안녕하세요!
교통 호재를 찾아서 돈죠앙입니다!
발로 뛴다 시리즈2의 첫 번째 지역,
부평에 대한 이야기를 지난번에 이어서 해볼까 합니다.
‘이곳’을 직접 가봤습니다. (👈클릭)
지난 글에서는 아직은 소외 받고 있는
저평가 지역인 부평의 입지가치와 현재 가격에 대해서 말씀드렸습니다.
🔎 간단히 정리하면, 부평은요 ?
- 1호선&7호선과 GTX-B호재로 인해서 서울 인접성이 좋은 곳.
- 신규 대규모 택지로 인하여 쾌적한 주거 환경을 갖춘 곳.
- 여전히 저렴한 가격.
위와 같은 특징으로 내 집 마련과 투자 모두
충분히 매력적인 부평의 현재 모습을
더 생생하게 전달드리기 위해서
오늘은 제가 주요 단지를 직접 밟아보고 왔습니다! 👣
아이들이 정말 많은 7호선 산곡역 택지_부평그랑힐스
📌이 글을 읽으시면, 이런 점을 알 수 있어요!
- 부평의 주요 대표 단지의 생생한 모습을 알 수 있어요.
- 부평을 투자 관점으로 이해해 볼 수 있어요.
- GTX-B호재와, 선도지구에 대해 주의할 점에 대해서 알 수 있어요.
서울 아파트 평균가격이 15억을 넘어가는 시점에,
서울까지 1시간 이내로 접근 가능한 아파트의 생활권 선호하는 대표 단지가 6~7억대로, 부평은 현재 굉장히 가격적으로 매력적인 구간입니다.
다만, 그래프로만 보기에는
단지의 모습이 어떤지 감이 잘 오지 않으시죠?
지금부터 각 생활권 별 주요 단지들의 모습을 생생하게 담아왔으니,
지금부터 집중!해주세요!
7호선 준구축, '우리가 볼 땐 길 하나가 별거 아닌데, 요즘은 좀 예민하더라구요. '
첫 번째로 알아볼 단지는 부천과 바로 맞닿아 있는,
삼산 생활권의 대표 단지, 바로 삼산타운7단지 입니다!
7호선을 윗 라인으로 형성된 05년식 삼산 택지 지구인데요,
사진에서 보이는 것처럼,
삼산 7단지와 6단지 그리고 지하철 7호선 사이로 학원가 및 상권들이 있습니다.
병원부터 대형 학원 , 독서실 그리고 각종 생활상권까지 정말 살기 편하겠다는 느낌이 들어요.
삼산체육관역과 가장 인접해 있는 삼산 6단지와 7단지가 대표 단지이구요,
굴포천을 경계로 삼산1~3단지는 약간 지하철역과 상권과는 떨어져있지만,
조용히 살기 좋은 지역이예요.
🔎 대표 단지가 아닌 곳도 살펴볼까요?
바로 삼산타운 1~3단지인데요, 삼산의 대표단지와는 다르게
굴포천 길을 건너가야한다는 점에서 단절감이 조금은 느껴져요.
'우리가 볼 땐 길 하나가 별거 아닌데, 요즘은 좀 예민하더라구요. '
라고 말씀하신 사장님 이야기가 머릿속에 맴도네요.
삼산타운 2단지에서 굴포천을 건너서 7호선 삼산체육관으로 걸어가보니
빠른 걸음으로 12분 정도 걸렸어요. 주변이 쾌적하고 조용해서 유해환경 시설도 없고
한적한 길을 걷는 느낌이었어요.
옆에 빨간선을 경계로 부천과 비교해 보았을 때, 부천의 7호선과 상동역과 다정한 마을 정도의 거리예요.
- 삼산타운2단지 : 05년 1622세대 5.25억/4.4억 (투자금 0.85억)
- 다정한 마을 금강KCC : 03년 560세대 7.3억/4.8억 (투자금 2.5억)
삼산타운7단지 : 04년 1314세대 6.55억/5.3억 (투자금 1.25억)
(26.8.15. 네이버 호가 기준)
아직 삼산동의 대표단지인 삼산6/7단지도 가격이 너무도 싸다는 생각이 들어요.
대표단지에서 충분히 가격 협상을 통해서 좋은 투자로 만들어 볼 수 있지 않을까 싶어요.
