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독서 #36 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (2독)

26.05.19 (수정됨)

 

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

 

 

 

  1. 책 제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
  2. 저자 : 이현철
  3. 읽은 날짜 : 1독 2025.05.26 ~ 2025.06.01 → 2독 2026.05.17 ~ 2026.05.17
  4. 요약 : 부동산 투자에 있어서 사이클을 이해하고 전세가를 이해하는 것이 왜 중요한지 설명해주는 책이다. 우리가 경험한 지난 상승장의 앞단에 쓰인 책이기에 그 이전 2000년대부터의 아파트 흐름부터 살펴볼 수 있다. 아파트 가격이 심리, 전세, 정책으로 변하고 있고 우리가 가진 잘못된 상식이나 궁금한 점에 대해 속시원하게 해설해준다. 게다가 2018년도에 출간된 책으로 8.2대책이 나왔던 시점이라 그 이후의 결과를 알고있는 우리에게 많은 인사이트를 준다.
  5. 키워드 : #전세 #매매 #부동산투자 #전세가이해 #사이클 #투자인사이트
  6. 함께 읽으면 좋은 책 : 부동산 투자의 정석, 나는 부동산과 맞벌이한다, 월급쟁이 부자로 은퇴하라

 

 

 

본것 & 기억할 문구

 

💡1-1장. 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10

  1. 주택보급률 100% 넘으면 집값이 내려갈까요?
    1. 우리나라는 빈집이 100만채, 서울은 8만채 정도 된다.
    2. 대부분 재개발지역에 있다 (통계의 함정)
    3. 주택보급률은 언제나 100% 언저리에서 오르락내리락한다
  2. 인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요?
    1. 인구라는 통계의 함정에 빠진다
    2. 극단적으로 말하면 집은 사람이 살지 않아도 매수자들이 많이 사게 되면 올라가게된다.
    3. 집은 항상 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야한다.
  3. 미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?
    1. 주택은 일단 투자상품이면서 소비재다.
    2. 금리에 크게 영향이 없을 수 있다.
    3. 시장의 분위기에 따라 영향이 클수도 있고 전혀 없을 수도 있다.
  4. 우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?
    1. 일본은 실물경제를 바탕으로 성장한 것이 아닌 돈을 찍어내면서 발생한 상황이었다.
    2. 실물경제를 살리기 위해 건설에 돈을 쏟아부었다.
    3. 우리나라는 LTV로 잘 관리하고 있다.
  5. 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?
    1. 집값은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양 흐름으로 보아야한다.
  6. 세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?
    1. 우리나라 전세제도는 임차인을 위한 안전장치가 잘되어 있다.
    2. 손해 보지 않고 전액 환수가 가능한 구조다.
    3. 집값이 내려가면 그때 사려는 움직임이 많다.
    4. 손해를 보지 않으려고 하고 안전한 전세를 선택하려는 심리가 많다.
  7. 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?
    1. 투자자가 늘어나서 전세공급이 늘어야만 전세가 안정될 수 있다.
    2. 우리나라에서의 인식은 거의 투기꾼에 가깝다.
    3. 하지만 실제로 집값을 올리는 건 전세때문이다.
      1. 시장은 항상 수요와 공급에 의해 가격이 형성된다.
      2. 개인 투자자들이 투자를 하지 않으면 전세 공급이 줄어든다.
      3. 전세가 없어지면 전세가 폭등하고, 매매 거래가 일어나지 않아도 매매 가격이 올라간다.

      4. 투자자가 늘어서 전세공급이 늘어야만 전세가 안정된다. 

        → 2026년 이후로 우리가 보게 될 부동산 시장은 이 책에서 경험한 부동산 사이클과 유사할 것 같다. 결국 10-20% 밖에 차지 않는 공공임대 공급만으로는 시장의 수요를 충족시킬 수 없고 지금 급격하게 줄어드는 임대차 매물의 수를 보면 앞으로 2-3년간의 공급 절벽으로 인한 부동산 시장 변화를 잘 기록해놔야겠다. 

  8. 우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?
    1. 읽는 사람이 방향성을 미리 정해놓고 읽기 때문이다.
    2. 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못해서 부정적인 모습만 보게 된다.
  9. 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?
    1. 부동산은 1물 1가라는 특성, 똑같은 부동산은 하나도 없다는 특징이 있다.
    2. 집값이나 전세가는 단순히 집의 개수만 가지고 가격을 논할 수 없는 특징이 있다.
  10. 부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?
    1. 부동산은 부동성으로 인한 지역성에 기반을 두었다.
    2. 수요와 공급의 불균형으로 조절이 쉽지 않은 재화다.
    3. 아파트는 필수요소다.

