직주근접 하나로 집값이 달라집니다. [오르디]

안녕하세요. 오르디입니다:) 

이제 진짜 무더운 여름이 다가왔네요..

남들은 집에서 에어컨 쐬고, 여행가는 이 시기에 

누구보다 열심히 임장다니는 우리들😭

이렇게 땀흘려 임장하는 만큼 투자에 정말 중요한 

직주근접의 가치에 대해 한번 얘기해보려고 합니다. 

부동산에 관심있는 분들이라면 한 번쯤은 보았을 

부동산 계급도(부동산 급지)

서울을 잘 모르거나, 부동산을 잘 모르시는 분들에게는 

부동산 계급도를 통해서 어떤 지역의 위상이 비슷한지 파악 할 수 있는 장점이 있습니다. 

내가 이번달 임장하는 지역이 어디랑 비슷하겠구나를 생각하며 가격을 비교해보고

어디가 비싼지, 어떤 지역이 저평가인지를 판단하는데 도움이 됩니다. 

하지만, 같은 계급에 속한 지역의 위상이 정말로 동일한가? 라고 묻는다면 

답은 아니오 입니다. 

부동산의 가치를 나타내는 직장, 교통, 학군, 환경이

같은 계급에 속해있다고 하더라도 각각의 지역이 갖고 있는 장단점에 따라 선호도가 다릅니다. 

[4급지 중 유일하게 직장을 갖고 있는 강서구]

서울에서 아파트를 살 때 딱 하나만 고려해야 한다면 무엇일까요?

바로 강남 접근성입니다. 

강남 접근성이 정말 중요하다고 배웠고, 그렇기 때문에 강남까지 빨리 갈 수 있는 지하철이 있는 곳,

역세권 등이 선호도가 높은데 

대체 왜 강남 접근성이 그렇게 중요한 걸까요?

그것은 바로 강남에 가장 많은 직장이 있기 때문입니다. 

강남/서초/송파를 합쳐 168만의 직장인들이 매일 매일 강남권으로 출퇴근을 하다보니 

얼마나 강남까지 빨리 갈 수 있는지가 이들이 거주지를 선택하는데 중요한 요소가 됩니다. 

그렇다고 했을 때 4급지에 속한 강서구, 관악구, 서대문구, 성북구, 동대문구 중에서 

어느 구가 가장 가격이 높을까요? 

물리적으로 가까운 관악구나 동대문구가 제일 좋지 않을까? 하는 생각이 들면서 

제일 멀리 있는 강서구는 강남과 너무 멀기 때문에 이 중에서는 제일 별로라는 생각이 듭니다. 

하지만 최고가 순위를 보면 강남까지 제일 가까운 관악구보다 가장 먼 강서구가 더 높게 거래가 되었고,

마곡엠밸리7단지는 2014년식으로 10년이 넘었는데도 불구하고 

신축인 동대문구 2023년식 청량리역롯데캐슬, 성북구 2022년식 롯데캐슬클라시아와 비슷하게 거래되었습니다. 

도대체 어떤 이유때문에 강남에서 가장 멀리 있는 강서구가 

더 가까운 관악구보다 가격이 높고, 연식이 더 좋은 지역들과 가격이 비슷한 걸까요?

그것은 바로 직주근접의 힘에 있습니다. 

강서구는 4급지 중 유일하게 마곡이라는 자체 일자리를 갖고 있는 곳으로 

김포공항, LG사이언스파크와 그 외 양질의 일자리가 모여있고

올해 강서구청 통합청사가 들어올 예정으로 계속해서 일자리 규모가 커지고 있습니다. 

직장 때문에 강남으로 그리고 강남을 가려는 수요가 커지는 것처럼 

강서구 마곡이 직장인 사람들이 점점 더 직주근접을 위해 마곡으로 오려는 수요가 강해지면서 

그 수요가 아파트 가격에 반영되는 것입니다. 

[공급 폭탄인데도 신고가를 찍은 청주]

위 그래프는 청주의 공급그래프입니다. 

2021년 상승장 이후부터 계속해서 공급이 많았고, 2028년까지 계속해서 

적정수요량보다 더 많은 공급이 쏟아지고 있는 상황입니다. 

아무리 좋은 아파트라고 하더라도, 좋은지역이라고 하더라도 

많은 공급 앞에서는 가격이 올라가기 어려운 상황입니다. 

하지만 청주에 있는 두산위브지웰시티2차는 가격이 계속해서 오르며 

전고점을 넘어 신고가를 찍었습니다. 

그 이유는 바로 지도를 보면 알 수 있습니다. 

두산위브지웰시티2차는 요즘 온 국민에게 핫한 SK하이닉스를 길 하나 건너면 갈 수 있을 정도로 

직주근접이 엄청난 곳이며, 바로 앞에는 현대백화점까지 있어 인프라까지 좋은 곳입니다. 

연식이 2015년식으로 10년이 지났고, 생활권에 다른 단지들도 연식이 꽤 되었다보니 

자차로 약 15분 정도에 신축택지에 들어온 가경아이파크3차와 가격이 비슷하게 가면서 

대장을 가경쪽으로 뺏기나 싶었는데 엄청난 직주근접의 힘으로 최근 엄청나게 치고 올라갔습니다. 

두 단지 뿐만 아니라 22년식 신축단지가 모여 쾌적한 환경과 엄청난 상권이 있는 동남지구의 칸다빌더테라스는 

가격이 아직까지도 주춤한 반면,

청주산업단지 오른쪽에 있는 청주테크로폴리스우미린은 가격이 상승하면서 두 단지의 가격이 거의 비슷해졌습니다. 

두 가지의 경우 모두 신축택지보다는 오히려 직주근접이 가능한 단지들이 

먼저 가격이 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 

[20년의 연식을 뛰어넘는 울산]

이번에는 울산입니다. 

지도를 봐도 알 수 있듯이 산업단지가 아래쪽에 몰려 있어 빠른 출퇴근을 하기 위해서는 

최대한 아래쪽으로 오는 것이 좋습니다. 

이러한 이유 때문에 공단이 가까이 위치한 남구에 있는 2001년식 신정현대홈타운4단지는 

물리적으로 멀리 있는 북구에 위치한 2021년식 매곡에듀파크에일린의뜰과 

무려 20년이나 차이가 나는데도 불구하고 같은 가격이 같이 흘러가고 있습니다. 

매곡에서 석유화학단지까지는 카카오맵에 검색해보면 자차로 30분이 걸린다고 나오지만

실제로 출퇴근 시간에는 교통채증이 엄청 심해 훨씬 더 많은 시간이 걸리고 

매일 40~50분을 자차로 출퇴근을 한다고 생각하면 그 피로도가 상당히 심하기 때문에 

이런 부분들이 가격에 영향을 미친 것이라고 볼 수 있습니다. 

지금까지 강서구, 청주, 울산 3가지 지역을 보면서 우리가 알 수 있는 것은 

직주근접에 대한 수요가 상당히 강하고, 그것이 가격에 영향을 미친다는 것입니다. 

출퇴근시간에 따라 삶의 질이 달라지기 때문에 

아파트를 매수하기 전에 꼭 이부분에 대해서 생각해보시면 좋을 것 같습니다! 

그럼 다음에 또 다른 글로 오겠습니다😄