전화임장의 Why, What, How [하몰이]

안녕하세요,

하루하루 몰입하는 투자자

하몰이입니다.

전화임장이 어려웠던 이유를 돌이켜보면 
보통 이런경우였던 것 같아요,

• 전화 거는것은 어렵지않은데  
  무엇을 물어봐야할지 모르겠어요..
• 전화 거는것조차 어려워요

저또한 처음 전화임장 할 때를 돌이켜보면 30분동안 

전화버튼을 누르지 못했던 적이 있었습니다.

결국 무엇을 물어봐야할지 모르기에 두려움이 있었고, 전화를 하더라도 소위 말하는 티가 났던 것 같습니다.

무엇을 물어봐야할지 모른다면, 

전화임장을 하는 ”WHY"에 대한 

꼬리질문을 통해 알 수 있습니다.

Why : 전화임장을 왜 해야할까?

전화임장은 현장에 가지않고도 정보를 알 수 있는 것 

뿐만 아니라, 투자로 연결짓기 위한 필수적인 가성비 행위입니다.

나보다 지역/단지에 대해 경험이 많은 부사님들의 N년 경험을 통화를 통해 알 수 있기 때문입니다.

꼬리질문을 해보면요,

전화임장을 왜 하는가? -> 투자
투자하려면 뭘 알아야 하는가? -> 물건
물건에 대해서 무엇을 알아야 하는가?

이 물음에 대해 정의만 해둔다면 

전화임장은 그걸로 충분합니다.

What : 무엇을 물어봐야 할까?

익숙하지 않다면 가장 처음으로는

내가 실거주자라고 생각하면 좋습니다.

1. 누가 사는지
2. 날짜가 정해졌는지
3. 집상태는 괜찮은지 (수리,근저당)
4. 로얄동은 어디인지
5-1. 실거주자라면 학군/환경은 애키우기 좋은지, 
        지하철까지 어떻게 가는지
5-2. 투자자라면 전세는 얼마에 거래되는지, 
        현재 상태에서 수리해야할지 말아야할지 등

물건에 대한 정보, 이게 먼저 되어야 합니다.
다만, 많은 분들이 “선호도” 파악을 위한 전임이라 

생각하니 곧장 주변 단지와 비교를 하거나, 

매도의 이유를 물어보곤 합니다.❌

물론, 이 정보까지 파악할 수 있다면 가장 좋고, 

그런 단계로 성장해가야하는 것은 맞습니다.

하지만. 반대로 부사님의 마음을 생각해보면 

이제 막 전화온 사람이 물건 외 정보를 물어보면

어떨까요? 또 그게 여러명이라면 어떨까요?

자연스레 “공부하는 사람인가?”
“다른 부동산에서 정보를 캐가는건가?”

이와 같은 생각을 할 수 밖에 없습니다. 

(물론, 언제나 예외가 있듯 적극적인 분들도 계세요)

말씀드리고 싶은 본질은,
전임의 목적은 투자이기에, 

진짜 “매수자”처럼 보일 필요가 있다는 것입니다. 

그리고 이건 경험이 많아지고 실력이 쌓일수록 

잘되는 영역이기도 합니다.

저도 아직도 위에 작성한 1~5처럼 물건에 대해 물어보고 그 과정에서 부사님이 적극적이거나 일을 잘하실 것 

같을 때, 함께 고려하고 있는 단지에 대한 이야기도 

슬쩍 꺼냅니다.

통화하는 과정에서 “라포”가 쌓였기에, 

물건에 대한 정보를 물어보며 “진짜 관심있는 사람”의 

티가 났기에 가능했던 것 같습니다.

이 때도 비교단지가 가격/투자금 차이가 많이 나는 단지보다 비슷한 단지 혹은 근처 단지들에 대해서 여쭤보는게 좋습니다.

🏡정리
1) 전임시, 물건에 대한 정보만 파악해도 충분합니다. 

해당 단지와 주변 단지에 대한 선호도비교는 

현장에 가서 해도 괜찮아요.

2) 전임이 어렵다면 2가지를 해보세요
✅ 양으로 채우기 
많이 해보면서 통화가 끝나면 

반드시 무엇을 물어봤고 못물어봤는지 복기하세요
✅ 사전준비
내가 걱정인형이라면 사전준비를 많이 해보세요.

저또한 이 유형이었기에 처음에는 10분씩 사전준비를 했고, 지금도 3분정도는 종이에 쓰면서 준비를 하고 있습니다.

How : 어떻게 준비할까?

사전준비 하는방법
1. 물건이 많은 부동산 찾기 (네이버부동산)
- 대체로 부동산 이름에 단지명이 들어가있는 경우가 

   “찐”인 경우가 많습니다. 많은 정보를 가지고 있을 

    확률이 크다는 의미입니다.

2) 작은 노트 한장에 물어볼 리스트를 적어두기
- 익숙해지지 않은 단계에서 머리로만 생각하고 

전화하면 예상못한 반응과 답변에 당황할 수 있습니다.  눈에 보이는 효과를 믿고 노트에 적어보세요!

❇️필수질문) 점유자, 세입자만기(또는 이사날짜), 갱신권여부, 수리상태, 로얄동층

🟡상황에따라) 

비교단지(B단지)는 투자금 비슷한데 왜 비쌀까요? 

