그뤠잇_매일 생각정리 #40 분당 재건축 단지 추정 환급금에 대한 생각

# 개인적인 사견이 들어가 있을 수 있습니다.

1.

성남 분당의 재건축 선도지구 단지의 사업성을 살펴봤을 떄

오히려 집주인들이 돈을 받느다는 기사를 보면서

과거 분당구 임장을 했을 때가 생각났습니다.

2년 전 분당구 서현과 수내, 정자동 쪽 단지들을 보면서

처음 생각햇던게 이런 곳들은 재건축 하기에 정말 최적의

조건을 갖췄다는 것이었는데요.

동간 거리가 넓고 쾌적하여 용적율이 낮은편이기에

재건축 사업성이 아주 좋을거라고 생각했습니다.

2.

재건축은 수익화 사업으로 기존에 가지고 있는 자산을

더 좋게 하는데 의미가 있습니다.

법적으로 허용된 용적율 등을 최대한 사용하여

새 건물로 탄생시키고 이 부분을 분양하여 나오는 

수익금을 기존 보유자들의 집도 새 집으로

바꾸는 과정이라고 생각할 수 있습니다.

3.

새롭게 분양할 수 있는 물량이 많을 수록 

그리고 분양가가 높을 수록 사업성이 좋은편인데

분당의 아파트들은 이런 조건에 매우 적합합니다.

용적율이 낮아 새롭게 분양할 수 있는 물량이 많고

분당이라는 입지덕분에 고분양가가 가능하기에

수익이 클 것으로 예상됩니다.

4.

여기서 생각해볼 것은 그렇다면 과연 다른 1기 신도시

더 넓게는 입지가 떨어지는 경기 외곽, 그리고

지방은 어떨지 생각해보게 됩니다.

원가라고 생각할 수 있는 기본 자재비, 인건비는

분당에 하든 경기 외곽에 하든 지방에 하든 동일합니다.

그렇다면 사업성이 좋게 나오려면 용적율이 좋고

사업성이 좋아야하는데 모든 곳이 분당과 같이

높은 분양가를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

따라서 동일한 조건이라 했을 때 분당과 같은

상급지는 재건축 등이 활발하게 진행할 조건이 되지만

하급지, 그리고 지방으로 갈 수록 재건축 등은

진행이 어려워질 것으로 생각됩니다.

5.

지방으로 가지 안고 가까운 1기 신도시 안으로만 봐도

일산이나 부천 산본 등의 지역에서 재건축 등으로

수익이 나올 수 있는 단지는 극히 소수일 것으로

생각되며 분당 거주민들이 환급을 받는것과는 달리

오히려 추가 분담금이 발생하는 상황이 올 수 있으며

이 과정에서 많은 진통이 예상됩니다.

6.

지금과 같은 구조에서는 재건축 등의 사업 진행은

상급지는 가능하지만 하급지로 갈 수록 진행이

어려울 것으로 생각됩니다.

이전과 달리 재건축 가능여부도 점점 양극화가

되는게 아닐까 생각되며 입지가 떨어지는 곳의

재건축 진행은 매우 보수적으로 봐야하지 않을까

생각됩니다.

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