안녕하세요, 다양한 경험을 나눠주고,
모두가 행복하길 바라는 헬짱부린이 입니다.
길고 길었던, 다사다난했던 저의 지난 서울/수도권 투자를
여러분들에게 이야기 해보고자 합니다.
그 어느 때보다 많은 이야기가 담겨있던 투자로
어려운 과정도, 해결해야할 부분들도 많았기 때문에
저에게는 좋은 복기로써 동료분들에게는 좋은 경험담이 될 수 있을 것 같아
저의 투자 과정을 나눠보고자 합니다.
1. 나의 상황
먼저 저는 남자 솔로로써
이미 지방 광역시에 2채를 투자한 상황이었고,
투자 이후 어느 덧 2년 이라는 시간이 다가오고 있었습니다.
그리고 당시 재배치 및 저축으로 나름 투자금을 모아서
서울은 어렵더라도 서울 외곽 경기도 지역에 투자할 수 있는 수준까지 되었습니다.
따라서 현재 가지고 있는 투자금에 맞춰 수도권 투자를 목표로 했습니다.
하지만 만기가 1년 안으로 돌아오는 지방 물건을 보면서
매도해서 서울/수도권으로 갈아타기를 해보는 건 어떨까 란 생각을 가지게 되었습니다.
왜냐하면 24년 여름부터 서울 현장에서 심상치 않은 분위기를 느꼈고,
당시 월학/실전을 꾸준히 하고 있어서 튜터님들의 인싸이트를 통해
계속해서 움직이고 있는 서울 시장의 분위기 알고 있었기 때문입니다.
이에 따라서 저의 지방 물건을 살펴보기 시작했습니다.
2. 물건 파악
매도하며 갈아타기 위해서 먼저 매도 의사 결정을 살펴봐야합니다.
매도 의사 결정은 아래와 같이 3가지 이고,
내 물건이 어디에 해당되는지 살펴보았습니다.
- 수익이 났을 때
- 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
- 리스크 감당이 불가 할 때
이와 같을 때 저의 자산은 아쉬운 수준이지만 수익이 분명히 발생했고,
3번 감당 불가 리스크는 전혀 없었습니다.
나아가 서울수도권을 바라보았을 때 더 좋은 자산으로도 갈아탈 자신이 있었습니다.
이에 따라서 갈아타도 되겠다 라는 생각을 가지게 되었고,
기존 투자금에서 매도시 나오는 금액까지 고려하여 투자 범위를 높여서
서울/수도권 안에서 갈아탈 물건을 찾기로 결정하였습니다.
3. 지난 투자의 복기
투자 물건을 찾기에 앞서 지난 투자를 복기 했습니다.
나의 지난 투자에서 아쉬웠던 점이 무엇이 있었지 라는 생각하게 되었고,
지난 번에서 아쉬웠던 점 혹은 실수를 이번 투자에서는 개선하고 싶었습니다.
지난 투자에서 아쉬운 점.
1) 단사빠
2) 내려오기
단사빠?
지난 투자를 돌아보면 내 투자금 중 이 단지가 최고다 라고 생각했습니다.
하지만 돌이켜보니 저는 하나의 단지와 사랑에 빠지면서
주변의 다른 단지가 눈에 잘 들어오지 않았습니다.
분명 넓게 봐야한다고 배웠지만 저는 기승전 A 단지로만 귀결이 되었고,
그러다보니 다른 대안도 없었기 때문에 협상 단계에서도 급하게 진행하며 투자했습니다.
따라서 이번 투자만큼은 단지와 사랑에 빠지지 않고, 넓게 보겠다 라고 다짐했습니다.
내려오기?
지금 투자할 경우 투자금+@ 로 넓히고,
좋은 단지에서부터 찾아가서 더 좋은 기회가 있는지 찾아보며
그 안에서 만들고자 노력을 하고 있습니다.
하지만 지난 투자의 경우 좋은 것부터 내려오기 보다는
내 투자금에 딱 맞는 단지만 추려내고, 그 안에서 투자를 진행하였는데요.
