수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 요태디입니다.
월부학교 봄학기가 어느덧 끝나가네요.
재이리 튜터님과 9명의 재리즈가 시리즈로 연재하는 시세시리즈입니다.
저는 성동구를 가져왔습니다~!!!
성동구를 간략하게 소개해보겠습니다~!!
아직 성동구를 안 가보신분들을 위해 아주 간략하게 성동구를 소개하겠습니다~!!
성동구는 보시다시피 한강을 끼고 있는 자치구에요.
마포구 - 영등포구 - 동작구 - 용산구 - 서초 - 강남 - 성동 - 광진 - 강동
우리가 공부하며 익히 알고 있는 ‘아주 좋은 땅’의 공통점은 바로 한강을 끼고 있다는 것입니다.
그리고 강남이 가깝다는 것이죠.
이 중에서도 성동구는 강남 뿐 아니라, 도심업무지구까지도 가까운 아주 위치가 좋은 지역에 있습니다.
그래서 거주 수요가 아주 풍부한 지역이에요.
성동구의 생활권을 살펴보면. 성수, 옥수, 금호, 왕십리, 행당, 마장 등으로 이뤄져있어요.
성동구를 우리는 2급지로 분류하는데요. 생활권별로 쪼개보면 1급지부터 4급지정도 수준의 땅으로 이뤄져있다는
것을 알 수 있습니다.
따라서, 성동구에서의 투자를 진행할 때, 생활권별로 조금 더 면밀하게 살펴볼 필요가 있습니다.
성수 생활권 - 트리마제/갤러리아포레 등 고급 주복이 있는 지역이고, 한강과 서울숲이라는 좋은 환경이 갖춰진 곳입니다. 정비사업이 한창입니다. 이곳은 가뜩이나 좋은 땅이 환경까지 개선되면서 ‘성수’라는 하나의 자체 브랜드가 되고 있어요. 마치 여의도, 이촌, 잠실처럼 말이죠.
옥수 - 3호선을 주로 이용하고, 언덕이 다소 있지만 강 건너 바로 압구정이 있고, 길 건너 한남동도 있는 등
이곳은 전통적으로 부자 동네라는 이미지가 있는 지역입니다. 우리가 강의에서 많이 보았던 래미안옥수리버젠이나 이편한세상옥수파크힐스가 이 생활권에 있습니다.
금호 - 3호선과 5호선 중심으로 교통이 좋은 생활권이라고 볼 수 있습니다. 이 곳도 상당히 선호되는 생활권이죠.
거주 안정성이 좋은 생활권입니다.
왕십리 - 2호선과 5호선을 이용하는 생활권. 그중에서 왕십리역은 강북 교통의 중심 역할을 수행하는 역입니다.
그리고 평지에 조성된 뉴타운으로 거주환경이 많이 개선된 곳이기도 해요. 강의에서 많이 나온 센트라스, 텐즈힐 같은 단지들이 있는 생활권입니다.
행당 - 이 생활권 역시 안정적 거주환경을 이루는 생활권이죠. 행당대림, 행당한진타운 처럼 선호구축들이 지하철 역을 중심으로 균질성을 이루고 있습니다.
마장 - 성동구 내 가장 떨어지는 생활권입니다. 2급지인 성동구 내에서 4급지 정도 위상을 보이는 생활권 같아요.
어르신이 유독 많이 보이고, 지역 내 상대적으로 수요가 적은 생활권이라는 판단입니다.
먼저 성동구 분위기를 한번 볼까요?
성동구의 매물은 26년 1월 이재명 대통령이 다주택자가 매도할 기회를 준다고 이야기할 때부터
조금씩 늘어났습니다. 다주택자의 양도세 중과유예를 5월9일 부로 종료한다고 지속적으로 발표했고
다주택자들은 그 시기 안에 팔기 위해 매물을 실제로 많이 내놓았죠.
1월에 1200여개의 매물수가 4월초 2300여개까지 늘어났습니다.
그리고, 5월9일 다주택자의 양도세 중과가 끝나고 소폭 줄긴 했으나, 비거주1주택자의 매도기회가 주어짐에따라
매물수는 2000개에서 유지되고 있는 상황입니다.
하지만, 실제 전임을 해보면, 주요단지의 매물이 그렇게 많지는 않습니다.
데이터 상의 매물수와 현장에서 체감하는 매물수는 다를 수 있으므로 반드시 현장에서 확인해보는 것이 좋습니다.
전세 매물은 전체적으로 보면 굉장히 가파르게 줄고 있는 추세입니다. 전세 매물이 없는 상황이
향후 어떻게 매매에 영향을 줄 것인지 지켜볼 필요가 있습니다.
