저자
: 홍춘욱
내용정리
첫 번째 사이클 (1960년대) — 강남 신화의 시작
1965년 한일 국교 정상화로 받은 청구권 자금(무상 3억 달러 + 차관 3억 달러)이 포항제철, 경부고속도로 같은 대형 인프라 사업의 종잣돈이 됨
원래는 인천-부평-영등포 쪽이 서울 인구 분산의 유력 후보지였는데, 1967년 두 가지 사건이 판을 뒤집음
한남대교(제3한강교) 착공 → 경부고속도로 출발점 확보
소양강댐 건설 → 경부고속도로가 강남-양재-성남 루트로 결정되며 강남·송파에 '주인 없는' 땅이 대거 생김
두 번째 사이클 (60년대 말~70년대)
수출 경기가 부동산 사이클을 좌우한다는 패턴이 시작됨
1972년 8.3 조치로 사유재산 보호에 불안을 느낀 자산가들이 부동산을 '안전자산'으로 인식,
이 심리가 89년 말까지 지속
세 번째 사이클 (1980년대)
3저 호황으로 반등했다가, 대규모 주택 공급 + 규제로 하락 전환. 일본·북유럽과 동조화된 첫 글로벌 사이클
네 번째 사이클 (1990년대)
외환위기+공급과잉으로 '한국판 잃어버린 10년', 다만 주택금융 미발달로 디플레 스파이럴까진 안 감
99년부터 주담대 활성화 + 수출 회복으로 재상승
다섯 번째 사이클 (2000년대)
노무현 정부의 지방 균형발전 정책이 2010년대 중반까지 서울 수요 억제에 효과
2014년 이후 반전 — 중국 그림자금융 규제로 지방 제조업 위축 + 반도체 호황(2016~)으로 수도권 재상승
여섯 번째 사이클 (2010~2020년대)
코로나19 이후 초저금리 + 공급부족 + 임대차 3법 → 소득·금리 대비 심각한 버블 형성
2022년 레고랜드 사태가 금리 급등과 정부 신뢰 저하를 동시에 유발하며 하락 트리거로 작용
느낀점
p.114 강남 아파트는 무려 3개가 뛰는 기현상을 보였다 강남 반포주공 아파트 25평형의 경우 1978년에 1100만원 하던 것이, 1989년 4월에는 무려 1억 5천만원으로 13.6배나 뛰었다.
반면, 같은 기간에 노동자 월평균 임금은 5.7배 밖에 오르지 않아, 월급이 오르기만 기다려서는 도저히 집을 살 수 없다는 것을 보여주고 있다.
>월급 모아서 집 사겠다"는 전략 자체가 산업화 초고성장기에는 원천적으로 성립하지 않았다는 걸 숫자로 보여주는 부분
지금 "영끌"이나 "벼락거지" 논쟁이 마치 2020년대만의 현상처럼 느껴지지만,
사실 40년 전 강남에서 이미 똑같은 구조가 있었다는 사실 이건 개인의 실패가 아니라 자산과 근로소득의 성장 속도가 모든 사람들이 똑같을 순 없다.
p.143 이런환경에서 전세 가격의 상승은 두 방향으로 주택 가격에 영향을 미친다.
첫번째 방향은 전세가격이 매매 가격과의 차이를 줄여, 이 주택에 관심을 가진 사람들의 매수를 촉발하는 것이다. 두번째 방향은 전세 가격에 반영된 ‘주택 사용 가치’ 의 상승으로 집값이 오르는 것이다.
>전세가율 상승이 실수요자들이 그 지역에 살고 싶어 하는 진짜 신호일 수도 있다는 것
p.183 이상과 같은 세 차례의 경험은 투자자들에게 아주 큰 도움을 준다.
즉 정책 변화를 저점을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상환제 완화, 양도서 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.
>이건 뉴스 헤드라인만 보고 공포에 질려 매도하는 초보 투자자와, 정책의 '방향 전환'을 파악하는 경험 많은 투자자를 가르는 지점이라는 생각이 든다.
조선시대 지방의 토지 가격이 하락하는 데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문이다.
한양의 집값은 19세기 내내 상승해 이때부터 집은 한양에 사 두어야 한다라는 인식을 심었다.
강력한 인플레의 영향으로 실질적인 토지 가격이 오르지 못했지만 6.25 전재의 상처가 치유되고 본격적인 경제 개발의 시대가 출현하면서 토지, 특히 서울의 토지는 인상적인 상승세를 보이며 다시 한번 투자의 대세로 떠오르게 된다.
2024년말부터 서울 주택가격 특히 아파트의 독주 현상이 시작되었다.
만성적인 주택 공급 부족과 저금리 환경 등이 서울 아파트 가격 급등의 주된 원인으로 제기된다.
특히 고환율 덕분에 반도체 등 수출 기업 근로자와 미래 소득 전망이 개선된 것이 큰 영향을 미친 것으로 보인다.
정부가 서울에 주택을 공급하고자 다양한 정책을 펼치고 있지만, 아파트 용적률 상향이나 다세대 주택 규제 완화처럼 강력한 대책없이는 신속한 주택 공급의 확대는 쉽지 않을 듯하다.
도쿄 사례 등을 통해 신도기시 건설은 환경문제를 유발할 뿐만 아니라, 기나긴 통근 시간을 낳는다는 점을 잊지 말자.
경제 성장률, 금리, 환율, 정부 정책… 이 모든 것이 서로 맞물려 돌아가며 시장의 흐름을 읽는 좌표가 되어준다.
그리고 지금 이 시기 역시, 지나온 과거 어딘가와 묘하게 닮아 있다.
결국 사이클은 돌고 돈다는 것을 역사가 증명해주고 있군…
최근 주담대 규제로 많은 분들이 멘붕에 빠져 있는데, 오히려 지금이야말로 정신 바짝 차려야 할 때!!
남들이 불안에 발이 묶여 움직이지 못할 때,
남들이 보지 않는 곳을 구석구석 누비는 사람만이 다음 사이클의 열매를 가져갈 수 있다.
부동산은 결국 장기로 보유해야 하는 자산이라는 점!
규제 한 번, 뉴스 한 줄에 일희일비하지 말고, 이 흐름이 어디서 와서 어디로 가는지 그 큰 그림을 읽어내는 눈을 갖추어야겠다.
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
