체적으로 봐도 약간 빠지는 정도이긴 하지만^^ 그래도 대장아파트라고 말하기 손색이 없는 아파트죠. 가장 최근인 4월에 10억, 9.85억으로 거래가 되었습니다. 그런데 제가 들은 사례는 바로 1월 27일에 해당 아파트를 10.2억에 매수하신 분의 이야기 입니다. 본래 상가투자를 하려고 했는데 상가 공실 리스크가 너무 크기에 투자 목적으로 매수했다고 하십니다. 그런데 놀라운 점이 뭔지 아세요?

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전세 레버리지 투자(10.2에 매수, 6억에 전세 맞추는 자본금이 4억가량 있으면 되는 투자)가 아니라, 그대로 월세 안고 물건을 매수하셨다고 합니다. 그렇다면 투자금은 10.2억-0.5억(월세보증금), 즉 9.7억인것이죠. 9.7억을 현금으로 쥐고 있으면서 아파트 1채를 매수하신 사례를 듣고 와 정말로 돈이 많으신분들이 들어오는 시장이었음을 체감했습니다. 예시를 이것만 들었지만 서울 아파트들의 매수 실적들을 보다보면 상당히 큰 금액으로 투자를 한 사례를 볼 수 있습니다. 아마 제가 모르는 더 큰 금액의 투자사례도 있겠지요?

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지금 서울의 신축가격들이 올라가고 있고, 거래량도 많다고 하지만 현재 시장에서 느껴지는 것은 실제로 투자자가 움직이는 단지의 레벨은 굉장히 높다라는 생각이 들었습니다. 그래서 지금 서울 시장을 리딩하는 분들은 투자금이 꽤 많고 누가봐도 좋은 자산을 취득하고 싶은 사람이 주를 이룬다는 생각을 하게 되었습니다.

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바쁜 직장인이 조금 비싸더라도 마켓컬리에서 새벽배송을 시켜 아침을 준비하고, 경차 한대 값이 되어버린 샤넬을 사기 위해 오픈런을 하는 사람처럼 돈을 지불하더라도 조금 더 나은 자산을 취득하고 싶은 사람들이 지금 시장에 참여하고 있다는 생각이 듭니다.

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샤넬 오픈런 대기중!

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/손에 잡히지 않는 서울 투자?!

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그러면서 돈이 없는 나는 대체... 언제 사야하는지.. 가만히 시장을 지켜보다보니 강의에서 배운 것 처럼 전세가 매매를 밀어올릴 때! 그 때에 사야 하더라구요. 투자금이 적게 들기 때문입니다. 중요한 것은 전세가 매매를 밀어올릴 때는 모든 단지마다 다르게 온다는 점이었습니다. 좋은 단지들(1)은 밀어올리기도 전에 튀어올라가고 어떤 단지는 적당히 밀어올리며(2~3) 튀어올라가고 어떤 단지는 밀당을 계속 하다가 기어코 튀어올라가(4~5)는 양상을 보입니다.

*그림 설명) 위 그림은 모두 전세가가 매매가를 밀어올리기 직전, 투자하기에 적기를 표시한 그림입니다. 1급지~3급지에 해당하는 1~3번 단지들은 투자 시기를 상당히 짧게 주고 상승이 시작되지만, 4~5급지에 해당하는 4~5번 단지는 전세가 상승한 뒤에도 비슷한 투자금정도를 유지하면서 밀당을 하다가 뒤늦게 상승을 맞이합니다.

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이런 사실들을 보면서 과거 시장에서는 15년~18년까지도 투자기회가 꽤나 길었고, 경기권을 포함해 수도권으로 투자 범위를 넓힌다면 투자 기회는 상당히 길다는 사실을 알게 되었습니다. 즉, 지금 투자를 진행하는 것은 저의 상황에 어울리지 않는 것이 맞지요..!

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지금의 시장은 제가 앞서 말씀드렸던 것 처럼 월세끼고 9억 투자금을 가지고 투자를 하는 사람들을 위한 시장이라는 생각이 들었습니다. 즉, 위 그래프에서 1번 기간에 해당하는 시기라는 생각이 듭니다.(사람의 상황별로 종잣돈이 많고 투자공부에 시간을 쏟기에 어렵다면 당연히 1번 시기를 노려야 한다고 생각합니다.) 반면 저와 같이 종잣돈이 부족하다면 2번 시기를 노려야겠죠? 그리고 2번 시기 역시도 찰나에 끝나는 것이 아니라 지독한 밀당을 하며 아파트별로 천차만별로 기회를 주기에 아! 지금 당장 서울을 사지 않아도 되겠구나.. 현재 서울 투자가 손에 잡히지 않는 것은 당연한 거야! 라는 생각이 들었습니다.. 그럼 그 기회를 잡기 위해서 제가 준비해야 할 것은 무엇일까 고민했더니 필요한 것은 단 두개였습니다.

