아침에 험블님의 칼럼을 읽고..!
"전세가 1억 올랐어요.." 전세가 폭등을 겪고 나니 보이는 것들 [험블]
역시나 빈틈 투성이였던 지라
역전세에 대한 부분은 생각을 안하고 있었다.
25년 11월 28일 입주 시작한 이문아이파크자이
나는 입주장의 전세가가 낮을 것을 고려해
26년 1월에 입주 → 27년 2월에 세입자를 맞추는 플랜을 짰지만
(한가해보이님 투자코칭)
일단 기존 전세 예상가(5억)보다 1억 이상 높게 맞춰지고 있다.
동대문의 1만가구 입주장에도
대부분의 단지들이 무난하게 전세 세팅을 끝냈고
마지막 입주인 이아자도 힘껏 전세를 올려서 받고 있는 분위기다.
서울의 전세난이 느껴지는 상황
-
결론적으로 내가 27년 2월에 어느 정도로 전세를 세팅 가능한지
그래서 주담대를 갚고도 얼마가 남고
그 금액이 얼마가 되서 투자금을 얼마로 설정할 수 있는지가 중요했다.
반대로 그 전세금으로 투자를 하고 나면
하락장(역전세)를 맞을 수도 있고
얼마나 맞을지를 알지 못하면 대비가 안되는 상황임에도
욕심에 눈이 멀어 역전세 대비를 생각 안하고 있었다.
무리해서 투자하지 않고
잃지 않는 투자를 한다는 월부의 원칙을 잘 지킬 수 있게
대략적인 전세세팅 금액과 역전세 시 돌려줘야하는 금액대를 파악해보았다.
전농/답십리, 용두동
위주로 동대문의 시세를 리딩하고 있었다.
25년 12월 기준
25평 14-15억
33평 16-18억
휘경동이나 장안동은 아무래도 후순위이다 보니
25평 9-12억
33평 12-14억
이문휘경뉴타운은 초신축이다보니
25평 14-15억
33평 16-17억
정도의 가격대를 형성한다.
내가 알아볼 전세가격은
25평 5-6억대
33평 7억대
수준이다.
전세가격은 입지도 당연 중요하지만
연식에 영향을 많이 받아보이고
22-24년식 초신축들은
기존 신축들보다
+1억 정도 더 받고 있는 분위기다.
2018년부터 2019년 사이에 입주한 아파트들 기준으로 살펴보면
입주 당시 25평 기준 전세가는 4-5억대 수준이었다.
(21년 용두e편한은 예외 케이스)
21-22년 상승장 꼭대기에서
6-7억대를 찍고
22-23년 하락장에서
4-5억대 까지 떨어졌다.
대부분 -30% 이상 떨어진 걸 볼 수 있다.
절대가격으로 봐도 최대 -3억까지 고려를 해야하는 상황이고
물론 이건 극단적으로 최고점과 최저점을 따진 케이스긴 하다.
그래도 현실적으로 생각을 하면
-10% 에서 -20%인
1억 ~ 1.5억 정도를 역전세 반환금으로 생각을 하고
가용 대출의 한도를 알아봐야한다.
조금 더 살펴보니
전농/답십리는 2023년 1월부터 청량리의 주상복합 3형제 입주가 있었고
3,000세대 입주로 인한 전세가 불안도 반영이 되었을 것으로 보인다.
다행히 이문아이파크자이 입주를 마지막으로
동대문에는 향후 3-4년간 2번의 공급, 합쳐도 1,000세대 수준이라
크게 영향을 미칠 것으로 보이진 않는다.
(적정 공급량 2,000세대)
얼죽신의 추세로 신축에 대한 전세 수요도 확실히 있고
생각보다 현금 세입자들도 있다고 알고 있다.
역전세를 경험해보지 못한 우리같은 초보 투자자들에게는
역전세 대비를 이렇게나마 인식하고 있는 것만으로도
그 당시에 한 시름을 덜 수 있는 방법일 것 같다.
앞으로도
실투경을 열심히 읽고 검토해보자!
✅ 11월 시세
✅ 12월 시세
댓글
호랭시님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