다만, 반드시 같은 투자금으로 다른 지역까지 넓혀서 바라보아야 하겠죠?
인천은 아무래도 부천보다는 지방과 같은 성격을 지닌 광역시라서
부천과 비슷하지만 또 다르다고 볼 수 있기 때문이예요.
👀 선도지구 호재가 있어요!
인천시는 올해 6월, 인천의 주요 노후계획도시정비 선도지구 공모를 받았어요.
총 21개 지역이 공모 신청을 완성했고, 그 중에 부평구에서는 7호선 아랫쪽의 노후 주택가가 신청을 한 상황이예요.
🔎 우리가 익히 알고 있는 인근 부천의 선도지구 사례가 떠올랐어요.
아래 지도에서 살펴보면,
부천의 반달 A에 해당하는 선경/삼익/동아/건영은 선도지구 선정이 되었고,
실제로 현재 특별정비구역 지정을 위한 실제 절차가 진행 중인데요.
2026년 5월 LH와 주민대표단이 업무협약을 맺었고,
정비계획상 기존 3,570호가 약 4,429호 규모로 재탄생하는 계획도 제시된 상황이예요. 그 이후로 가격이 꾸준히 상승하는 모습이 보여요.
반달 B에 해당하는 극동은 선도지구 선정이 되지 않았지만,
입지적으로는 오히려 우수한 상황이고, 오히려 자체적인 재건축 사업을 추진하고 있어요. 다만 선도지구라는 공공의 패스트트랙·상징성이 없기 때문에, 가격 흐름이 선도지구만큼 날라가는 상황은 아니예요. 살짝 주춤해있네요.
그렇다면, 아직 발표가 나지 않았지만, 부평 선도지구 신청 단지를 살펴보면요,
7호선 굴포천역 아래에 욱일/대동/대진/동아/뉴서울 아파트가 함께 신청했어요.
선도지구라는 기대심리가 반영되어서 그런지, 이례적인 상승을 보이고 있어요.
다소 대단지인 뉴서울 아파트와 동아 아파트는 거래가 매우 활발히 일어나고 있고,
최고가를 갱신하고 있네요. 인천 선도지구 사업에 대한 기대감이 매우 커보입니다.
⭐ 여기서 중요한 점은!
선도지구는 선정 발표가 호재의 시작이 아니라, 발표 전에 기대감이 가격에 먼저 반영되는 경우가 많아요.
또한, 현재는 신청 → 평가 → 선정의 과정이지, 신청 단지가 모두 선도지구가 되는 것이 아닌데요, 호재만 보고 덜컥 매수했다가, 만일 선정이 되지 않는다면?
정말 오랫동안 들고 있어야 하는 상황이 올지 몰라요.
언제 팔릴지도 모르는 노후단지를 계속 들고 있어야 한다면? 정말 눈물나겠네요.
결국, 우리는 투자자로써 무조건 돈 버는 것만 고려해서는 안된다는 것이예요.
기회비용이라는 것도 중요하게 고려해야하기 때문에, 가능한 확정된 호재에 움직이는 것이 좋아 보입니다.
또한 아무리 확정된 호재라고 해도, 내가 선도지구 이후에 들어갈 비용들을 감당할 수 있는지? 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
이 것이 호재가 있는 지역에서 꼭 고려해야 할 사항이니 명심해 주세요!
7호선 산곡역 “양극화가 심해요. 거래가 잘되는 곳만 잘 되는 것 같아요.”
이번에는 또 다른 7호선 라인,
신축 대규모 정비 사업이 이루어 지고 있는 산곡 생활권입니다.
7호선을 품고 있고, 부평 국가산단과 GM대우공장등의 업무지구도 보입니다.
하지만 더 눈에 띄는 것은, 학교가 정말 많다는 점인데요.
왜 이 생활권에 학교가 이렇게 많은지 궁금하지 않으신가요?
🔎 산곡동은 예전부터 사람이 모이던 곳이었어요.
부평은 서울과 인천(동인천) 사이에 위치해 예전부터 교통과 산업 측면에서 중요한 역할을 해온 지역인데요,
아주 아주 먼 이전의 부평 일대는 비교적 평탄한 지형을 바탕으로 농경지가 형성되어 있었고,
도시가 확장되면서 자연스럽게 주거지도 넓어졌어요.