거래량을 살펴보면 확실히 25년 10월 토지거래허가제 시행 이후, 거래량이 줄어들고 있음을 알 수 있습니다.
대출 규제가 함께 들어가다보니, 수요가 위축되는 현상이 일견 있었던것 같죠?
26년초 정부가 다주택자의 매물 출회를 유도하고, 일부 저렴하게 내놓은 물건들이 거래가 되면서
26년4월에는 거래량이 꽤 늘었습니다.
이제는 어떨까요? 5월9일 이후, 매도자 입장에서는 싸게 내놓을 유인이 없기 떄문에
현장에서 매수자 입장에서는 가격 조정이 잘 안되고 있습니다.
성동구의 주요 단지별로 살펴보겠습니다.
래미안옥수리버젠 12년식 1511세대
성수의 고급 주복, 한강변의 재건축 단지들을 제외하면 성동구 내 전통적 대장 단지인 래미안옥수리버젠입니다.
이 단지의 현재 호가는 84기준 28억입니다. 최근 실거래가 23억7천인것에 비하면 호가와 실거래의 간극이 큰 편이죠
28억이라는 호가는 송파구의 헬리오시티나(28.4억), 파크리오(28.9억)와 큰 차이가 없는 호가입니다.
따라서, 선택을 앞두고 더 나은 선택이 없는 지 정밀하게 비교평가하는 것이 우선입니다.
개인적으로는 이 세 단지가 비슷한 가격이라면 우선적으로 파크리오를 먼저 볼 것 같습니다.
지금의 시장에서 상급지로 진입할 수 있는 기회가 있다면 그 기회를 잡는 것이 좋아보입니다.
이 단지의 부사님은 가격 조정이 힘든 분위기이고, 매수세도 주춤한다고 하십니다.
“이 집을 팔고, 상급지로 가고 싶어하는 매도인들은 있지만, 상급지의 가격떄문에 지금 이 집을 조정해주지 않아요”
결국 지금의 시장은 고가와 중저가로 구분해서 봐야 하는 듯 합니다.
실거주 갈아타기가 이뤄지는 고가 주택시장과 무주택자들이 첫 집을 매수하는 중저가 시장의 흐름이
조금은 다름을 느낄 수 있습니다.
센트라스 2106년식 2529세대
이 단지는 2호선 초역세권의 교통인프라가 좋고, 연식과 상품성이 뛰어난 단지로
사람들이 선호하는 단지입니다. 아!! 평지라는 프리미엄도 있습니다.
이 단지의 현재 호가는 24억이구요. 최근 실거래가 24.7억으로 신고가를 썼네요.
세대수에 비해 최근의 거래가 활발한 편은 아닙니다.
최근 실거래와 비슷한 호가가 많아서, 호가가 높은 수준은 아니지만
꾸준히 상승 실거래가 일어나는 단지입니다.
“가격을 내릴 생각이 별로 없어요.”
“비거주 1주택자 내놓은 물건도 가격 자체는 메리트가 별로 없어요”
부사님들은 매도인들의 분위기를 이렇게 전했는데요.
매수문의도 아주 없는 것은 아니지만, 활발한 편은 아니라고 하셨습니다.
20억이 넘는 금액대의 거래가 그렇게 활발하지는 않은 듯 싶네요.
행당대림 00년식 3404세대
이 단지는 성동구 내 선호되는 구축단지입니다. 5호선 초역세권으로 중심업무지구, 여의도 업무지구 접근성이 좋아
수요가 풍부한 단지이죠.
이 단지의 현재 호가는 17.4억이구요. 최근 실거래는 17.7억으로 비슷한 수준입니다.
토허제 이전의 가격이 13억 후반에서 15억대까지 상승하다가, 토허제 이후 17억대를 넘겨버린 단지입니다.
구축이어도, 사람들이 좋아하는 땅에 위치하고, 세대수가 많은 대단지 주거환경은
수요가 몰린다는 사실을 트래킹을 하며 느낄 수 있었는데요.
최근에는 그래도 상승흐름이 조금은 주춤하는 것 같은 분위기입니다.
“요새는 매수 문의가 그렇게 많지는 않아요”
“물건도 별로 없어요. 딱히 활발한 분위기가 아닙니다”
2급지 중간정도의 생활권에 중간정도의 선호도를 가진 단지인 행당대림과 비슷한 호가의 단지가
4급지 대장급 선호도의 래미안크레시티가 있습니다. 현재 호가 17.5억이네요.
여러분들은 어떤 단지를 선택하시겠어요?
저는 개인적으로 성동구 땅의 행당대림을 선택할 것 같습니다.
