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얼마전 프메퍼 튜터님의 칼럼을 보며
GTX-A 역 주변의 단지들을 찾아보았는데, GTX-A의 경우 이미 확정 호재이고,
진행되고 있음에도 단지마다 상황이 다르다는 것을 알 수 있었습니다.
물론 아파트 가격에 교통만 반영되는 것은 아니지만
그래도 서울 수도권에서 가장 중요한 부분이니만큼, 그 파급력이 어마어마한데요
과거 교통 호재들 역시 한번에 반영되는 것은 아니었습니다.
그래서 과거 교통 호재가 나왔을 때
가격의 움직임을 보며, 가치가 가격에 반영된 시점을 찾아보고 공유하려합니다.
ㅣ 신분당선의 개통
아래는 신분당선의 개통 계획과 호재가 실현되었던 순서와 그 시기의 역세권 단지의 가격변화 입니다.
- 2006년 사업이 확정 되었을 때 아파트 가격이 2억이 넘게 올르며 4.6억까지 올라갑니다. 그러다가 금융 위기 및 관심이 멀어지면서 가격이 3억원 대로 하락합니다.
- 그리고 나서 사업시행이 결정되고 2010년에 공식 착공을 시작하였음에도 가격의 크게 변동 되지 않습니다. 2009년~2017년 까지 1억원 정도만 올랐습니다.
- 2016년 1월에 개통이 되어 운행이 개시 되었음에도 가격변화가 그렇게 크지 않고, 전세가가 엄청나게 오르면서 2017년에는 5천만원 이하로 투자가 가능한 시간이었습니다.
- 그러다가 2018년 도 부터 수도권 상승장이 시작되었고 2021년에는 130%가량이 올라 9억원이 넘는 가격으로 거래되었습니다.
- 가격이 4억원대로 더 높았던 신봉마을 자이2차가 2018-2021 대세상승장까지 95%의 상승을 보였습니다.
역세권의 한국아파트에 비해 가격이 더 올라가지 못하는 것을 볼 수 있었고 그 차이는 시간이 갈 수록 더 커진다는 것을 알 수 있었습니다.
결론은 호재는 가격을 리딩하는 요소가 아니라
가격의 폭을 넓힐 수 있는 요소라는 것입니다.
결국은 대세상승장이 와서 가치가 가격에 반영되는 시점이 왔을 때가 가격이 제 가치를 찾아간다는 시점이라는 것입니다. 그런 의미에서 앞에서 소개드린 프메퍼 튜터님 칼럼에서 알려주는 개통 호재를 잘 살펴보고
여전히 호재가 반영되지 않은 지역의 가치를 알고 선점하는 것이 중요합니다.
또한, 교통 호재 분석 시에는 "현재 이 지역이 사업 단계(발표-착공-개통) 중 어디에 위치해 있는가?"와 "주변 시세 대비 이미 호재가 얼마나 선반영되었는가?"를 반드시 비교하여 매수 할 수 있도록 해야합니다.
그리고 이 때도 중요한 것은 이 입지가 가지는 가치를 반드시 먼저 알아야 한다는 것을 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
