[발로 뛴다 시즌2] GTX-B, 부평보다 송도가 더 기대되는 이유? 직접 가봤습니다.

26.08.20 (수정됨)

안녕하세요.

오늘도 돈되는 곳은 어디든 가는 돈죠앙입니다.^^

발로 뛴다 시리즈2의 첫 번째 지역,

부평에 대한 이야기를 지난번에 이어서 해볼까 합니다.

[발로 뛴다 시즌2] 서울 20분대, GTX-B호재까지 1억대로 투자 가능한 곳은? (1)(👈클릭)

지난 글에서는 부평의 대표 생활권,

7호선이 지나가는 삼산체육관역과 산곡역의 생활권에 대해서 알아보고,

각 대표 단지의 매매/전세의 가격 수준에 대해서도 알아보았습니다.

오늘은 좀 더 부평의 원도심에 가까운 1호선에 인접한 부평으로 넘어가 보겠습니다^^

1호선 부평역 "입지가 중요하죠, 교통요"

마지막으로 부평구에서 알아볼 전통적인 자존심이 살아 있는 곳은요!

1호선 라인의 부개역/부평역 라인입니다!

여기서 잠깐! 투자자라면 한 번쯤 고민해봤을 부천의 1호선을 떠오려보면, 사실 좀 아쉽죠^^

하지만, 역시 1호선은 무조건 아니야~ 라고 하기에는?

부평은 1호선의 역사가 살아숨쉬는 곳이랍니다.

🔎 부평에서의 1호선은 어떠한 의미인지 궁금하지 않으시나요?

때는 바야흐로..

1899년 처음 개통한 1호선 경인선은 노량진~제물포(현재 인천역)를 연결했고,

당시 중간역이 부평역과 소사역(현재 부천역)이 이었어요.

1900년 한강철교가 완공되면서 서울까지 완전히 연결된 노선이예요.

그 당시 경인선에서 부평은 인천의 핵심 생활권 + 대규모 상권 + 산업·일자리 + 서울 접근성을 동시에 가지고 있었던 반면에, 부천은 당시 지금처럼 큰 신도시가 형성된 도시가 아니었고, 경인선 주변의 소사·부천·중동·송내가 순차적으로 도시화되는 과정에 있었어요.

즉, 부평 1호선 역세권은 이미 경인선 인천권의 핵심 상권으로 강력한 곳이였고,

부천의 1호선 일부 역세권은 상대적으로 약했다고 볼 수 있어요.

그런데 여기서 7호선을 품은 중동·상동 신도시가 등장합니다.

부천은 중동신도시 + 상동신도시 + 7호선 + 서울 서남권 접근성 이라는 새로운 선호 생할권이 생겼고, 1호선 부천역이 아닌 중동·상동의 대규모 계획도시 생활권이 대장으로 자리매김하게 되었어요.

정리하자면, 부평은 1호선을 기점으로 오래된 철도 중심도시로서의 강점이 있었고,

부천은 이후 7호선을 품은 계획도시와 신축 주거지라는 새로운 강점을 만들어낸 것이라고 볼 수 있어요.

왜 gtx-b가 부평에선 1호선을 지나가고,부천에는 7호선을 지나가는지 이해가되시죠?

그래서 이전에는 부평이 더 좋은 곳이었을지 몰라도, 현 시점에는 물리적 + 시간적으로 가까워진 부천이 더 가치를 주목받게 된 것이라고 정리해 볼 수 있을 것 같아요.

단순히 7호선이 좋아! 1호선이 덜 좋아!라고 지하철 노선으로만 판단하기보다는,

그 생활권에 사람들이 얼마나 선호하는지를 ‘사람’의 ‘수요’ 관점에서 바라보는 것이 중요함을

다시 한번 느낄 수 있는 시간인 것 같습니다.

다시 부평역 생활권으로 돌아와보면요,

투자적으로 유의미한 곳이 크게 부평역 뒷편(남부역)의 신축과 부개역 인근의 단지들이 보입니다.

부평역 남부는 사실 부평 성모병원을 갈 때만 주로 이용하는 곳이라서

크게 부평에 사는 사람들이 갈 일이 없는 작은 역사예요.

북부역이 엄청나게 화려한 것에 비해서는 사진에서 보는 것처럼 시골 역사 같죠?

그런데 여기서 도보 10분거리로 성모병원 옆에 신축 단지가 들어섰어요.

바로 부평 해링턴 플레이스인데요.

사진의 부평역 도보길을 따라서 직접 걸어보면, 정말 딱 10분이면 부평역 1호선에 닿을 수 있고,

GTX-B가 들어오면 타러가기도 편하겠네요. 옆에 성모병원이 있어서 병원의 수요도 있구요.