 

 

💡1-2장. 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

  • 월세는 전세에 영향을 주는 것이 아닌, 전세에 종속적인 관계로 전세가가 올라감에 따라 월세는 공급이 아무리 많아도 자연스럽게 월세가 올라가는 현상을 보인다.
    • 시장에서 월세는 전세가격에 거의 영향을 주지 않는다.
    • 2014-2015년에도 월세 매물은 많았지만 전세 매물이 없어서 전세가가 급등했다.
  • 투자자들이 투자를 안하게 되면 전세공급이 감소하는 효과가 발생한다.

  • 2008년 이후 집값이 크게 떨어지고 2011-2012년에는 집값이 하향 안정화를 거칠 때 사람들의 심리는 ‘이제 집으로 돈 버는 시기는 끝났다’로 가고 있었습니다 

    → 인간은 똑같은 실수를 반복한다.

  • 전세에도 가수요가 있다.
    • 전세가가 상승하는 시기에 전세물건이 매우 귀하기 때문에 임차인은 집을 못구하면 어떻게 하나 걱정한다.
    • 임대인은 진짜 수요는 아닌데 미리 집을 보러 다니는 임차인들 때문에 수요가 늘어났다고 생각한다.
    • 전세금을 더 올릴 수 있는 상황이 된다.
  • 정부정책의 부작용

    • 공급을 해결하지 못한 채 금융지원을 적극적으로 도입해 오히려 전세가를 더 올리는 역효과를 가져온다. 

      → 위 내용은 사실 문재인 정부의 정책으로 이번 정부에서는 금융지원도 막고 있다.

      → 어떻게 보면 전세가 상승을 부스트업 할 요소는 차단한 상태이지만, 공급이 없는 상황에서 수도권 전세가격은 어떻게 될까? 그렇다고 무한정 올라갈 수는 없겠지만 의외로 주식에서 발생한 수익으로 ‘부동산 매매가는 하락할 것’이라는 판단하에 전세로 잠시 머무르려는 사람들은 생길 것 같다. 

  • 전세가에 가장 크게 영향을 주는 요인은 교통보다 학군이다. 

    → 이번 산본 시장에서 학군과 전세가를 살펴보자

 

p103 매매가를 올리는 주범은 바로 전세임차인인 당신입니다. 

 

💡1-3장. 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인

  • 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다
    • 사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다
    • 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라
    • 사람들은 분위기를 좇는다
    • 폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다
  • 반드시 폭등이 있으면 그 이후에는 폭락이 찾아온다. 그리고 이는 반복된다.
  • 정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다.
    • 선분양제도, 전세제도, 사람들의 심리 등은 모두 정부정책으로 바꿀 수 있다.
    • 하지만 문제는 예측이 가능한 영향이 아니라는 점이다.
    • 수요에 영향을 주는 정책은 세금으로 취득세, 양도세가 크게 영향을 준다.
  • 하지만 정권이 5년 단위이기에 장기적인 안목에서 접근할 수 없다.
    • 우리나라는 부동산 정책이 정권임기 내에서도 수차례 바뀌곤한다.
    • 그래서 사회구성원들이 정부정책은 나중에 다시 바뀔 것을 이미 알고 있고 조금만 버티면 된다는 인식이 팽배해있다.
  • 결국 부동산의 가격은 부동산 시장에서 형성된다.
    • 실제 부동산 시장의 분위기가 중요하다.
    • 부도안 시장은 분위기와 공급은 공인중개사 사무실에서 확인이 가능하다. 

 

p142 2013-2014년에 해당하는 상황이 바로 이 상황입니다 이때도 매매심리는 거의 바닥 수준이었습니다. 실제 매매거래는 거의 없고 전세가는 계속 상승하게 됩니다. … 사람들은 전세가가 매매거래 하나 없이도 매매가를 밀어 올릴 수 있다는 상황을 인지하지 못한 것입니다. 

 

💡2-1장. 황금알을 낳는 투자

  • 집을 살 때 어느 지역과 어느 아파트를 사야 하냐고 물어본다면 시기를 보는 것이 가장 중요하다고 말한다.
  • 우리나라 아파트 경기 사이클
    • 폭락기 : 폭등이 있지 않으면 폭락은 절대 오지 않는다
    • 하락 안정기 : 하락이 멈추고 매매가는 진정되고 전세가는 서서히 상승하는 시기(2014년)
    • 상승 안정기 : 매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상
    • 폭등기 : 2배 정도 오르는 것이 폭등기 (사람들은 30% 정도 오르는 걸 폭등으로 본다)
  • 사이클은 반복된다.
  • 정부정책의 규제정책은 잠깐 눌릴 뿐 효과를 보기 어렵다.
  • 그렇게 전 국민이 투기꾼이 되어 버리고 항상 끝마무리 시점에서의 가격을 끌어올려주는 건 실수요자다.
  • 투자자는 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야한다 = 경기 사이클을 이해해야한다. 

 

p183 주변에서 아파트 매매를 통해서 돈을 많이 번 사람들이 생겨납니다. 이때부터 부동산에 관심이 없거나 부정적이었던 사람들도 시장에 참여하게 됩니다. 그런데 이런 사람들이 곧 투기자들입니다. 