이러한 투자 경험이 점차 시간이 지나면서 아쉬움으로 남았고,
다음 투자부터는 투자금을 넓히며 좋은 단지부터 보고 내려올 것을 다짐하게 되었습니다.
이처럼 지난 투자에 대한 복기 포인트들을 잡았고,
이번 투자에는 반드시 적용하여 어떤 후회도 남기지 않겠다는
굳은 다짐을 하게 되었습니다.
4. 투자 방향성
이에 따라 다시 한 번 단지들을 살펴보게 되었고,
서울/수도권 전 지역의 단지들까지도 넓게 보기 시작했습니다.
특히 무조건 서울 이다 라는 것보다
외곽 신축 투자를 우선 순위로 올려서 검토한다
라는 방향성을 잡았습니다.
왜 일까요??
앞서 저는 남자 솔로이고, 저축액이 뛰어난 수준이 아니기 때문에
외곽 신축에 투자할 경우 매매가 상승은 아쉬울지라도 전세가를 높게 받고,
추후 전세 상승금으로 다음 투자까지 이어나갈 수 있는 방향성을
고려하였기 때문에 무조건 서울이 아니라 경기도 외곽의 신축들까지 유의미하게 살펴봤습니다.
이렇듯 나에게 맞는 투자가 어떤 방향인지 설정하고서
다음과 같이 우선순위를 잡아보았습니다.
경기도 신축 w 전세가 > 서울 구축 w 매매가
그럼에도 서울 입지 좋은 구축을 제외한다는 의미가 아니기 때문에
서울/수도권 전 지역을 투자 검토대상으로 하였습니다.
5. 넓게 보기
방향성을 잡고서 물건 찾기가 시작되었습니다.
이번에는 단사빠가 되지 말자는 의지와 함께 넓게 보고,
주변 이야기에 흔들리기보다 내 발과 입지 평가에 따른 가치만을 믿기로 다짐하였습니다.
서울_강서구, 서대문구, 동대문구, 성북구, 은평구, 노원,
경기도_안양, 의왕, 수지, 부천
당시 살펴보았던 지역들은 서울 4-5급지 와 경기도 외곽 지역으로
투자 범위 안에 들어오기 때문에 전부 살펴보았습니다.
강서구에서는 염창동 구축,
서대문구에서는 dmc 후순위 단지 또는 3호선 라인,
동대문구는 중간 이하 선호도, 성북은 중간 선호도,
안양, 수지는 중간 이상 선호도 등 여러 지역을 살펴보았습니다.
매일 시간 날 때마다 시세 보고, 전임하며
다른 지역의 단지들과 비교평가 하였습니다.
항상 튜터님들이 아는 만큼 보인다,
앞마당이 많을 수 록 더 많은 것이 보일 것이다 라는 말씀을 해주시고는 했는데
실제로 아는 지역이 늘어난 만큼 많은 단지들이 눈에 들어오며
많은 것들이 보이기 시작했습니다.
처음에는 각각의 단지들이 개별적으로 보였다면
시간이 지날수록 단지들이 서로 비교되기 시작했고,
또한 여러 지역을 동시에 보다 보니
특정 단지에 대한 집착 또한 자연스럽게 사라졌습니다.
A가 아니면 안 된다가 아니라
A가 아니어도 B, C에서도 충분히 기회를 만들 수 있다
라는 생각으로 바뀌게 되면서 여유로워지게 되었습니다.
6. 내려오기
지난 24년 가을학기 월학 중 줴러미 튜터님께서는 이와 같은 말씀을 해주셨습니다.
지난 봄학기, 이번 학기 모두 다 안 되는걸 되게 하려고 계속 시켰습니다.
튜터님의 위에서부터 보고 오라는 이야기??
저는 먼저 우선순위를 정렬하고, 위에서부터 내려옵니다.
나조차도 안되는 돈이지만 계속 보면서 만들려고 하는 것을 합니다.
그래야 후회가 없습니다. 이런 생각을 가지고서 임장 다니고 있고,
저만큼 되려면 여러분들도 저 정도는 해야하는거에요 .
