[당근거상] 줍줍 당첨이 독이 될 줄 몰랐던 그때, 나는 투자의 본질을 몰랐다

안녕하세요! 부동산 거상이 되고 싶은 당근거상입니다. 

오늘은 제가 신혼초에 겪었던 경험담을 나누면서 복기하고자 합니다.

저는 21년 5월 월부라면 모를시기! 임대차 3법이 시행되고 결혼했습니다.

그땐 몰랐지만 저는 정말 폭풍의 눈속에 있는 사람이었습니다.

그 상승장 시기! 지금과 정말 비슷하다는 생각이 듭니다.

그때의 나는 무엇을 하고 있었는지와 그때의 나는 어떤것이 다른지 생각해보려고 합니다.

시장 참여자였지만 완벽히 무지했던 그때 그 시절

신혼생활의 시작은 서울이었습니다. 약 1년 반 정도 서울에 머물게 되었는데, 

집을 구하려고 시장에 나선 순간부터 거대한 벽에 부딪혔습니다. 

전세금이 너무 높기도 하고 매물이 너무 없어 올라 집을 구할 수가 없었던 것입니다.

당시엔 몰랐습니다. 제가 결혼했던 2021년 5월 1일은 임대차 3법이 시행된 지 

얼마 되지 않아, 집주인들이 앞으로의 4년 치 상승분을 세입자에게 

미리 전가하던 '전세 난리'의 한복판이었다는 사실을요. 

내 한 몸, 남편과 누울 보금자리 마련하는 게 이렇게나 어려운 일인가 싶어 깊은 충격을 받았습니다.

내 집 마련에 관심이 아예 없던 것은 아니었습니다. 

당시에도 부동산에 관심이 있어 아파트를 매수하고 싶었지만, 

시댁의 강한 반대에 부딪혀 결국 매수는 접어야만 했습니다.

가까스로 서울역 역세권 신축 28평 전세를 구해 들어가며 안도감이 찾아왔지만, 

마음 한구석은 늘 버거웠습니다. 

너무나 높은 금액을 전세금으로 깔고 앉아있는 자신을 보며 

'이렇게 살다간 평생 전세만 전전하다 벼락거지가 되겠구나' 하는 두려움이 엄습했습니다.

20억 클럽 후보지들, 그리고 "만약 그때 샀더라면?"

남편이 지방(오송)으로 출퇴근해야 했던 상황이라 

서울역, 용산역, 수서역 등 KTX/SRT 접근성이 좋은 역세권 단지들을 집중적으로 알아봤었습니다.

그때 알아봤던 단지 후보입니다.

• 수서 삼익
• 용산 동아그린
• 후암 미주(재건축 실망매물이 많아서 떨어졌고 거래자체가 없음)

당시 알아봤던 곳들은 전세도 있었지만 이른바 지금의 '20억 클럽'이라 불리는 곳들입니다.

21년 상반기 당시에도 "이미 오를 대로 올랐다", "전고점이다"라며 다들 혀를 내둘렀던 시기였죠. 

하지만 지금 돌아보면 '그때 그 전고점 가격이면 지금 당장 뛰어아가서 살 텐데' 싶을 정도의 시세였습니다.

전세로 알아봤지만 돈이 있었다면 사고싶었던 단지들이 었습니다.

제가 신혼집 알아보는 시기에 13억 정도 였네요 지금 보면 너무 싸죠?

그땐 미쳤다고 했었습니다.

하지만 그때는사실 제가 가진 종잣돈으로는 못샀습니다. 

당시에도 빡빡했던 대출 규제 때문이었죠 

💡 21년 5월, 도대체 대출 규제가 어땠길래?

• LTV 40% 제한: 투기지역·투기과열지구(서울 전역) 9억 이하 LTV 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 집은 주담대 0원(전면 금지)
• DSR 40% 단계적 적용 시작: 금융권 가계대출 관리 강화로 영끌 대출의 문이 꽉 막히던 시점
• 신용대출 규제: 연 소득 이내로 한도 제한 및 1억 초과 신용대출 후 주택 매수 시 즉시 회수

한때 그거 샀더라면 엄청난 수익을 봤을거라 상상하기도 했습니다.

도대체 살수도 없었는데 그 집을 봤다는 이유만으로 산것같은 살수 있었을것 같은

그런 기분은 왜 들까요? 

이 글을 쓰면서 느끼는 것은 아직도 실력이 부족하다고 생각했습니다.

과거의 복기는 잘한건 또하고 못한건 안하게 하려고 하는것인데

아…그때 그거 살껄 이라고 하는 복기는 오히려 독이 된다는 것을

월부에 와서 월학에 와서 많은 동료분들을 보면서 배우게 되었습니다.

운이 좋아 벌었다면 몰랐을 투자의 진짜 본질

자금이 여의치 않아 결국 사지 못하고 만리동 전세를 택했던 그 결정. 

