안녕하세요. 수수진입니다.
지금 서울, 수도권을 임장하시는 분들은
규제 이후 확연히 각 지역마다 다른
움직임을 느끼고 계실 겁니다.
뉴스 여기저기에서도 성동구와 마포구 등
서울 2급지 거래량에 대한 내용을 볼 수 있는데요.
규제가 발표되자 시장은 얼어붙은 듯 했지만
실제로는 신고가 거래가 이어지기도 했습니다.
사실 예전에도 반복되었던 일입니다.
“지금 아니면 못 사는 거 아니야?”
“지금이라도 잡아야 해”
라는 조바심이 뒤섞인 시장인 것 같습니다.
과거와 현재를 나란히 놓고 보며
지금이 과거의 어떤 시장과
비슷한 움직임을 보이는 지 살펴보겠습니다.
#1 과거 시장의 규제 데자뷰
2017년 8.2대책, 2018년 9.13 대책이 발표되던 시기
매수자와 매도자 모두 관망세에 들어가며
거래량이 반토막이 났던 때가 있었습니다.
2017년 8월 당시의 기사 한 번 볼까요?
🚨 2017년 8.2 대책
중도금 대출 보증요건 강화 및 다주택자 규제
1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화
8.2대책 발표 직후 매도, 매수 문의가 잠잠해지고
급매물들이 나오기 시작하며
시장이 관망세로 접어들었습니다.
2018년 4월부터 다주택자 양도소득세 중과
시행된 직후 급매로 나왔던 매물들이 거의 사라지며
매수자 문의가 감소한 시기가 옵니다.
시장 분위기가 거래 절벽으로 기울기 시작합니다.
이후 9.13 대책으로 서울 아파트 거래량이 전월 대비
절반으로 감소하고(특히나 강남권 중심)
상승 폭이 둔화하며 매수자들이 가격 하락을 기대하며
관망 태세로 다시 접어들게 되었습니다.
🚨 2018년 9.13 대책
종부세 인상 및 과세대상 확대
부동산 임대사업자 등록 규제
주담대 규제, 세제 혜택 축소 등
말그대로 계속해서 집값이 오름세를 타자
정부에서 바로 세금에 대한 규제를 내놓으며
과도한 투기를 막은 상황이었습니다.
9.13 대책의 핵심은 말그대로 다주택자의 종부세 강화였어요.
다주택자를 중심으로 투기 세력을 확실히 잡기위해
과세표준 94억 원 초과 주택에 대한
종부세 최고세율을
기존 2.0 → 3.2%까지 높이는 방안이었습니다.
예를 들면, 기존 최고 세율이 2.0%였는데
9.13 대책 이후 최고세율이 3.2%까지 높였을 때
과세표준 30억원의 다주택자는
이전 세율 2.0% 기준으로 → 약 6억이었다면
인상 세율 3.2% 기준으로 → 약 9.6억으로
3.6억이나 더 종부세를 내야하는 상황이었던 거죠.
조정대상지역 내 2주택 이상, 혹은 3주택 이상
다주택자에게 추가 과세를 강화하면서
강남, 마용성 고가 주택을 갖고 있거나
다주택자 보유층에게는
체감 충격이 더 컸던 일이었습니다.
2018년은 강도 높은 부동산 정책들이 쏟아지며
양도세 중과제, 보유세 개편, 종부세 인상 등으로
역대급 규제로 평가받는 9.13 대책까지
정부가 부동산을 잡기 위해
총력전을 펼친 한 해이기도 했습니다.
#2 그렇다면 지금 시장은 어떨까요?
대체적으로 현재 2017~2018년
과거 사례에서 유사한 모습들이 보이고 있습니다.
점차 과거 2018년의 모습으로 달려가고 있는
모습으로 보이는데요.
1) 매물 감소
과거) 8.2 / 9.13 대책 직후 매도자들의 눈높이를 낮추지 않아 매물 잠김
강남, 한강변 상급지는 매물이 확 줄고 거래가 끊김
현재) 성동, 광진구 등 매물은 감소, 거래량은 상승
규제 강화 전 막차 수요 → 매물 잠김
즉, 매물은 과거처럼 줄고 있지만 거래는 활발한 상황
2) 거래량 급갑
과거) 거래량은 반토막, 서울 전역, 강남권 관망세
일부만 신고가, 나머지는 거래 절벽
현재) 규제 전후 일부 지역 거래가 활발한 상태
한강벨트, 강남, 마성광에서 활발한 매수세 지속 → 신고가 갱신
3) 가격 흐름
과거) 전반적 상승세 둔화, 일부 지역 하락
인기 지역 및 핵심지는 신고가 유지
현재) 규제에도 불구하고 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 심리
가격은 과거보다 강하게 상급지로 집중되면 상승 중
오늘 너나위님께서
이야기해주셨던 부분 기억나시나요?
https://weolbu.com/s/HGItcvnPRu
2018년에도 규제 직후 막차 수요가 몰리면서
단기간 거래량이 치솟았지만
하지만 몇 달 후 거래 절벽이 오고
가격은 10% 이상 가격 조정을 겪었습니다.
당시 비싸게 매수했던 사람들 중
일부는 그 긴 시간을 후회하며 버텨야했어요.
지금도 비슷합니다.
늘 그렇듯 단기적 불꽃 뒤에는
긴 관망기가 올 수도 있다는 점을 잊지 마셔야 합니다.
지금 우리가 할 일은 과거에도 반복되었던 일들을
단순히 따라가는 게 아니라 그 속에서
복기하고 교훈으로 삼을 때입니다.
시장은 언제나 요동치고,
규제는 늘 예측과 다르게 작동했습니다.
이럴 때일수록 조급함이 아니라
언제 생길 지 모르는 것에 늘 대비하고
나만의 기준과 전략을 세우고
무엇보다 ‘잃지 않는 투자’를 하기 위해
깊게 고민 후 결정해야할 중요한 시기인 것 같습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃
[글로 적어보는 생각 수수수필로그]
#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?
#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장
#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면
