안녕하세요
누군가의 페이스메이커가 되고 싶은 김피엠입니다.
두구두구 기다리던 월학 3강 갱지지님 강의가 올라왔습니다~~
수도권과 지방을 비교평가 해주셔서 2호기 투자를 앞두고 있는 저에게
너무나 달콤한 내용의 강의 였던 것 같습니다.
현재 시장에서 비교평가해서, 어떻게 나아가야 할지 말씀해주셔서 많이 배웠습니다.
<인상 깊은점>
1. 비교평가가 입지 등급으로만 할 수 없는게 있다.
- 정말 공감가는 부분 이었고, 10%는 현장에서 본 직관으로 판단해야 한다.
→ 현장을 잘 아는게 정말 중요하다. (임장과 임보 ★)
2. 현재의 시장은 19년~20년과 분위기가 비슷하다.
- 우리는 과거에서 배운다. 역사는 반복된다. 17년과 18년을 교훈 삼아서
지금 시장을 본다면, 지금 시장에서 해야 할 일을 알 수 있다.
결국 조정 지역이 부천과 산본까지 묶이던 시기와 유사할 수 있다.
3. 결국 중요한 것은 지역내 선호도
- 수도권, 지방 두개 중에서 무엇을 해서 더 돈을 벌지가 중요 한게 아니다.
결국 중요한 것은 나중에 환금성 매도 시 잘 팔리는게 중요하다.
그렇기 때문에, 선호도를 중요하게 봐야 한다. (고점에 집착하지 말 것)
4. 지역내 선호도는 땅의 입지+ 생활권 선호도 + 단지 상품성
- 상급지의 가성비는 중급지의 선호 생활권 등과 비교 할 수 있다.
- 결국 이러한 것들이 모여서 가격이 형성되고, 그래프에 반영이 된다.
★ 중요한 것은 가격이 비슷한걸 찾는게 아니라, 내가 스스로 이정도 생활권에 이 정도면
이런 아파트랑 비슷할 것 같은데? 라는 생각이 들게 단지를 잘 파악하는 것!!
5. 전세가율에도 시점이 있다.
- 시기에 따라서 전세가율이 변화하는 시점이 있다. 하지만 단순한 숫자가 아니라
가격 수준과 함께 봐야 한다. (매매가와 전세가 둘다 기존대비 해서 올라서 높은지
매매가는 그대론데 전세가가 높아져서 올라간건지 두개는 다르다)
6. 대출은 연 저축액 2배 넘지마라.
- 감액상환요구를 대비해야 할 수 있기 때문에, 연저축액 2배를 넘겨서는 안된다.
월부학교 학생이라면 꼭 지켜야 한다. ★
<BM 할 포인트>
1. 보통 가치 단지는 저평가 구간에 사야 한다.
- 가치가 좋은 서울 단지들은 비싸지 않은 구간에 사면 베스트고, 비싼 구간에 사도
결국 우상향 하지만, 보통 가치의 단지는 그렇지 않을 수 있다.
결국 수익을 보고 매도 해야 하는 단지이기 때문에 결국 싸게 사는게 중요하다 ★
→ 매매 관점의 투자처
2. 비교평가 처음은 체급을 맞춘다.
- 수도권과 지방을 함께 비교하기 위해서는, 평단가와 랜드마크 생활권을 활용해서
비교가 필요하다.
EX) 원미구 평단 2000, 수영구 2200 / 단지로 붙여보면 수영구가 훨씬 비쌈.
평단 1700 동래구로 가져오면 가격대가 얼추 비슷하다.
3. 도시가 커질수록 전체에서 도시를 바라봐야 한다.
- 각각의 구에서 선호 요소 등도 중요하지만, 그 지역 전체에서
대장 생활권인지, 선호 생활권인지, 가성비 생활권인지를 나누는게 중요하다.
결국 앞마당이 많아지면 해야 하는 것은 바로 이것이다!
EX) 해운대의 좌동은 해운대구에서는 선호 생활권 정도이나, 부산 전역에서 보면 대장 생활권에 가깝다.
결국 크고 넓게 나래비를 해야 하는 것이다. 이것이 잘 되면 어디로 먼저 달려가야 할 지 알 수 있다.
4. 여기 까지 해도 되나요?
- 보던 지역이 날라가면, 사람은 패닉에 빠진다. 아직 기회가 남아 있는지
넓혀서 보는것이 매우 중요하다. 나도 현재 2호기 투자를 앞두고 있는 시점에
이 지역이 날라가면, 어떻게 할지에 대한 생각을 잘 못하고 있는데
튜터님의 말처럼 지역을 넓혀서 보는 것도 중요할 것 같다.
5. 지방의 상승 분위기
- 지방의 상승 분위기는 랜드마크 아파트가 주도한다.
EX) 울산의 문수로아이파크가 전세가가 높게 찍히면서 결국 상승이 왔다.
결국 시세트래킹을 하면서 랜드마크가 이렇게 올라가는지 면밀하게 봐야 한다.
6. 수도권 지방 투자 의사결정
- 비교평가 (가격, 선호도, 단지 선호도) , 우선 순위 (공급과 분위기) , 매물에 대한 내 상황을 적어서 비교해본다면 더 좋은 투자를 고를 수 있다고 생각한다. BM 해보기!!