다만, 앞서 말씀드렸다시피, 원래 예전부터 이 쪽 생활권은 성모병원을 갈 때만 방문했던 곳이라,

학교나 생활권 측면에서 아쉬운 점이 커요.

오히려, 부평역을 이용하지 못하더라도,

1호선 부개역을 이용할 수 있는 부개역 생활권이 초등학교 1개/중학교2개/고등학교3개에 더해서

4개의 신축 단지들로 형성되어 있는 것이 생활 측면에서는 더 지역 내에서 선호도가 있습니다.

부평역해링턴플레이스 24년 1909세대 6.8억/5억 (투자금 1.8억)
래미안부평 14년 1145세대 6.1억/5.0억 (투자금 1.0억)
부평SK뷰 해모로 23년 1559세대 7.0억/5.5억 (투자금 1.5억)
부개역푸르지오 10년 1054세대 6.3억/5.0억 (투자금 1.3억) (26.8.15. 네이버 호가 기준, 30평대)

현재 부평 생활권은요,

신축 입주장이 이미 마무리가 되면서 전세가가 올라오는 상황이고,

아직 매매가는 주춤한 상황입니다.

실거주 뿐 아니라 슬슬 투자자들도 매수하고 있다는 사장님의 말씀-

특히, 6억 아래단지들은 신혼부부 수요들이 정말 많이 움직이고 있다고 하셨어요.

앞으로의 전세가 추이와 함께 잘 살펴보면 좋겠다는 생각이 들었습니다. ^^

여기다 더해서 우리 부평 생활권에는 우선 가장 주목해야하는 것은요,

👀GTX-B 호재가 있어요!

GTX-B는 2025년 8월 착공했고, 2031년 개통 목표로 사업이 진행 중이예요.
인천대입구~마석을 연결해 인천·부천·서울 주요 업무지구·남양주를 빠르게 연결하는 것이 핵심 호재입니다.
착공 이후에는 공사 진행, 역세권 개발, 주변 정비사업 등에 따라 주변 부동산 가치 상승 기대감이 커질 수 있어요.

부평은 GTX-B로 ‘서울 접근성 개선 + 기존 지하철 환승 + 역세권 개발’이라는

3가지 효과를 동시에 기대할 수 있는 지역이예요.

다만 이 호재로 인해서 “부평 전체가 오른다”보다

“부평역에서 GTX-B의 도보권인 곳과 정비사업이 진행되는 곳이 어디냐”를

더 면밀하게 살펴 보아야 할 것 같습니다.

앞서 말했듯이 역사가 살아 숨쉬는 곳이라서 노후된 단지들이 정말 많거든요!

하지만, 투자적 관점에서 보면요,

부평은 이미 교통이 좋은 지역이라는 점에서

이 GTX-B가 얼마큼 부평에 유효한 호재일지?를 고민해 볼 필요가 있어보여요.

🔎 동탄은 GTX-A로 22억까지 갔다는데… 그럼 인천도?

동탄은 GTX-A의 효과가 엄청난 곳이었습니다.

기존 대중교통으로 서울 접근에 상당한 시간이 걸리던 곳에 GTX가 들어오면서 서울 접근시간 자체가 크게 줄었습니다.

반면 부평은 이미 1호선이라는 노선(직통도 자주옴)이 있습니다.

따라서 부평에서는

“GTX가 생기니까 서울에 갈 수 있다” (X)

“원래 서울에 갈 수 있었는데, 이제 훨씬 빠르고 쾌적하게 갈 수 있는 노선이 생긴다” (O)

의 관점으로 바라보아야 할 것 같아요.

핵심은 “GTX-B가 부평 집값을 얼마나 올리느냐”가 아니라,

“기존 1호선 이용자가 실제로 GTX-B로 얼마나 갈아탈 것이냐?” 라는 점입니다.

이 것도 결국 수요의 관점이네요 ^^

앞서 선도지구 호재에 대해서 주의할 점에대해서 말씀드렸는데요,

🔎 교통 호재에 대해 주의할 점에 대해서 말씀드리고 싶어요.

GTX-B의 인천 라인에 송도- 인천 시청구간에 청학역을 신설하고자 하는 호재가 있었어요.

송도에서 출발하는 GTX-B와 관교동의 인천시청역 사이 구간이 길기도 하고,

상대적으로 연수구에서 소외받고 있는 연수구청을 품고 있는 원도심 동춘/청학라인에

GTX-B 청학역을 신설하자는 사업인데요.

당시에 거의 확정분위기가 나와서 너도나도 뉴스와 기사를 보고,

청학역 신설이 예상되는 청학사거리 인근의 구축 아파트의 매수세가 증가했어요.

가격이 고공행진 했네요.