특히 산곡동 일대에는 미군부대와 산업시설이 자리 잡았고,
이후 한국GM의 전신인 대우자동차 부평공장 등 대규모 산업시설이 자리 잡으면서
부평에는 많은 일자리가 형성됐고,
자연스럽게 직장과 가까운 산곡·청천·부평 일대에 주거지가 확대되었다고 볼 수 있어요.
정리하자면, 산곡동은 부평 도심과 청천·부평산업지역, 자동차 공장 등 주요 산업지역 사이에 위치해 있어서
도시가 성장하는 과정에서 자연스럽게 배후 주거지역으로 자리 잡은 셈입니다.
결국 산곡동의 가장 큰 특징은 신도시처럼 보이지만, 사실은 갑자기 만들어진 신도시가 아니라는 것입니다.
이미 수십 년 동안 사람들이 거주하면서 학교와 상권, 병원, 생활편의시설 등 다양한 인프라가 축적된 기존 생활권이라는 점이 중요하구요. 여기에 최근에는 재개발·재건축과 신축 대단지 공급이 이어지면서 기존의 오래된 주거지가 새로운 주거지로 바뀌고 있는 상황이예요.
외부에서 보면 산곡동이 삼산동이나 부평 중심부와 조금 떨어져 있는 것처럼 느껴질 수 있지만,
부평에서 오래 거주해온 사람들에게 산곡동은 이미 익숙한 주거 생활권이라는 점이예요.
이런 관점에서 보면 산곡역 일대는 단순히 “7호선이 들어온 곳”으로만 보면 안되는거예요.
오래된 주거생활권 + 풍부한 학교와 생활 인프라 + 신축 대단지 + 7호선 산곡역 + 향후 재정비 등으로
부평에 사는 사람들의 거주 수요를 충분히 모을 수 있다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다 !
과거이야기를 들으니, 산곡동에 대해서 7호선 끝자락이라 마냥 멀다고 느끼면 안되겠죠?
다시 산곡동 생활권을 자세히 살펴보면요,
산곡역 초역세의 단지들은 아직 올라오지 않았어요.
현재 입주해서 살고 있는 단지 중에서 7호선을 10분안에 접근할 수 있는
부평캐슬더샵이 대장의 자리를 공고히 지키고 있어요.
제가 살펴볼 단지는요~
역과의 거리는 조금 떨어져있지만, 아이들이 정말 많이 살고 있는
이편한세상 부평그랑힐스라는 대표 단지, 그리고 가성비 단지로 산곡푸르지오를 살펴보려고 해요.
- e편한세상부평그랑힐스 24년 5050세대 6.55억/4.4억 (투자금 2.15억)
- 쌍용더플래티넘부평 22년 811세대 6억/4.6억 (투자금 1.3억)
산곡 푸르지오 11년 765세대 6.2억/4.5억 (투자금 1.7억)
(26.8.15. 네이버 호가 기준, 30평대)
확실히 대량입주가 많아서 그런지 아직은 매매가와 전세가가 모두 눌려있는 상황인 듯해요.
부동산 사장님도 아직 흐름이 오지 않았다고 말씀하시는 것을 보면,
아직은 실수요자 위주로 움직이고 있는 것 같습니다.
4억대 전세가 소진이 되고 5억대로 맞출 수 있다면,
7호선 신축 역세권 30평대를 1억으로 진입할 수 있는 좋은 기회도 올 수 있을 거라는 생각이 들어요.
지금까지 부평의 7호선 라인인 삼산 생활권과 산곡 생활권에 대해서 알아보았어요.
다음 편에서는 부평의 자존심! 1호선 라인의 부평/부개 생활권에 대해서 알아보고자 합니다. !
인천의 GTX-B에 대해서도 좀 더 중점적으로 다루고자 하니,
다음 편도 많은 관심 부탁드립니다^^
좋아요! 댓글! 팔로우는 저에게 큰 힘이 됩니다!!
👣 발로 뛴다 시즌 2 👣
1편. 규제 이후, 싸다고 덥석 사면 큰일납니다... 수도권 외곽 투자의 진짜 핵심
2편. 인천편(1) 서울 20분대인데 7억도 안 된다고? ‘이곳’을 직접 가봤습니다.
3편. 인천편(2) GTX-B 들어온다고 부평 집값도 오를까? 직접 걸어봤습니다.
4편. 인천편(3) GTX-B, 부평보다 송도가 더 기대되는 이유? 직접 가봤습니다.