지금 생각해보면 "참 다행이다" 싶습니다.

만약 그때 멋모르고 엄청난 주택담보대출을 끌어와 집을 샀고,

 운 좋게 돈을 벌었다면 어떻게 되었을까요? 

아마 저는 '내가 실력이 있어서 돈을 벌었다'고 착각했을 것입니다.

 그리고 곧이어 닥쳐온 하락장의 폭풍 속에서, 

엄청난 대출 이자의 압박감을 견디지 못하고 그 집을 던져버렸을지도 모릅니다.

21년 뜨거운 시장 한가운데서 제가 배운 것은 명확합니다.

무주택자로 시장 참여자일 때 사람들은 두 가지 감정에 휩싸입니다.

"우선 전세라도 구했으니 다행이다"라는 안도감,

그리고 "이렇게 살다간 벼락거지가 되겠다"는 극심한 두려움.

그럴때 가장 쉽게 할수 있는것이 무엇인지 아시나요?

이 두려움에 갇히면 투자의 기준도 없이 "누가 그거 좋대, 돈 된다더라" 하는 말을 

쫒아서 무작정 달려드는 것입니다. 저 역시 투자의 기준을 전혀 몰랐고, 

그저 '돈 버는 거라면 뭐든 해보자'는 마음뿐이었습니다.

사실 2021년 5월, 운명처럼 너나위님의 특강을 들었습니다.

 하지만 그때는 그 좋은 강의를 듣고도 그저 '좋은 강의 하나 들었다' 정도의

 1회성 특강으로만 흘려보냈습니다. 제대로 된 공부로 이어지지 못했고, 

결국 그에 대한 댓가로 나중에 혹독한 수업료를 내게 됩니다

2022년 5월, 무지성 청약과 하락장의 시작

2021년을 지나 2022년 5월, 시장은 여전히 청약 광풍이 불고 있었습니다

. 당시 시장의 분위기는 "일단 당첨되고 생각해라!"가 공식처럼 통하던 때였습니다.

 너도나도 청약을 넣는 분위기에 휩쓸려, 저 역시 내가 청약하는 단지가 정확히 어떤 가치가 있는지,

 어떤 위험이 있는지조차 모른 채 공고가 뜨기만 하면 무지성으로 넣었습니다.

그러다 수도권 5급지의 한 재건축 단지에서 무순위 청약(줍줍)이 있었습니다. 

분양가 상한제가 없는 단지라 실거주 의무는 없었지만, 그만큼 분양가가 터무니없이 비쌌던 곳이었습니다.

'무순위 청약이 이렇게 대량으로 튀어나온다는 건 뭔가 이상하다'는 신호였는데도, 

당시의 저는 깨닫지 못했습니다. 사람들이 비싸서 계약을 포기한 그 매물에 저희 부부가 덜컥 당첨이 된 것입니다.

요즘 뉴스에서 "분양가가 너무 비싸다"는 말이 나올 때마다 그때와 비슷하다는 기시감이 강하게 듭니다. 

하지만 그때는 "일단 당첨됐으니 무조건 좋은 거다"라는 생각뿐이었습니다.

저희 부부는 고민 끝에 그 단지를 결국 계약했습니다.

그리고 씁쓸하게도... 저희가 그 단지를 계약하고 얼마 지나지 않아 

올림픽파크포레온(둔촌주공)이 분양을 시작하더군요... (또르르...) 🥲

(하지만 이 단지가 바로, 훗날 벼랑 끝에 선 저를 

지금의 월급쟁이부자들 환경으로 끌어당겨 준 결정적인 단지가 됩니다.)

투자의 명확한 기준도 없이 그저 돈만 쫓아다니다 보니, 

정작 돈은 더 멀리 달아나고 투자의 가장 중요한 본질을 놓치고 있었던 것입니다.

그럼에도 불구하고 저는 그때의 선택들을 후회하지 않습니다.

22년 5월 5억을 전세깔고 있던 신혼부부가 실력도 없는데 할수 있는 것은

그것뿐이었고 돌이켜보니 정말 그나마 잃지 않았다 선방했다고 생각했습니다.

 비록 이후에 비싼 수업료를 치뤘고 뼈아픈 실수를 겪었지만, 

그 고통의 과정이 있었기에 비로소 투자의 본질을 깨닫고 

 지금의 월부의 환경으로 올 수 있었기 때문입니다.

진짜 시련과 반전은 이제부터 시작입니다.

(자세한 이야기는 2편에서 이어집니다! 다들 연재하시길래 저도 연재해봅니다)

• 1편 신혼기 - 줍줍 당첨이 독이 될 줄 몰랐던 그때, 나는 투자의 본질을 몰랐다
• 2편 절망기 - 시련 극복기
• 3편  성장기 - 10억 달성기