하지만, 위의 사진에서 보다시피, 최근에 가본 현장은 정말 고요함 그 자체였습니다.

물론 추후에 청학역이 진행이 잘 될 수 도 있고, 안될 수도 있겠죠.

중요한 건,

선도지구와 마찬가지로 호재만으로 판단하고 들어가기엔 여러 리스크가 따를 수 있다는 거예요.

잃지 않는 투자를 해야하는 투자자에게 치명적일 수 있겠죠? ^^

차라리 덜 벌더라도 안전한 곳을 조사하고 공부해서 투자하는 것이 현명하다는 말씀을 드리고 싶었어요.

👀 잠깐! 송도신도시는요?!

사실 인천에는 부평구보다 더 선호되는 연수구 내에 송도신도시라는 지역이 있어요.

이전의 송도유원지 인근의 옥련동은 (구)송도라서 분위기가 많이 달라요.

송도신도시는 인천경제자유구역(IFEZ)의 핵심지역이면서, 국제업무·바이오·첨단산업 기능이 집약된 인천의 계획도시인데요..애초에 바다를 매립하면서 도시 면적이 계속 확장된 곳이고 지금도 계속 매우고 있는 (빈땅이 무궁무진하게 많아질 수 있는?) 특징이 있습니다. ^^

그럼에도 불구하고, 인천 내에서는 국제학교·대학·컨벤션센터·대형 상업시설 등이 갖춰져 있어서 엄청난 생활 인프라와 교육환경을 자랑하고 있어요. 부평구 구축에 살던 사람들이 너도나도~ 송도에 들어가고 싶어 했지요. 그만큼, 서울에서 직장 뿐아니라, 인천 내에서도 살고 싶어하는 지역이랍니다.

다만, 송도에 없는 것 딱~ 하나만 꼽으라면? 바로 “교통”인데요,

그래도 강남은 고속버스를 타거나 자차로 가면 1시간 내로 접근할 수 있지만,

서울역쪽으로 나가는 것은 2시간은 걸린다고 볼 수 있어요.

이런 여의도/광화문/용산 접근성이 떨어지는 곳에! 바로 GTX-B가 들어오게 되는거예요!!

어쩌면 이 부분이 부평역에 들어오는 GTX-B보다 더 큰 호재로 작용할 수 있다는 생각이 들었어요.

교통의 불모지에 생기는 노선이니까요.

앞서 말씀드린 바와 같이, 확정된 호재가 아니라면 신중하게 접근해야 한다고 말씀드렸습니다.
그래서 이번에는 실제로 인천발 GTX-B가 현재 어느 단계까지 진행되었는지 직접 확인해보았습니다.
단순히 ‘GTX-B가 들어온다’는 계획만 보는 것이 아니라, 착공 여부와 현재 사업 진행 상황,

그리고 얼마나 서울 접근성이 좋아지는 지 아래에 정리해 보았습니다.

사진에서 볼 수 있다시피,

첫번째역 : 인천대입구역 / 두번째역 : 인천시청역 /세번째역: 부평역

모두 공사는 잘 이루어 지고 있었습니다.

그럼에도 지연이 될 수 있는 리스크는 여전히 존재합니다. (다른 의미로 아쉬운 청학역..)

GTX-B를 걸어가서 탈 수 있는 인근 단지들을 살펴보니, 가격이 꾸준히 올라가고 있네요.

송도의 대표단지가 탄력을 받은 것 같고, 나머지는 꾸준한 상승흐름을 보이고 있습니다.

확실히 교통의 불모지였던 송도의 GTX-B가 더 매력적으로 다가오는 것이 아닐까 하는 생각을 해보았습니다.

인천대입구역: 송도더샵센트럴파크3차 2023년 351세대 11억/5.0억 (투자금 6.0억)
인천시청역 : 인천시청역힐스테이트 2024년 746세대 7.5억/4.8억 (투자금 2.7억)
부평역 : e편한세상부평역센트럴파크 2024년 1599세대 7.3억/5.3억 (투자금 2.0억) (26.8.15. 네이버 호가 기준, 30평대)

GTX-B까지 걸어서 갈 수 있는 단지들 중에서 신축 위주로 가져보았어요.

송도 신도시는 10억대를 넘어가서 가격대가 높아지고,

인천시청역과 부평역의 신축 단지들은 비슷비슷한 가격대를 형성하고 있습니다. ^^

아직 투자적으로 보기에는 아쉬운 점이 있어보이지만,

향후 이 단지들의 가격 변화를 살펴보면서,

교통 호재가 주는 수도권 외곽에 주는 영향의 기준점을 잡을 수 있는 좋은 소스가 되지 않을까 싶습니다.

📝 정리해볼게요!

✅ 생활권의 대표 단지들은 2억 이상의 투자금