4년차 투자자가 사전임장보고서에서 남기는 핵심 3가지(장표 공유)[우지공]

안녕하세요

월부의 응원단장 우지공입니다.

여러분들은 임장보고서를 어떻게 쓰시고 계신가요?

저도 임장보고서를 쓰면서 다양한 시도를 해보고 있는데요~

그 과정을 통해 놓치지 말아야 할 핵심 3가지 장표를 정리하게 되었고,

오늘은 그 내용을 함께 나누고자 합니다.

이 글이 초심자에게는 나침반이,

중급자에게는 리마인더가 되었으면 하는 마음으로 정리해보았습니다.

1. 입지분석에서 남겨야 할 단 하나 : 가치

사전임장보고서의 뼈대는 뭐니 뭐니 해도 입지분석입니다.

인구, 직장, 교통, 학군, 환경, 공급!

이 6가지 입지요소를 통해 우리는 해당 지역의 가치를 확인할수 있습니다.

하지만 이걸 기계적으로 ‘인구-직장-교통-학군-환경-공급’

체크리스트로만 쓰는 순간,

투자를 위한 임장보고서가

점검표가 되기 쉽습니다.

그래서 저는 한 가지 질문을 던지며 시작합니다.

“이 지역에서 입지의 가치는 어디에서 비롯되는가?”

다만, 지역마다 가격과 연결되는 핵심입지가 다르기 때문에

해당 지역에서 어떤 입지요소를 우선해서 봐야 할지 정해볼 필요가 있습니다.

지방의 중소도시들은 공급!

대구의 수성구는 학군의 디테일!

경기도 수지는 신분당선과 역세권

이처럼, 지역의 '핵심 입지 요소'를 선택과 집중하여 바라보는 눈과

해당 지역과 생활권에서 가장 중요한 입지요소가 무엇인지?

스스로에게 물어보며

생각을 한번 해보는 것에서

실력의차이가 발생하게 됩니다.

해당지역의 핵심입지에 대해서 생각이 드셨다면?

아래와 같이 한번 정리해보셨으면 해요.

1. 수도권 교통 깊게파보기

수지의 경우 신분당선이 들어오면서 지각변동을 일으켰는데요~

강남까지 30분 내 직결되는 노선이다 보니

신분당선이 개통되기 전과 후

신분당선에 얼마나 가깝냐에 대해서 궁금해지더라구요!

결과는 신분당선의 파급력이 해당 지역의 투자우선순위를 바꿀정도의 힘이 있었다!

결론을 내릴수 있었습니다.

2. 지방 공급 깊게파보기

예를 들어서 천안의 백석 생활권의 준신축인 백석더샵은

2년여 동안 전세가격이 보합중인데요~

그 이유는 주변지역의 입주로 인해서 전세가격이 오르지 못하고 있습니다.

인접지에 300세대의 규모가 들어와도 입주장에는 3000만원이 빠지는 것을 보고 작은세대수라도

공급은 유의해야겠다 생각이 들었습니다.

예시로 보여드린 것처럼

입지분석 파트에서 정말 중요한 요소들은

등급을 매기는 것에서 더 나아가

그 요소가 실제로 단지 가격에 어떤 영향을 미치는지 살펴보는 연습.

이게 바로 입지분석이 ‘투자력’으로 연결되는 순간이라고 생각합니다.

등급 매기기에서 한 발 더 나아가 ‘핵심입지의 단지연결’

이 한 줄이 제 입지분석 장표의 중심입니다.

모든 단지들을 해보지 않으셔도 됩니다 ^^

이렇게 핵심입지를 한 꼭지 풀어보는 경험이

쌓일수록 투자실력 또한 복리처럼 늘어나게 될겁니다.!

2. 시세지도를 그렸다면 반드시 나와야 하는 단 하나 : 저평가.

입지파트를 작성하면서 가치를 파악했다면,

시세지도를 그리게 됩니다.

시세를 한땀 한땀 따면서 가격의 감을 익히고

지도위에 단지명, 단지특징, 매매가격, 전세가격 등을 기재 하다보면

"엇? 이 단지가 이 가격이라고?"