앞으로 부동산 흐름이 어떻게 흐를 지, 아무도 알 수 없는 영역이지만
저는 부동산 시장의 양극화 현상이 시간이 갈 수록 더 깊어질 것이라고 생각하고
그 양극화의 기본은 ‘좋은 땅’이라는 생각이 듭니다.
실제로 사람들은 조금이라도 더 좋은 땅을 찾아 옮겨가고 있고, 그 옮겨 가는 사람들이
시장의 상승흐름을 주도하고 있다고 생각합니다.
청계현대 98년식 1017세대
마지막으로 살펴볼 단지입니다. 성동구 내 가장 떨어지는 생활권에 있는 단지입니다.
마장축산시장 바로 옆에 있는 단지이구요. 사람들의 선호도가 낮은 단지입니다.
이 단지의 현재 호가는 14.8억입니다. 제가 앞마당을 만들 당시인 25년3월만 해도, 이 단지의 호가는 10억초반이었고
실거래도 오랫동안 10억대를 찍었던 단지입니다. 하지만, 토허제 시행 이후 14억대로 점프를 했고, 이제 거기서 호가를 내리지 않습니다. 물론 성동구 땅에 있는 단지이긴 합니다만, 개별적인 선호도를 잘 살펴보는게 중요해보입니다.
같은 가격대로 또 4급지인 동대문구 단지를 가져와봤는데요. 바로 답십리 두산위브입니다.
답십리 두산위브는 07년식. 516세대이고 5호선 답십리역 역세권 단지입니다.
비록 4급지이긴 해도, 지역 내 선호도가 청계현대보다는 높다는 판단입니다.
따라서 저는 두 단지 모두 거쳐가야할 단지라고 보면, 지역 내 선호도가 더 높고, 환금성이 더 좋다고 판단되는
답십리 두산위브를 선택 할 것 같아요.
청계현대 부사님들은 생각보다 매수문의는 많다고 합니다。
하지만 물건이 많은 편은 아니고、 매도인들도 적극적으로 깎아주는 분위기는 아니라고 해요.
그래도, 자꾸 매수의사를 여쭤보시면서
“매수 의향 있으시면 적극적으로 가격 조정 해볼께요~~” 라고 하시는 것이
앞서 살펴본 단지들과 약간은 다른 흐름이라는 것을 느꼈습니다.
15억 이하의 단지들 흐름은 아무래도 그안에서 대출이 좀 더 나오고 있기 떄문에
상대적으로 매수문의가 있는 것 같았습니다.
이상 성동구의 분위기를 전해드렸는데요.
정리하면, 성동구에서 20억이 넘는 단지들의 흐름은 ‘주춤’이라는 표현이 맞는 것 같아요.
이 단지들을 매도하고, 갈아탈 상급지 단지들의 가격이 내리지 않는 상황에서
매도인들은 섣불리 호가를 내릴 수 없고, 매수인들 역시 너무 올라간 금액에 접근하는 모양이 아닌듯 합니다.
상대적으로 20억 이하, 특히 15억 이하의 단지들은 그래도 매수 문의가 있는 분위기.
이런 상황을 지속적으로 트래킹 하면서, 오히려 20억 넘는 단지들이 저평가 되는 시기가 올 수 있지 않을까
기대도 해봅니다.
이렇게 성동구의 분위기를 전해드렸습니다.
사실, 현장에 가봐야 훨씬 정확하게 흐름을 알 수 있긴 합니다.
그래서, 수시로 제가 가진 앞마당의 현장을 나가 볼 생각인데요.
기회가 되면 그때마다 해당 지역의 분위기를 전달해 드리는 글을 나누고 싶습니다.
👇🏻다른 급지의 분위기가 궁금하시다면??
📌1급지 용산구 : https://weolbu.com/s/OdHOIJHROA (피커)
📌2급지 분당구 : https://weolbu.com/s/ObtcSO1KaU (젠하)
📌2급지 성동구 : https://weolbu.com/s/OdJzfpD7Vm (요태디)
📌3급지 동작구 : https://weolbu.com/s/OdHSZjESkQ (김밍키)
📌4급지 관악구 : https://weolbu.com/s/OdHTwdwOmE (꿈꾸는사피엔스)
📌4급지 광명시 : https://weolbu.com/s/OdJxXSbaak (몽그릿)
📌5급지 은평구 : https://weolbu.com/s/OdHMkVGSru (더나은라이프)
📌비규제 군포시: https://weolbu.com/s/ObtHScAP1u (갑부자)
📌비규제 만안구: https://weolbu.com/s/OdHLVR1Rj6 (김제로)