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돈과 용기

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/탐탁지 않은 지방투자?!

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그럼 대체 돈은 어디서 구하나요?

머리가 아파옵니다. 노동으로는 돈을 버는 데에 한계가 있습니다. 그래서 소중한 종잣돈을 성실하게 불려줄 자산에 보내줘야 합니다. 그렇다면 지금 제 종잣돈을 보내줄 수 있는 곳이 어디인가 살펴보니 소액으로 투자할 수 있는 곳이 지방에 있었습니다!

서울 시장을 공부하면서 전세가 매매를 밀어올리는 개념에 대한 신뢰가 쌓이게 되었습니다. 와 전세가 점점 차오르고 매매는 덜 올랐을 때! 그 때가 완벽한 투자적기라는 생각이 들었고 이 개념을 그대~로 지방에 가져와봤습니다.

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아니?? 지방도 전세가 매매를 밀어올리는거 맞아? 대개 전세와 매매가 "같이" 오르고 "같이" 떨어지면서 전세가율이 늘 비슷한 수준에서 유지가 되는데?라는 생각을 했습니다. 지방에서도 전세가가 오르는 것이 매매 상승의 상당히 중요한 요인이라고 알고 있었는데 실제로 시장을 보니 전세가와 매매가가 함께 오르는 것은 맞지만 서울처럼 "밀어"올린다는 느낌은 전혀 없었습니다. 지방도 전세가 올라야 매매가 오르는게 상식적으로 맞을텐데... 왜 서울의 양상과는 다를까? 지방의 시장이 잘 이해가 되지 않았습니다. 지방시장에 대한 이해가 떨어지니 지방시장에 내 돈을 넣는 것도 두려워지기 시작했습니다.

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지방에 진짜 내 돈 넣어도 될까?

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/지방시장에 대한 오해

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결론부터 말하자면 다음과 같습니다.

지방에서도 전세가 오르는 것은

매매에 유의미한 영향을 미친다.

지방에 내 돈 넣어도 된다!!

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저의 오해는 서울과 지방을 똑같은 자를 이용해서 잰 것으로부터 시작되었습니다. 걸리버는 걸리버에 걸맞는 자를 이용해서 키를 재어보아야 측정이 수월하고, 소인에게는 소인에게 걸맞는 자를 이용해야 측정이 수월하듯이, 지방과 서울 시장을 판단할 때는 그의 특성에 맞게 판단해야 한다는 사실을 간과했습니다.

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지방은 수도권보다 수요가 얕습니다. 수요가 얕다는 것은 인구수로 알 수 있는 사실입니다. 인구수가 비교적 적고 수요층이 앝다는 것은 무엇을 의미할까요?

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첫째, 매매가가 전세가에 탄력적으로 반응한다.

전세가가 오르면서 매매로 전환되는 수요가 수도권에는 100중에 5명이라고 생각해보면 사람들은 매매를 하기보다는 대부분 전세를 계속 사는 것을 택해 전세가격이 더 오르는 반면 매매가는 보합할 확률이 높습니다. 그런데 지방같은 경우에는 수요가 더 얕아 10명중에 5명이 전세가 오르는 것을 보며 매매로 전환한다면 사람들의 심리는 매매로 옮겨갈 확률이 높습니다. 그래서 전세가 매매를 밀어올린다기보다는 전세와 매매가 함께 오르는 경향을 가지고 있습니다.

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둘째, 시장의 흐름의 변화가 삽시간에 바뀐다.

두번째로는 지방에서의 수요가 얕기 때문에 시장의 흐름의 변화가 아주 삽시간에 바뀔뀔 수 있습니다. 전세가 매매를 밀어올리는 시장이 있었지만 지방의 사이클은 수도권에 비해서 아주 짧기 때문에 그게 아주 짧게 지나가서 모르고 지나갈 확률이 높습니다. 바로 저처럼요...