비슷한 입지를 공유하고 있는데 A단지가 B단지보다 더 싸네?!

그때 등장하는 게 바로 나만의 '저평가 보석함'입니다.

저는 시세지도 옆에 작은 메모란을 하나 만들어서 이렇게 씁니다.

왜 이 단지가 싸다고 생각했는가?

더 알아봐야 할 정보는?

그리고 궁금한 점은 없는지?

이 과정을 거치면서,

‘시세 감’과 함께 ‘판단의 근거’가 쌓여가더라고요.

단순히 “싸네?”가 아니라,

“왜 싸다고 보는가”를 쓰는 것,

이게 시세지도에서 얻을 수 있는 진짜 배움이었습니다.

시세지도를 그리면서

저평가 표시 + 싸다고 생각한 이유도 함께 올려보면서

나만의 생각이 담긴 시세지도를 완성해보세요!!!

3. 결국, 가장 중요한 것은 우선순위 : 매물우선순위

시세지도까지 다 그렸으면 다 한 거 아니냐고요?

천만에요.

진짜 중요한 장표는 따로 있습니다.

바로 ‘매물 우선순위’입니다.

말 그대로 어떤 매물을 우선으로 볼것인지?

순서를 세워보는 데요~

우선순위를 정할때는

나의 상황을 고려하여 투자금을 설정하고

(나의 투자금과 맞지 않는 지역을 임장할때는 해당 임장지에 적절한 투자금을 설정합니다)

시세지도, 시세그룹핑을 통해 저평가 된 단지들을 가치순서대로 나열하여 합니다.

① 투자금 설정

② 시세지도, 시세그룹핑 → 저평가 단지 추출

③ 저평가 단지 정리

④ '가치 + 조건' 기준으로 우선순위 나열

왜 ‘매물 우선순위 장표’를 반드시 만들어야 할까?

매물임장 나가서 가장 자주 듣는 말이 뭔지 아세요?

“왜 이제 오셨어요... 조금만 더 빨리 오시지!”

출처 입력

이 한마디에 우선순위의 모든 이유가 담겨 있습니다.

1. 좋은 매물은 먼저 사라진다

시장에선 늘 1등 입지, 1등 조건의 매물부터 계약됩니다.

특히 최근 수도권의 매도인이 우위가 되는 시장에선

망설이는 순간, 매물이 계약이 되거나, 거두게 됩니다.

2. 우리의 시간은 제한적이다

하루에 볼 수 있는 매물 수는 많이 보면 30개 정도 볼수 있을텐데요~

무작정 발품만 팔다 보면

진짜 봐야 할 매물을 뒤늦게 확인하고 놓치게 됩니다.

3. 그래서 ‘순서’가 필요하다

매물임장 전에 아래 기준으로 우선순위를 정리하세요.

가치가 검증되었고

내 투자금 안에 있고

가격이나 조건이 괜찮은 순서

이 기준대로 1순위, 2순위... 리스트업 해두는 겁니다.

4. 준비가 결과를 만든다

우선순위를 미리 정해두면,

가장 가치 있는 물건부터 우선적으로 볼 수 있기 때문에

투자의사결정도 빠르고,

무의미한 발품이나 후회도 줄일 수 있습니다.

결국, 투자는 내 투자금 안에서 ‘가장 가치 있는 물건’을 먼저 고르는 일입니다.

좋은 매물은 늘 먼저 사라지는 법이지만,

이제부터는 ‘왜 또 놓쳤지?’가 아니라

‘역시 내가 먼저 잡았지’라는 경험을 하시게 될 겁니다.

사전임장보고서에서 꼭 남겨야 할 3가지

입지의 '가치'를 이해하고,

시세지도에 '저평가'를 표시하고

그 위에 '매물 우선순위'를 얹는다.

이 3가지 장표만 매번 제대로 남긴다면,

사전임장보고서 하나에도 실력이 담기고,

결국 그 실력이 투자의 결과를 말해줄것입니다.

앞으로 여러분들도

“임장보고서를 쓰는 시간동안,

투자로 연결되고 있다”는 걸

몸소 느껴보시길 바랍니다.

여러분들의 투자생활을 응원합니다.

감사합니다.

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