이처럼 튜터님께서는 진정한 투자자로 거듭나기 위해,
그리고 목표를 이루기 위해서 중요한 것들을 말씀해주셨습니다.
이런 튜터님의 말씀과 지난 아쉬운 점을 반복하지 않기 위해
넓게 바라보며 내 투자금을 벗어나더라도 충분히 협상으로 만들어내고자
우선순위가 높은 단지들부터 차례로 방문하였습니다.
쉽게 투자금에 안 들어오는 단지이기 때문에
상황 파악 과 그에 맞는 협상 전략 이 중요했습니다.
급한 상황의 물건은 없는지,
주인분이 전세로 내려올 수도 있는지,
잔금을 길게 맞춘다거나 월세입자를 내보낸다거나 등등
제가 할 수 있는 선에서 최대한 만들어보고자 많은 협상을 해봤습니다.
이렇듯 우선순위를 세우고서 내려오다보니
더 좋은 단지들에서 좋은 기회를 만나기도 하고, 만들어보는 과정을 겪으면서
이렇게 투자를 만들어올 수 있구나 란 경험도 가지게 되었습니다.
이에 따라서 튜터님들께서 넓게 보는 것 뿐만 아니라
왜 좋은 것부터 보고 내려와야하는지 의 중요성을
이번 과정을 통해 한 층 더 이해할 수 있었습니다.
7. 시장 상황
하지만 당시 시장상황은 투자자들도 많았던 시장이지만
실거주자들과도 경쟁을 해야하는 시기이었습니다.
그래서 좋은 기회로 만들어볼 수 있겠다란 물건을 만나서
조건을 맞추고, 협상하는 도중에 실거주자가 보고선
마음에 들면 바로 매수해가는 시장이었습니다.
이처럼 투자자와 실거주자가 모두 들어온 시장을 경험하다보니
느긋하게 생각하기보다 매도자의 상황을 확실하게 파악하고,
이 단지가 1) 매매가, 2) 투자금 에서 최선으로 들어오는지 빠르게 판단을 해야했습니다.
나아가 투자자라면 무조건 가격을 깎아야지 라는 생각을 가지고 있을텐데요.
이전의 다른 물건이나 단지들보다 충분히 괜찮다면
매수할 수 있는 용기가 필요하다는 것 까지 깨닫게 되었습니다.
무조건 천, 오백 등등 집요하게 깎아야지란 고집으로 물건을 놓치는 것보다
아쉽지만 제 가격에 사더라도 자산을 취득하는 것이
장기적으로 바라보았을 때 훨씬 높은 가치를 가져다줍니다.
따라서 모두가 불 붙은 시장 속에서는 어떤 마인드와 행동을 갖추는 것이
투자자로써 더 중요한지를 배울 수 있었습니다.
8. 마인드 셋
이 투자 판에서 미친 놈이 되어보자
자극적이지만 이번 투자를 진행함에 있어서 이와 같은 마인드를 장착했습니다.
당시 개인적으로 그 어떤 누구에게도 말 못하는 힘듬을 경험하고 있었고,
저의 상황을 돌아보았을 때에도 저축액이 크지 않다보니까
향후 몇 년 동안 이번 서울수도권 투자가 마지막이 될 수 있겠다
생각과 함께 소중한 종잣돈 정말 후회없이 좋은 곳에 밀어넣고 싶었습니다.
어느 누구에게 가격으로도, 물건 상황으로도 밀리지 말자
이 구역만큼은 내가 제일 잘 안다
라는 마인드 셋을 장착하고서 진행했습니다.
이에 따라서 제가 가진 앞마당의 단지들 가격을 세세하게 파악하였고,
집요함을 가지고 치열한 비교평가를 진행하며 많은 지역을 뛰어다녔습니다.
다른 지역으로 이동하는데만 1시간 반 씩 걸리는 데에도 불구하고
아침/오후/저녁으로 3-4개 지역을 넘나들기도 했습니다.
