대출 받아서 투자하면 안 되나요? (리스크의 모든 것 #1) [험블]

안녕하세요!

겸손하고 열정적인 투자자 험블입니다 :)

최근 6.27 대출규제 이후

시장에서는 관망세가 지속되고 있습니다.

빠르게 늘어가던 가계대출 규모도

급격하게 줄어들고 있는 상황인데요.

동시에 서울/수도권의 매매 거래량 또한

급격하게 줄어들고 있는 상황입니다.

이처럼 부동산은 대출과 상당히 밀접합니다.

쉽게 접근할 수 없는 금액의 자산이지만

그만큼 필수적인 자산이기도 하기에

매매도 전세도 모두 대출이 필요한

경우가 대부분입니다.

투자를 할 때도

대출 받아서 투자해도 괜찮을까요?

라는 고민을 한 번쯤은 해보게 되는데요.

사람마다, 상황마다 모두 다르겠지만

우리가 하는 아파트 전세투자는 대출없이

내 투자금 내에서 진행하는 것이

원칙이자 기준입니다.

감당 가능한 수준의 대출은

활용해도 괜찮지 않나요?

대출이 감당 가능한 수준이라면

그런데 정말 가치 대비 싼 물건을 발견했다면

한 번쯤은 편익과 비용을 계산해보게 됩니다.

중요한 것은, 지금은 감당가능할 수 있지만

한 순간에 그렇지 않을때가 올 수 있다는 것입니다.

최근 투자를 진행하며

실제로 고민했던 케이스 중 하나입니다.

보유한 투자금은 1억 후반대였고

두 개의 물건을 두고 끝까지 고민했습니다.

(동/층/향은 비슷합니다.)

A 물건의 경우

1. 매매가는 최저가로 싼 가격
2. 시세 대비 1억 낮게 낀 전세

3. 3개월 후 현재 시세대로 계약할 경우 

   1.3억 정도 전세금 회수 가능성 높음

B 물건의 경우

1. 매매가는 최저는 아니지만 싼 가격
2. 시세 대비 0.5억 낮게 낀 전세

3. 1년 후 재계약을 해도 5%만 증액 가능 

   (계약갱신청구권 미사용)

A 물건은 당장 투자금이 많이 들어가지만

가격이 싸고, 투자금을 회수할 수 있는

가능성이 높은 상황의 물건이었습니다.

하지만, 당장 투자금이 부족한 상황이라서

일정 부분 대출을 활용해야 했습니다.

(연봉만큼의 대출이라 감당 가능했습니다.)

B 물건은 최저가는 아닐지라도

충분히 싼 가격이었지만 앞으로

투자금을 단기간에 회수하기에는

어려운 상황의 물건이었습니다.

하지만, 제가 조금만 가격 협상이 된다면

대출없이 보유한 투자금으로 가능했습니다.

그리고 무엇보다, 현재 이 단지 주변에는

전세 매물이 거의 없는 수준이었습니다.

여러분이라면 어떤 선택을 하실건가요?

보이지 않는 리스크

저는 가격이 조금 더 비싸더라도

안전한 B 물건에 투자를 진행했습니다.

연 저축액 이하의 신용대출을 활용하면

충분히 감당이 가능한 수준이고,

최저가인 A 물건에 충분히 투자할 수 있었지만

조금은 더 안전한 B 물건에 투자했습니다..

더 벌진 못하더라도, 잃지 않는 투자를 했습니다.

제가 투자하고 1~2개월이 지난 후

해당 단지의 전세가격이

적게는 2천만원에서 많게는 4천만원까지

계속해서 낮게 거래가 되었습니다.

투자자들이 많이 매수를 하면서

전세 물량이 급격하게 증가한 것입니다.

당연히 전세가격은 내려갈 수 밖에 없었습니다.

투자를 진행할 당시

충분히 감당 가능하다고 판단해서

신용대출을 활용해 투자를 진행했다면

예상보다 더 많은 투자금이 들어가는 상황입니다.

거기에 전혀 예상하지 못했던

6.27 대출규제가 시행되면서

소유권 동시 이전 물건의 경우

임차인의 전세자금대출이 불가능하게 되었고

저는 더이상 대출을 받을 곳이 없었기에

상당히 위험한 상황에 처했을 수도 있습니다.

이처럼, 지금은 감당가능해 보이지만

한 순간에 그렇지 않을때가 올 수 있습니다.

또한 감당가능해 보이는 것은 단지 나의 관점일 뿐

리스크를 주의하고자 노력하지 않는다면

언제든 변하는 상황에 따라 리스크가 발생했을 때

대응하지 못할 수 있습니다.

설령 아무런 일이 발생하지 않았다고 하더라도

리스크가 없었다는 뜻이 아닐 수 있습니다.

투자 과정 중에 리스크를 줄이려 노력하지 않는다면

언젠가는 나에게 소리없이 다가올 수 있습니다.

그러므로 결과가 좋았던 투자일지라도

그 과정을 복기하는 것은 물론

나에게 보이지 않았던 리스크는 없었는지

꾸준히 돌아봐야 합니다.

리스크는 결과가 아니라 과정 속에 숨어 있다.

 

투자에 대한 생각

폭염과 폭우가 반복되는

궂은 날씨가 지속되고 있습니다.

이렇게 날씨마저 도와주지 않을 때에도

목표를 향해 한걸음 한걸음 나아간다면

숨어있는 기회를 꼭 잡을 수 있다고 믿습니다.

오늘도 노력하고 또 노력하며 나아가는

우리 모두를 진심으로 응원드립니다.

그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️