현재 앞마당 중
비규제지역으로 매전차이로 투자가 가능한 지역은
부천 원미구, 안양 만안구, 인천 부평구다.
아직 부평구까지 볼 상황은 아닌 것 같고
원미구와 만안구 중에 1-2억대 투자금으로 할 수 있는 곳들을 살펴보고 있다.
지난주부터 전수조사한 가격을 토대로
시세지도에 올려보고 그 중에 상대적으로 연식/가격을 평가하여
괜찮다고 생각하는 곳들을 정리했다.
평소였으면 그냥 비싸다고 보지 않았을 단지들도
같은 연식대비 싸다는 느낌이 들면 넣어보았고
항상 멀게만 느껴졌던 행복한금호도 막연히 비싼 건 아니라고 생각하게 되었다.
이래서 시세지도에 올려보고
지역별로 비교해야함을 느끼게 되었다.
안양시 만안구
3월 앞마당 만들 당시 대비
가격대가 꽤 많이 올랐다.
시세트래킹 기억상
천천히 오르다가 10.15 이후로
꿈틀하고 11월 초중순부터 급하게 많이 오르기 시작했다.
확실히 절대가도 경기권 대비 높은 편이고
서울 접근성을 고려한 소형평형대 가구들이 많아서
20평대 가격대가 높았다.
학령기 아동이 있으면 동안구나 다른 지역으로 전출을 가는 경향이 보이기 때문에
오히려 전략적으로 10평 후반대나/20평 초반대까지도 같이 봐도 될 것 같다.
입주물량도 대거 소화되어서
전세가가 올라야하지만
현재는 매매가 더 빠르게 오르는 형태라 투자금이 더 들어가고 있다.
투자금 1억주변으로 가능한 지역을 지속적으로 봐야겠다.
아르테자이는 뭔가 묘하게 가격이 안오르는 느낌이다.
여전히 25평은 6.5~6.6억 주변으로 보이고
26평 선호하는 타입은 7억대 넘는 호가를 보이기도 한다.
상반기에는 아르테자이와 메가트리아 등이 가격차이가 크게 나진 않았는데
점점 격차가 벌어지고 있다.
메가트리아가 상반기에는 상대적으로 싼 상태였음을 알 수 있다.
1호선 역세권 신축 대단지 아파트의 힘을 알 수 있는
푸르지오더샵은 33평 현재 13억이 호가다.
만안구 신축은 9억대로 가격이 절대적으로 싸진 않다.
신축 중에는 항상 빠지지 않는 게
씨엘포레자이와 아르테자이인데
사실 두산위브더아티움이 저평가로 보인다.
30평대에 8억 아래로 볼 수 있고 상대적으로 아르테자이에 밀려서 빛을 보지 못하고 있다.
조금 더 연식은 준구축/준신축(2000년대)로 가면
안양생활권의 삼성래미안 33평이나 주공뜨란채 25평이 여전히 매력적이다.
비역세권 중에 고민해본다면 성원상떼빌1차도 고민해보겠지만
만안구에서 비역세권은 좀 더 생각해볼 상황이다.
안양역 역세권 주공뜨란채는 24평도 있지만 21평도 있다.
앞서 생각했던 것 처럼
20평 초반대 (방2개)도 투자대상으로 봐도 충분히 돈을 벌 수 있다.
상승장에서 흐름을 늦게 타서 애가 타겠지만
이를 이해하고 있다면
그 당시에 더 싼 가격으로 투자가능하다면 충분히 검토해볼 수 있는 매물이다.
부천시 원미구
원미구는 1기 신도시 중 하나로
중동 신도시는 아쉽게도 여전히 상승의 흐름이 가질 못했다.
일부 가격이 오르긴 했지만
만안구 만큼 상승을 보이진 못하고 있고
전세는 시세트래킹하면 매물이 확실히 눈에 띄게 줄어있다.
근데 오히려 전세가율은 떨어졌고
비슷한 급지의 지역과 비교평가하면서 타이밍을 잘 봐야겠다.
중센푸를 제외한
대부분의 대장 단지들은 7억-9억대에서 투자 가능해 보이고
전세가가 만안구처럼 4-5억대를 형성하고 있기에
투자금 2-3억 정도로 가능한 단지가 많다.
1기 신도시 특징이지만
중심부에 신축이 없다.
그래서 주상복합인 중센푸나 힐스테이트가
선호도가 높고 10억대 이상의 가격을 보인다.
심지어 래미안어반비스타나 래미안부천 등
입지와 환경이 떨어지는 곳들도 8억대 가격을 보인다.
상동스카이자이(상스자)는 확실히 매수 선호는 떨어지는지
매전차이가 1억대까지 내려오는 흐름을 보인다.
환경과 입지가 중요하다고 생각이 들지만
상스자가 워낙 1호선 초역세권인 단지라
단기적인 투자 측면에서는
의미가 있을 수 있겠다.
반달극동은 계륵처럼 항상 소액투자의 대상으로 보이지만
싸다고 보기도 힘들다.
하지만 1억 이하로 투자가능하다면 접근할 수 있고
강남에도 1시간 내외로 도착 가능하다.
연식이 그나마 괜찮은 20평대는
푸른마을한라비발디 / 라일락미소지움이고
위치는 푸른마을, 학교까지 생각한다면 라일락이라
상대적으로 수요층이 높은건 라일락일 듯 싶다.
하지만 남부 상동에 인프라가 더 좋아서
개인적으로는 푸른마을이 더 마음이 간다.
두 단지도 추후 비교평가를 해봐야겠다.
방2개까지 중 미리내동성도 위치가 괜찮고
꿈삼환한진도 사실 서울에 더 가까운 위치이기 때문에
상대적으로 덜 선호될 뿐
투자가능한 단지로 보인다.
원미구 vs 만안구
여전히 나는 만안구가 위치가 더 좋다고 생각이 든다.
원미구는 항상 1기 신도시의 쾌적한 환경이 주는 유혹이 있지만
물리적 거리가 단점으로 다가온다.
인천-서울을 이어주는 부천 수요
vs
수원-서울을 이어주는 안양 수요
이렇게 보았을 때도 상대적으로 수원-서울을 이어주는 안양
동안구 차선책으로 선택할 수 있는 만안구가 좋아 보인다.
만안구 20평대와 30평대 모두 잘 살펴봐야겠고
투자금이 적게드는 30평대가 종종 보이고 있다.
강남 및 주요 업무지구 접근성은 아무래도 만안구가 조금 수월하다
(환승 횟수, 시간, 난이도)
대표단지들을 비교해봐도
석수 두산위브가 우월한게 보인다.
석수생활권은 물리적으로 단절된 입지로
확장성에는 한계가 있지만
지리적 위치가 거의 서울에 가까운 위치이기 때문에
지속적인 수요가 있을 것으로 보인다.
만안구는 추후 교통호재까지도 같이 보면 좋을 것 같다.
(오늘 기사의 대장홍대선보다 월판선과 신안산선이 더 의미 있을 듯)
오늘의 결론
1억 투자금으로는 반달극동
1.5억대 투자금으로는 부개역푸르지오
2억대 투자금으로는 두산위브더아티움
✅ 11월 시세
✅ 12월 시세
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