이러한 과정을 진행하면서 많은 부딪힘과 어려움이 있었지만
헤멘 만큼 내 땅이 된다 라는 이야기처럼
점차 투자 후보 단지들이 뾰족하게 좁혀졌습니다.
내 앞마당 중 이보다 더 좋은 단지들은 거의 없겠다란 확신이 들면서
본격적인 매물 털기를 진행하였습니다.
9. 매물 털기
단지내 모든 매물을 전수조사 하였고,
터무니없이 비싼 물건은 제외하고서는
비싸더라도 가능한 모든 매물들을 거의 다 봤습니다.
왜 봤을까요??
가격이 높았던 물건들도 막상 협상을 진행하면 조정이 된다는 것을 앞서 경험하였기 때문입니다.
그러므로 가격이 높다고 제외하는 것이 아니라 내가 만들어낸다
라는 마인드가 중요하다는 것을 깨닫게 되면서 가리는 것 없이 모두 살펴봤습니다.
다만 그럼에도 볼 수 없는 매물들의 경우
전화로 상세하게 상태/상황을 파악했습니다.
또한 주변의 모든 부동산을 워크인으로 들어가서
더 나은 물건이 없는지, 모르는 사정이 있는지 파악하면서
다시 한 번 최종 물건이 맞는지 검토했습니다.
이렇게 매물 털기를 진행한 결과,
한 달이 조금 넘는 동안 한 지역에서만 120개에 준하는 물건들을 살펴보았고,
다른 지역의 단지 물건까지 합한다면 훨씬 더 많았던 것 같습니다.
이 과정 동안 내부 컨디션을 이해하는 안목도 늘어났고,
매도자와의 이야기 나눌 때 어떤 이야기를 해야지 싫어하지 않고,
자연스럽게 매도자의 상황을 이끌어낼 수 있는지
저만의 노하우까지 쌓아갈 수 있었습니다.
많은 물건 상황을 만나고, 협상을 해보면서 자연스럽게 협상 스킬도 늘어갔지만
무엇보다도 이 지역에 살아가는 사람들을 깊게 알게 되면서
명확한 우선순위와 함께 지역과 물건에 대한 확신까지 얻게 되었습니다.
10. 투자 마침표
이런 과정을 통해 결국 투자를 했을 때에는 의외로 담백했습니다.
먼저 투자로 바라보고 있던 지역은 투자로써 좋은 기회의 장이었지만
적은 제 투자금으로 들어가기에는 잠깐 열려있던 시기가 있었습니다.
이때 1~2달 발 빨랐던 투자자는 들어와서 이미 저렴한 물건들은 나갔던 상태였습니다.
저 또한 그 가격과 물건들을 알고 있었지만 어느새 쑥 빠져나갔는데요.
그럼에도 불구하고 아직 한 발 남았다, 할 수 있다 라는 생각으로 집요하게 붙들었습니다.
그러는 도중 유난히 괜찮은 단지와 매물이 있었습니다.
해당 단지 외에 오히려 다른 단지에 많은 투자자들이 붙었는데
우선 순위의 단지임에도 불구하고, 여전히 같은 가격을 보여줌에 따라
가치 대비 저평가 되었다고 생각했습니다.
따라서 해당 단지도 매물 털기를 진행하였고,
좋은 물건들을 우선적으로 나의 투자 범위에 만들어내기 위해 노력했습니다.
이 와중에 실거주자들과 다른 투자자들까지 만났는데요.
앞서 경험한 바, 이미 충분히 괜찮은 가격이라면
매수할 수 있는 용기가 필요하다는 것을 배웠습니다.
이번 시장에서 배운 것을 바로 적용할 시기라고 생각했습니다.
초기 가격을 많이 깎고자 매도자와 줄다리기 하고 있었지만
다른 분들 또한 같은 물건에 붙음으로써
가격보다 조건을 맞추보는 것으로 협상을 바꿨습니다.
다행히 이러한 조건 변경에 매도자 또한 응하게 되면서
길고 긴 투자에 마침표를 찍게 되었는데요.
물론 생각한 만큼 가격을 낮추지 못했다는 점에서 아쉬움이 남기는 했습니다.