 

p183 투자자는 장기적인 안목에서 자금의 게획성을 준비해 투자에 임합니다. 투자라는 것은 이익을 얻기 위해 어떠한 일이나 사업에 자본을 대거나 시간과 정성을 쏟는 것이라고 합니다. 

 

 p195 그럼 왜 올라가느냐? 바로 사람들의 심리입니다. 거의 모든 사람들이 집값이 올라간다 생각하면 그때부터 폭등이 일어나게 됩니다. 

 

p265 사람들은 싸게 사는 것에 모든 노력을 기울입니다. 그러나 파는 것에는 그리 많은 노력을 기울이지 않습니다. 그런데 투자는 팔 때, 언제 파는가 그리고 어떻게 파는가에 따라서 수익이 엄청나게 차이날 수가 있습니다. 

 

서울 4급지 전농SK와 수도권 5급지 산본 세종6단지 (2006년 1.5배 정도 증가/2025년 1.5배 증가) - 산본은 아직 룸이 있다 

 

💡2-2장. 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5

  • 경매 투자
  • 지역주택조합 아파트
  • 빌라 : 아파트 사이클에서 하향안정기 시점에 빌라가 오르는데 기간도 짧고 이 순간 뿐이다.
  • 재개발/재건축 투자 : 부동산 활황인 상태면 정부 규제를 가장 강력하게 받는다
  • 분양권 단타 : 물릴 수 있다. 

 

p311 부동산은 기본적으로 장기적인 운영계획을 세우고 일정 기간을 유지하는 투자를 진행하는 것이 원칙입니다.  

 

 

💡2-3장. 무주택자들이 궁금한 BEST 9 

  • 정부의 강력한 규제정책으로 부동산 가격이 내려갈까요?

    • “주거복지에 우선하는 정책은 없다는 선언이자, 정부의 강력하고 일관된 의지다” 라고 천명하고 8.2 부동산 대책을 내놓게 되었다

      → 그 이후 어떻게 되었는지는 아무 부동산 그래프를 봐도 알 수 있다. 

    • 무주택자는 집을 못 사는 것이 아니고 안 사는 사람이 대부분이다.
    • 그리고 이 분들이 전세가를 올려준다.
    • 시장 참여자들은 노무현 정부를 통해 버티면 된다는 걸 이미 알고 있다.
    • 정부가 더 이상 쓸 카드가 없을 때 눌려 있던 강력한 에너지가 폭발한다.
    • 정부의 시장 개입은 반드시 실패하게 되어있다.
  • 그럼 집값은 언제 내려가나요?
    • 최소 3-4년 공급 과잉
    • 그 기간 동안 폭등
    • 너무 비싼 분양가로 프리미엄 형성이 어려워야 함
    • 묻지 마 투자자가 주를 이루어야 한다
    • 2006년 같은 시기를 부동산 폭등이라고 (1년간 2배 상승) 한다. 그리고 그 이후에 하락이 온다.
  • 2017~2018년 입주 폭탄으로 집값이 폭락할까요?
    • 진짜 입주 물량의 지속적 증가 여부를 봐야한다.
    • 서울/수도권 그리고 지방을 분리해서 봐야한다.
    • 대규모 입주가 있는 경우 확실히 일어날 수 있는 상황은 전세가격 하락이다.
  • 인구가 줄고 있다는데 아파트는 이제 끝인가요?
    • 정확한 연구 결과는 없고 가구수가 논리로 설명되기도 한다.
    • 집은 단순히 잠을 자는 역할 외에도 편리함을 제공해야 하고 수요가 있는 지역은 계속 있다.
  • 전세자금대출, 문제점은 뭔가요?
    • 전세공급을 늘리고 수요를 줄여야한다
    • 가게부채의 증가와 부실화가 생긴다
    • 전세자금대출은 서민을 위한 정책이라는 측면이 강하게 작용해 규제로 가기 어렵다.
  • 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까요?
    • 자신이 왜 무주택자인지 생각해보고 판단해라.
    • 내 집 마련은 무조건 하라고 추천
  • 전세를 싸게 들어가는 방법은 없나요?
    • 생각을 바꿔보고 가능한 한 무주택자를 벗어나긴 권유
    • 임대주택
    • 입주하는 대단지 주변 아파트
  • 내 집 마련을 위한 대출은 어느 정도를 받아야 할까요?
    • 주택을 구입할 때 발생할 수 있는 대출은 빚이라고 생각 안하는 게 좋다.
    • 보통 길어야 5-10년 가져가고 이사가고 그 기간동안 집값을 올라갈 확률이 높다.
    • 대출 규모는 최대한 많이 받는 걸 추천
  • 깡통전세가 위험한가요?
    • 깡통전세라는 말은 큰 의미가 없어진 단어다.
    • 최선의 방법은 보증보험 밖에 없다. 

 

 

✅ 2026 독서 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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