좀 더 외곽인거 같은데,좀 더 연식이 있는데 왜비싸요?, 전세는 어디가 먼저 빠질까요?, 왜 파시는거에요? 등

적극적이거나 일잘러 느낌이 나는 사장님들에게는

더 많은 정보를 물어보기!

🔻주의사항

임보를 쓰면서 명확하게 알 수 있는것들은 

서로간의 전화피로도를 낮추기 위해 넘겨도 좋습니다.
예시)월부초 애들이 많나요?

모든 리스트를 물어보지 못했다고 좌절하지 마세요! 

통화를 길게 해야 잘한 전임이라 생각하겠지만 

통화시간과 투자실력은 비례하지 않습니다.

오히려 손품으로 알 수 없는 물건에 대한 정보를 

파악하는 것이 질높은 전임이고, 

이것만으로도 투자하기에 충분합니다.

3) 전임 전, 비슷한 금액대의 단지들을 꼭 옆에 써두세요
- 전임이 처음이거나 어려울때 가장 행복했는 순간이 언제일까요?
매우매우 적극적인 사장님을 만났을 때입니다. 

저는 이때만큼은 정말 다 물어본다라는 마음으로 

항상 비교단지들을 옆에 써뒀습니다.

시작전 비교단지의 연식/평형/가격정보(실거래까지) 

간단하게 적어보고 상황/분위기에 따라 정보를 

파악해보는거죠. 
 

초반에는 아는만큼, 준비한만큼, 정보를 많이 얻을 수 

있을 뿐만 아니라, 그런 작은 성공경험들이 자신감으로 연결되어 익숙해지는 단계로 성장할 수 있더라구요.

4) 끝나자마자 정리하세요
물론, 긴장한 탓에 기억이 안날수도 있습니다. 

그래도 괜찮아요, 더 최악은 정리를 미루는 것입니다. 

특히나 익숙하지 않을때는..!

녹음이 된다면 다시 들어보며 정리하고, 그렇지않다면 물건에 대한 정보 > 비교단지에 대한 정보 순으로 카톡이나 노트에 정리하시길 권장합니다.

이런 질문에 당황하지 마세요

전화임장을 하다보면 보통 이런질문들에 

말문이 많이 막히곤합니다.

1. 물건없어요~
2. 임장크루 그런거에요?
3. 이상하네요, 오늘만 비슷한 전화가 2번..
4. 목소리가 어려보이시는데 벌써 이런곳을?
5. 어느 부동산이에요?

이런 질문들로 당황하거나 기분이 나쁠 수 있습니다. 

저도 처음에는 “친절한” 사장님들만 생각하면서 

이 분은 왜이리 차가우시지? 했던 기억이 있습니다..

크게 3가지로 나눠보면요,
1️⃣ 원천차단하는 부사님(1)
이런경우에는 감정쓰지않고 “감사합니다~”하고 

다른부동산으로 연락하면 됩니다. 
먼저 뚝 끊으시더라도 “바쁘신가보다”, “전화를 많이 받으셨나보다” 와 같이 이해하고 넘어가보자구요!

2️⃣ 공부에 대한 의심 (2,3,4)
부사님 입장에서는 공부하는 것처럼 보일 수 있습니다. 꼭 틀린말은 아니라고 생각합니다.

해당 단지를 샀다면 모르겠지만, 거래를 하지 않았다면 그렇게 생각하실거고 심지어는 따로 연락이와서 아쉬운 소리를 하시는 분들도 만났어요.

하지만, 부동산이란 실거주든 투자든, 

수많은 단지/매물 중 하나만 사는 것이기에 

이 과정은 당연한 과정이고 대부분의 부사님들도 

“네~”하고 쿨하게 넘어가십니다.

내가 너무 공부만 하는거 아닐까? 라는 

생각이 들 수도 있지만, 저는 이렇게 생각합니다.
 

공부와 투자는 “실행여부”에 따른 한 끗차이라는거.

지금 당장이 아니더라도 언제 인연으로 다가올지 모르니 우리의 마음만 “진짜 투자”라고 세팅해봅시다.

3️⃣ 어느부동산이에요? (5)
물건에 대해 너무 디테일하게 물어보거나, 

물건 자체가 없을 때는 가끔 이렇게도 물어보시더라구요.

이또한 돌이켜보면 매물에 대한 궁금증이 많은건 당연한거라 생각합니다. 큰 돈이 들어갈 뿐만 아니라, 한 번 집을 사면 다음 집을 매수하기까지는 시간이 걸리기에 신중한게 당연한 것 같습니다.

현재 서울/수도권처럼 물건이 많이 없다거나, 

공동중개보다는 단독중개로 하는 지역에서는 

가끔 이런경우가 있지만,

이때도 마찬가지로 “시장 상황이 그런가보다”하고 

대화를 이어가거나 역시나 마찬가지로 다른 부동산으로 전화를 해보면 좋을 것 같습니다.

지금까지 전화임장 WHY, WHAT, HOW 

그리고 당황할만한 질문들에 대해 정리해보았습니다.

마지막으로 드리고 싶은 말씀은

전화임장은 정해진 것이 없다는 것입니다.

많은 동료분들을 만나고, 전임을 이야기해보면 

각자만의 방법이 정말 다름을 느낍니다.

그럼에도 전화임장을 하는 이유가 “투자”임은 

모두 동일한 것을 알 수 있었습니다.

본질에 대한 질문들을 해나가며 경험을 쌓고 

본인만의 방법을 만들어가는 그런 동료분들이 되기를 

항상 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.