하지만 그보다 더 크게 배웠던 것은
이번 과정을 통해 쌓아온 시간 과 그로부터 얻은 확신 이었습니다.
앞서 배운 것들과 개선하고자 했던 포인트들을 하나하나 실천하며
이보다 더 나은 선택을 찾기 어렵겠다는 확신과 최선이 쌓이면서
이와 같은 결정을 내릴 수 있었습니다.
물론 이 과정 속에서 결과를 만들어낼 수 있었던 결정적인 이유는
올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 끊임없이 도와주시고 잡아주신
튜터님들의 지도와 가르침이 있었기 때문이라고 생각합니다.
가는 길 동안 놓치고 있던 부분들을 짚어주시고,
흔들리는 순간마다 다시 기준을 세울 수 있도록 이끌어주셨기에
끝까지 방향을 잃지 않고 투자라는 결과를 이뤄낼 수 있었습니다.
오랜 시간동안 올바른 방향으로 이끌어주신 튜터님들, 진심으로 감사드립니다.
✅투자 복기 와 깨달음
1) 정리
이번 과정의 배움을 정리하면 다음과 같습니다.
- 넓게 보기 = 선택지 확보 + 비교 => 조급함이 아닌 여유로움.
- 내려오기 = 안 되는 것을 되게 만드는 과정 => 후회 없는 선택.
- 많은 물건을 본다는 것은 단순한 노력이 아니라 확신을 만드는 과정.
- 시장 상황에 맞춰 유연하게 행동하며 매수할 수 있는 용기
이외에도 안목과 협상 방법, 마인드까지 배울 수 있었는데요.
단순히 한 채의 자산을 매수한 경험이 아니라
제가 어떤 기준으로 판단하고, 어떤 태도로 시장을 대해야 하는지
제대로 경험하고, 배울 수 있었던 귀중한 시간이었습니다.
2) 복기
당시 함께 투자로써 고려했었던 단지들을 1년이 지난 시점 확인해보았습니다.
당시 투자로써 검토했던 단지들을 복기해 봤는데요.
예상보다 더 많이 올라간 단지도 있는 반면 의외의 결과를 보여준 단지
또는 아쉬운 결과까지도 볼 수 있었습니다.
이렇게 함께 살펴보니
그 당시 어떤 선택을 했는지에 따라
결과 천차만별로 달라질 수 있다는 것을 깨닫게 되면서
다시 한 번 소중한 환경에 대한 감사함을 느끼게 되었습니다.
지역마다 보여주는 인싸이트가 다르기 때문에 더 깊게 살펴볼 예정이지만
이처럼 같은 지역이라고 하더라도 똑같이 올라가지 않는 것을 볼 수 있었고,
무조건 서울이라고 해서 불패가 아니라는 것까지 확인할 수 있었는데요.
무엇보다 이번 결과를 통해 우리가 왜 오랜 시간 현장을 누비며
단지 하나하나를 직접 확인해야 하는지,
그리고 개별 가치를 왜 알아야 하는지에 대한
명확한 이유를 다시 한 번 깨닫게 되었습니다.
✅해낼 수 있었던 단 하나의 이유_환경
이거 안 되는 물건인데 왜 이렇게까지 말도 안 되는 조건으로 자꾸 협상해요,
매도자, 세입자 힘들게 하다간 물건 들어가고, 이러다 나만 평 안 좋아져요
투자를 한 인원이라면 분명 부사님께 이와 같은 이야기를 한 번쯤은 들었을 겁니다.
매번 높은 챌린지를 하다보며
이런 사장님들의 이야기 와 불평에 지난 날들이 떠올랐습니다.
회사에서 중요한 시기임에도 불구하고 주중에 휴가내면서 가거나
또는 퇴근하고서 늦은 시간 돌아오기도 했습니다.
이 과정 속에 회사 밸런스가 깨지면서
갑작스런 개인 어려움도 터지면서 큰 고비가 있었습니다.