위에서 예시를 들었던 단지입니다. 분명히 그냥저냥 매매와 전세가 같이 오른다고 생각했었는데... 쪼개어 보니 서울시장처럼 매매가 전세를 밀어올리는 경향이 있었고(19~20년), 아주 짧지만 20~21년에는 전세는 잠시 멈춰있고 매매가 튀어올라가는 모습이 보였습니다. 다만 서울시장에 비해 찰나이기 때문에 기회를 잡기가 더 어렵고, 잘 보이지 않았을 뿐 입니다.

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셋째, 그만큼 기회를 노려보기도 쉽다.

삽시간에 변화하는 지방시장, 그래서 더 투자가 어렵다고 생각이 든다면, 그 프레임을 조금만 틀었을 때 그만큼 기회를 잡을 확률도 높다는 생각이 듭니다. 지방은 수도권과는 달리 시장의 변화가 드라마틱하기 때문에 곳곳에 숨은 기회들을 노린다면 수도권에 비해 수익을 빨리 낼 수도 있습니다.

제가 서울시장 구경에 빠져있는 3개월동안 시장은 변해있었습니다. 선호도 1번인 단지는 매매와 전세가 비슷한 수준으로 올랐습니다. 전세가 오른만큼 매매가도 그만큼 빨리 반영이 되었어요. 그런데 선호도 2번인 단지는 전세가 많이 올랐는데도 아직까지 매매 상승이 감감 무소식입니다. 제가 이 물건을 실제로 보러 갔는데 공실로 꽤나 오랜기간 거래되지 않고 있었고 잘하면 네고도 될 것 같았습니다. 선호도 3번인 단지는 전세가가 드라마틱하게 올랐습니다. 하지만 매매는 그렇게 크게 오르지 않았습니다. 이런 상황을 보면서 전세가 매매에 달라붙어 매매가 날아가는게 시간문제라는 생각이 들었습니다.

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멀리에서 보면 그저 그런.. 탐탁지 않은 지방시장이었지만 자세히 들여다보니 돈을 벌어다 주는 시장이었습니다.

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/ 수도권, 광역시, 중소도시를 막론한

부동산 불변의 법칙

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서울 시장이 손에 잡히지 않는 것 같은 '느낌'도 지방시장이 탐탁지 않다는 '뇌피셜'도 모두 시장에 대한 이해부족으로 인함이었음을 깨닫게 되었습니다. 서울 시장이 손에 잡히지 않는 것 같은 느낌은 그저 나는 현재 시장에 맞지 않는 투자자일 뿐이고, 지방 시장이 탐탁지 않게 느껴졌던 것은 지방시장의 수요층과 서울+수도권 시장의 수요층을 같이 놓고 봤기 때문입니다. 자모님의 말씀도 듣고 생각을 거듭하면서 알게된 투자의 불변의 법칙은.. 역시나 투자의 키는 단지의 선호도를 제대로 파악하는 것에 달려있다는 것입니다. 위에서 제시드렸던 단지들 모두 선호도 순으로 투자 기회를 주고있습니다. 단지의 가치를 제대로 아는 것은 시장을 막론하고 아주 유용한 투자 비결이라는 생각이 듭니다. 어느 지역에 투자할 것인가? 가 고민의 핵심이 아닌, 얼마나 선호도가 높은 단지에 투자할 것인가?가 고민의 중심에 와야 한다는 생각이 듭니다.

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저에게 필요한 것은 돈과 용기! 라고 위에서 서술하였는데요, 이 때의 용기는 내가 단지의 선호도를 제대로 알고 있음에서 나온다는 생각이 듭니다. 지금 서울에 투자하지 못한다 해서 서울 앞마당을 늘리는 것을 게을리 하지 않으려 노력하고 있습니다. 돈이 아직은 부족하기에 지방에서 돈을 튀길 수 있는 투자 기회를 호시탐탐 노리고 있습니다. 돈과 용기를 장착한 자신있는 투자자가 되는 과정이겠지요? 저의 생각의 오류에 대해 함께 생각 나누어주신 에이스1반 동료분들과 결정적인 줄탁동시의 깨달음을 주신 자모님께 감사드립니다.

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돈과 용기를 장착하여 다가오는 기회에 자신있게 드라이브를 거는 투자자! 생각만 해도 가슴설레네요!

모두 돈과 용기를 장착하셔서 목표를 이루시기를 응원드리겠습니다!

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쓰다보니 굉장히 긴 글이 되었는데..

읽어주셔서 감사합니다!!

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좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