이런 과정과 말 못 할 속사정을 통해
그러게요, 저도 이렇게까지 해야하나 싶어요
라는 대답이 목구멍까지 차오르던 적도 있었습니다.
그럴 때마다 멘토님들, 튜터님들의 말씀들이 떠올랐습니다.
지금 당장 결과가 보이지 않더라도
이 과정을 버티는 사람이 결국 시장에서 살아남는다는 이야기,
그리고 안 되는 것을 되게 만들기 위해
끝까지 물고 늘어지는 사람이 결국 기회를 잡으며 목표에 도달할 수 있다는 말씀들이
계속해서 이 악물고, 저를 다시 움직이게 만들었던 것 같습니다.
이렇게 지금까지 해낼 수 있었던 가장 큰 이유는
제 능력이나 운이 아닌 이 환경 에 속해 있었기 때문이라고 생각합니다.
포기하고 싶을 때마다 다 잡아주고,
흔들릴 때마다 방향을 다시 잡아주는 튜터님들과 동료들이 있었기 때문에
이미 멈췄을 순간들을 버텨내며 달려올 수 있었는데요.
그러므로 이번 투자는 단순히 한 채의 자산을 만들어낸 경험이 아니라
이 환경 속에서 배우고 성장하며 만들어낸 결과라고 생각하며
앞으로도 지금 이 환경에 대한 감사함을 잊지 않고,
제가 받았던 것처럼 저 또한 누군가에게
방향이 되어줄 수 있는 사람이 되도록 노력하겠습니다.
첫 월학으로써 당시 걱정 인형으로 활동하며
천방지축 우당탕탕 멤버였음에도 불구하고, 끝까지 믿어주신 빈쓰 튜터님,
투자 매물에 대한 내용 과 검토뿐만 아니라
저에게 맞는 방향성을 알려주시면서 다시 한 번 잡아주셨던 보이멘토님,
추운 겨울 늦은 밤, 몸이 안 좋으셨음에도 불구하고,
집에 돌아가시는 퇴근 길 밖에서 코칭해주시면서 도와주셨던 유디 멘토님
실전 투자자로써 퀀텀 점프하며 성장하는데 도와주셨을 뿐만 아니라
힘든 상황 속에서도 이겨낼 수 있는 단단한 마인드를 갖출 수 있도록 알려주신 줴러미튜터님,
예전 특강에도 기억해주시고서 투자 매물에 대한 이야기와
더 나은 방향성 및 많은 이야기를 해주셨던 센쓰튜터님,
지금은 안 계시지만 투자자로써 따끔하게 충고해주시고, 정신차리게 해주신 게리롱 튜터님,
부딪힌 위기를 해결 할 수 있도록 물심 양면으로 도와주시고,
내려놓을 줄 아는 단단한 투자자로써 성장시켜주시면서 삶을 바꿔주신 밥잘튜터님
그리고 지금까지 이 환경을 만들어주시면서
투자자로서뿐만 아니라 삶을 살아가는 방향까지 다시 생각해볼 수 있게 만들어주신
너나위 멘토님께도 진심으로 감사드립니다.
이 자리를 비롯하여 멘토님들, 튜터님들 진심으로 감사드립니다.
더불어 당시에 함께 해주었던
-갱지지 반장님, 칸뿌, 융융히, 레드와인, 얼음송곳, 에비안, 블랙콤, 잠구르미
-유르 반장님, 도리밍, 운조, 루시퍼홍, 차르르, 지밈미, 상도동예은맘, 안코난
-주선하 반장님, 방긋웃어요, 로레니, 킥꼬잉, 뚜하, 바람숲, 꾸오, 윤윤진
-우지공 반장님, 우피레, 네건, 쪼코파이, 펭쥐니, 연구름, 비마이셀프
이뿐만 아니라 퍼플앤커피, 한발짝님 등등 많은 우리 동료분들 모두에게
진심으로 감사하다는 인사드립니다.
이번까지는 매수 과정을 중심으로 복기 하였고,
다음은 아쉬운 점 및 실수를 중심으로 한 복기 포인트로 찾아뵙겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다♡
